Tot ce profită de la vânzarea dvs. la domiciliu nu este venit impozabil
Nu este neapărat așa. Mulți contribuabili pot păstra cei mai mulți - dacă nu chiar toți - acei bani. Puteți să o excludeți de la venitul dvs. impozabil utilizând excluderea de vânzare la domiciliu furnizată de Codul de venit intern.
Excluderea de 250 000 USD pentru vânzarea unei case principale
Persoanele necăsătorite pot exclude până la 250 000 USD profit din vânzarea casei lor principale. Puteți exclude 500.000 de dolari dacă sunteți căsătoriți.
Iată cum funcționează: dacă sunteți unică și realizați un profit de 200.000 de dolari pentru vânzarea casei dvs., nu trebuie să raportați niciunul dintre acești bani ca venituri impozabile. Este mai mică decât suma de excludere de 250 000 USD la care aveți dreptul. Dacă realizați un profit sau un câștig de 255.000 de dolari, trebuie să raportați un câștig de 5.000 $ din acesta ca un câștig de capital.
Bineînțeles, sunt valabile câteva reguli.
Regula de 2 ani de 5 ani
Excluderea depinde de proprietate fiind reședința dvs., nu o investiție imobiliară. Probabil că ați locuit în casă timp de cel puțin doi ani din ultimii cinci ani care au precedat imediat data vânzării.
Cei doi ani nu trebuie să fie consecutivi și nu trebuie să locuiți acolo la data vânzării. Poți să locuiești acasă un an, să-l închiriezi timp de trei ani, apoi să te retragi timp de 12 luni.
IRS arată că, dacă ați petrecut mult timp sub acoperiș, casa se califică drept reședință principală.
Puteți folosi această regulă de 2 ani în 5 ani pentru a exclude profiturile de fiecare dată când vă vindeți casa principală, dar aceasta înseamnă că puteți revendica excluderea numai o dată la doi ani, deoarece trebuie să petreceți cel puțin acel timp în şedere.
Nu puteți exclude câștigul dintr-o altă casă în ultima perioadă de doi ani.
Excepții la regula de 2 ani din 5 ani
Dacă ați trăit în casa dvs. mai puțin de 24 de luni, este posibil să puteți exclude cel puțin o parte din câștig dacă vă calificați pentru una dintre cele câteva circumstanțe speciale. Apoi puteți calcula excluderea parțială pe baza timpului în care ați trăit efectiv acolo.
Numărați lunile în care locuiți, apoi împărțiți numărul cu 24. Înmulțiți acest raport cu 250.000 $ sau cu 500.000 $ dacă sunteți căsătorit. Rezultatul este suma câștigului pe care îl puteți exclude din venitul dvs. impozabil.
De exemplu, ați putea fi trăit în casa dvs. timp de 12 luni, atunci a trebuit să o vindeți pentru un motiv de calificare. Tu nu esti casatorit. Douăsprezece luni împărțite la 24 de luni se ridică la 0,50. Multiplicați acest lucru prin excluderea maximă de 250.000 $. Rezultatul: puteți exclude până la 125.000 dolari sau 50% din profitul dvs.
Dacă câștigul dvs. este mai mare de 125.000 $, veți include doar suma de peste 125.000 $ ca venit impozabil pe declarația dvs. fiscală. Dacă îți dai seama de un câștig de 150.000 de dolari, vei raporta și plăti impozite pe 25.000 de dolari. Dacă câștigul dvs. este egal sau mai mic de 125.000 $, puteți exclude întreaga sumă din venitul dvs. impozabil.
Lapsele de calificare în rezidență
Nu trebuie să numărați în mod rezonabil absențe temporare din casă ca fiind necondiționate. Aveți permisiunea de a vă petrece timpul în vacanță sau din motive comerciale, presupunând că vă păstrați în continuare proprietatea ca resedință și intenționați să vă întoarceți acolo.
Și dacă trebuie să vă mutați, ați putea beneficia de excluderea parțială. Dacă ați trăit în casă timp de mai puțin de doi ani, puteți exclude o parte din câștigul dvs. dacă locația dvs. de lucru sa schimbat. Această excepție s-ar aplica dacă ați început un nou loc de muncă sau dacă angajatul dvs. actual va obligă să vă mutați într-o locație nouă.
Dacă vindeți casa din motive medicale sau de sănătate, documentați aceste motive cu o scrisoare de la medicul dumneavoastră. Acest lucru vă permite să locuiți în casă timp de mai puțin de doi ani. Nu trebuie să depuneți scrisoarea cu declarația dvs. fiscală , dar păstrați-o cu înregistrările dvs. personale doar în cazul în care IRS dorește confirmarea.
Veți dori, de asemenea, să documentați orice circumstanțe neprevăzute care ar putea să vă forțeze să vă vindeți casa înainte de a fi trăit acolo perioada necesară. Potrivit IRS, o circumstanță neprevăzută este "apariția unui eveniment pe care nu l-ați fi putut anticipa în mod rezonabil înainte de a cumpăra și de a vă ocupa casa principală", cum ar fi dezastrele naturale, schimbarea locurilor de muncă sau șomajul, costuri de trai, deces, divorț sau nașteri multiple din aceeași sarcină.
Membrii serviciului activ nu sunt supuși regulii de rezidență. Aceștia pot renunța la regula timp de până la 10 ani dacă se află în "taxă oficială calificată." Aceasta înseamnă că guvernul v-a ordonat să locuiți în locuințe guvernamentale timp de cel puțin 90 de zile sau pentru o perioadă de timp fără o anumită dată de încheiere. De asemenea, vă veți califica dacă sunteți postat la o stație de serviciu de 50 mile sau mai mult de la casa dvs.
Regula de proprietate
De asemenea, trebuie să fi deținut proprietatea timp de cel puțin doi ani din ultimii cinci ani. Puteți să o dețineți într-un moment în care să nu locuiți acolo sau să locuiți acolo pentru o perioadă de timp fără a deține efectiv acest lucru. Cei doi ani de rezidență și doi ani de proprietate nu trebuie să fie concurenți.
S-ar putea să fi închiriat casa și să locuiți acolo timp de trei ani, apoi ați cumpărat-o de la proprietarul dumneavoastră. Ați mutat imediat și l-ați închiriat unui alt individ, apoi l-ați vândut doi ani mai târziu. Ați îndeplinit atât regulile de proprietate, cât și regulile de rezidență de doi ani - ați trăit acolo timp de trei ani și l-ați deținut pentru două.
Membrii serviciului pot renunța la această regulă și pentru o perioadă de până la 10 ani, dacă se află pe o taxă oficială calificată.
Căsătoriți contribuabili
Persoanele impozabile căsătorite trebuie să depună declarații comune pentru a solicita excluderea și ambii trebuie să respecte regula de reședință de 2 ani în afara celor 5 ani, deși nu trebuie să fi trăit în același timp în reședința lor. Numai un soț trebuie să îndeplinească testul de proprietate.
Dacă un soț moare în timpul perioadei de proprietate și supraviețuitorul nu sa recăsătorit, ea poate folosi rezidența și timpul de proprietate al soțului său decedat ca și al ei.
Divorțați contribuabili
Proprietatea voastră a fostului soț al locuinței și a timpului care trăiește în casă poate fi considerată ca a ta dacă dobândești proprietatea într-un divorț. Puteți adăuga aceste luni în momentul în care vă aflați în proprietate și puteți locui acolo pentru a respecta regulile de proprietate și rezidență.
Raportarea câștigului
Dacă realizați un profit care depășește sumele de excludere sau nu se califică, venitul din vânzarea locuinței dvs. este raportat pe lista D ca un câștig de capital . Dacă ați deținut casa timp de un an sau mai puțin, câștigul este raportat ca un câștig de capital pe termen scurt. Dacă ai deținut-o de mai mult de un an, este raportată ca un câștig de capital pe termen lung.
Câștigurile pe termen scurt sunt impozitate la aceeași rată ca și venitul obișnuit, în timp ce ratele câștigurilor pe termen lung sunt mai favorabile: zero, 15 sau 20%, în funcție de nivelul dvs. de impozitare.
Păstrarea înregistrărilor corecte este esențială. Asigurați-vă că agentul imobiliar știe că sunteți eligibil (ă) pentru excludere, dacă vă dați dovadă dacă este necesar. În caz contrar, trebuie să vă elibereze un formular 1099-S și să trimiteți o copie IRS. Acest lucru nu vă împiedică să revendicați excluderea, dar poate complica lucrurile.
Dacă primiți formularul 1099-S, trebuie să raportați vânzarea casei dvs. pe declarația dvs. fiscală. Consultați-vă cu un profesionist în domeniul fiscal pentru a vă asigura că nu faceți un impozit, dacă nu este necesar.
Calcularea bazei dvs. de cost și a câștigului de capital
Formula pentru calcularea câștigului dvs. implică scăderea bazei dvs. de cost din prețul dvs. de vânzare.
Începeți cu ceea ce ați plătit pentru casă, apoi adăugați costurile pe care le-ați suportat în achiziție, cum ar fi taxele de titlu și escrow și comisioanele agenților imobiliari . Acum, adăugați costurile oricăror îmbunătățiri majore pe care le-ați făcut, cum ar fi înlocuirea acoperișului sau a cuptorului. Ne pare rău, pictura în camera de familie nu contează.
Reduceți orice depreciere acumulată pe care ați fi putut-o pierde de-a lungul anilor, cum ar fi dacă ați luat vreodată deducerea de la biroul de la domiciliu. Numărul rezultat este baza dvs. de cost.
Câștigul de capital va fi prețul de vânzare al casei dvs., mai puțin baza dvs. de cost. Dacă e un număr negativ, ai pierdut. Din păcate, nu puteți deduce o pierdere din vânzarea casei dvs. principale.
Dacă numărul rezultat este pozitiv, ați obținut un profit. Reduceți valoarea excluderii dvs., iar soldul este câștigul dvs. impozabil.