Clienții ar renunța după numeroase încercări.
Astăzi, sunt fericit să spun că băncile par să fi făcut un colț. Deși există în continuare buzunare de discordanță, băncile și companiile ipotecare par să facă o treabă destul de credibilă de a-și atrage clienții prin procesul fără prea multă stres.
Mulți dintre clienții noștri vin la noi în pragul falimentului . Uneori, ei nu sunt conștienți de posibilitățile lor de a-și modifica împrumuturile. Uneori sunt prea târziu înainte de a încerca să le modifice. Uneori băncile continuă să pună capăt blocării, chiar dacă clienții lor încearcă să vândă proprietatea, să refinanțeze sau să înceapă procesul de modificare. Depunem un caz de faliment pentru a profita de șederea automată , o ordonanță menită să oprească aceste blocări și alte acțiuni de colectare, să dea debitorilor (ceea ce numim oameni care depun dosare de faliment) un spațiu mic de respirație și fie să eliminăm multe sau toate restul datoriilor lor printr-un caz din capitolul 7 sau le-a stabilit pe un plan de rambursare într-un caz din capitolul 13 care va aborda nu numai arieratele ipotecare, ci și alte obligații.
Programul de modificare federală se numește Programul Ipotecare la domiciliu accesibil sau HAMP. În acest articol, vom analiza ce poate face HAMP și cum funcționează într-un caz de faliment.
Care este diferența dintre o refinanțare și o modificare a împrumutului?
Dacă aveți nevoie de termeni noi sau o modalitate de a vă face casa mai accesibilă, aveți două opțiuni: refinanțați sau modificați.
O refinanțare înlocuiește împrumutul vechi cu unul complet nou. De obicei, o refinanțare are rolul de a reduce rata dobânzii sau de a schimba termeni mai puțin favorabili, ca o rată ajustabilă, în condiții mai favorabile. Ea poate fi realizată de creditorul curent sau de un creditor complet nou. Este necesar ca împrumutatul să fie credibil și că valoarea proprietății nu a scăzut, astfel încât împrumutul să fie sub apă (împrumutatul datorează mai mult decât proprietatea merită.
O modificare modifică termenii împrumutului curent. Nu necesită același nivel de bonitate pe care refinanța îl are, deși împrumutatul trebuie să demonstreze că va avea suficiente venituri pentru a efectua plățile. De fapt, programul de modificare a împrumuturilor este conceput pentru a ajuta proprietarii de case care au suferit un fel de inversare financiară. Poate fi permanent sau poate fi temporar dacă există vreun motiv să se suspecteze că circumstanțele împrumutatului se vor schimba. Există adesea o mai mare flexibilitate în ceea ce creditorul poate fi dispus să facă pentru a face creditul accesibil, dar rata dobânzii va fi adesea mai mare decât împrumutatul ar putea obține într-o refinanță.
Puteți obține în continuare o modificare a ipotecii în timpul unui caz de faliment?
Da. De fapt, mulți dintre clienții mei au modificat cu succes împrumuturile și au ieșit din faliment cu mai puține datorii și cu un credit intact și actualizat.
Cine se poate califica pentru o modificare a ipotecii?
Acest lucru depinde de agentul dvs. de întreținere și dacă împrumutul dvs. este deținut de o bancă, o companie ipotecară sau o entitate precum Fannie Mae sau Freddie Mac. Fiecare are propriile cerințe și criterii. Dar, în general, probabil vă veți califica dacă
- Cheltuiești mai mult de 31% din venit lunar pe costurile locuințelor (plata ipotecii, asigurarea, impozitele pe proprietate, taxele de asociere a proprietarilor).
- În alt mod, nu sunteți eligibil pentru o refinanțare a ipotecii.
- Sunteți fie delincventă, fie în pericol de neplată din cauza unei schimbări a situației financiare.
- Valoarea casei a scăzut și datorați mai mult decât valoarea casei.
Modificările HAMP pot fi folosite pentru a modifica împrumuturile pentru locuințele primare și pentru anumite proprietăți de închiriere.
Ce se referă la modificarea ipotecii?
cerere
Prima este cererea. Majoritatea creditorilor vor solicita dovada venitului pentru a se asigura că debitorul are cel puțin un venit minim pentru a efectua plăți modificate. Majoritatea creditorilor vor solicita și un raport de credit, deși nu este necesar un scor de credit minim sau maxim. Acest lucru este, de obicei, pentru a determina cât de mult alte datorie a împrumutatului trebuie să de serviciu în fiecare lună.
Plăți procesuale
A doua este perioada de probă. Odată ce toate documentele sunt complete, iar creditorul stabilește că împrumutatul va îndeplini probabil cerințele minime, împrumutatului i se va oferi posibilitatea de a efectua o serie de plăți de probă. Trei plăți sunt numărul pe care îl văd cel mai des.
Odată ce plățile de probă au fost efectuate cu succes, creditorul va lua o decizie finală cu privire la modificare și va oferi modificarea împrumutatului.
Ce condiții de împrumut se vor schimba?
Scopul modificării HAMP este de a face împrumutul accesibil pentru împrumutat și de a împiedica creditorul să piardă mai mult decât trebuie. Creditorul poate schimba practic oricare dintre termenii de plată, inclusiv
- Reducerea ratei dobânzii
- Conversia împrumutului de la o rată ajustabilă la o rată fixă
- Extinderea lungimii, de exemplu de la 30 la 40 de ani
- Adăugarea arieratelor la partea din spate a împrumutului
- Să amânați o parte din principal
- Iartă unii dintre principalii
Despre modificări și falimente?
Atunci când cineva depune un caz de faliment, instanța de faliment are competența asupra a aproape tot ceea ce atinge finanțele dosarului. Debitorul (care este ceea ce numim persoana care a depus dosarul de faliment) are dreptul să continue tranzacțiile de zi cu zi cum ar fi cumpărarea de bunuri de consum și plata facturilor la utilități, lucruri pe care le numim "cursul obișnuit al afacerilor".
O modificare a împrumutului nu este "cursul obișnuit al afacerilor". Dacă instanța de faliment trebuie să ia măsuri pentru a aproba modificarea, depinde în mare parte de faptul dacă cazul este capitolul 7 sau capitolul 13. Într-un caz din capitolul 7, care va dura de obicei patru până la șase luni, unii creditori vor cere debitorului să obțină instanța aprobare. Într-un capitol 13, debitorul este întotdeauna obligat să obțină aprobarea instanței, indiferent dacă împrumutătorul o cere sau nu. Pentru a obține aprobarea instanței, avocatul debitorului va trebui să depună o moțiune la instanța de judecată.
În cazul unui capitol 13 , debitorul propune un plan de plată a datoriilor prin efectuarea unei plăți către un mandatar care distribuie banii primiți creditorilor care au depus plângeri corecte . Planul trebuie să includă anumite tipuri de datorii cum ar fi impozitele pe venit datorate în trecut sau obligațiile interne de sprijin, cum ar fi sprijinul pentru copii și pensia alimentară. Acestea pot include arieratele datorate companiei ipotecare și datoriile garantate, cum ar fi mașinile și aparatele.
Deoarece, practic, în fiecare caz, arieratele ipotecare vor fi subsumate în modificare, avocatul debitorului va trebui, de asemenea, să depună o moțiune pentru a modifica planul de plată din Capitolul 13 pentru a elimina arieratele. În funcție de ce altceva ar fi vrut să îndeplinească debitorul prin planul Capitolului 13 - să plătească datoria prioritară ca impozitele recente pe venit sau sprijinul pentru copii sau să facă o plată mai accesibilă prin includerea acesteia într-un plan din Capitolul 13 - debitorul poate decide că un caz din capitolul 13 nu mai este necesar sau util. În acel moment, ea poate lua în considerare dacă ar fi recomandabil să convertiți cazul la unul din capitolul 7 sau să îl respingeți complet.
Cum funcționează într-un caz de faliment
Iată un exemplu: Să presupunem că debitorul a depus un dosar de la Capitolul 13 și a inclus 5 000 de dolari în plăți ipotecare anterioare. După depunerea cauzei din Capitolul 13, debitorul solicită o modificare a împrumutului cu compania ipotecară. În timpul capitolului 13, el continuă să efectueze plăți către capitolul 13, care include suma de 5.000 de dolari datorată companiei ipotecare.
Să spunem că la un an după depunerea dosarului, modificarea ipotecii este aprobată. Până atunci, creditorului i-au fost plătite 1.000 de dolari prin plăți către administratorul capitolului 13. Modificarea împrumutului include suma de 4.000 $ care rămâne datorată creanțelor restante.
Debitorul nu dorește niciun alt "extra" bani pentru a merge la compania ipotecară, așa că avocatul său va trebui să facă două lucruri. În primul rând, avocatul va depune o moțiune la instanța de faliment, solicitând instanței să aprobe modificarea împrumutului ipotecar. Uneori mișcarea trebuie stabilită pentru o audiere în fața judecătorului. Uneori poate fi înregistrată pentru o perioadă determinată de timp - adesea 24 de zile - pentru a permite oricărei părți interesate să se opună. Dacă nici un partid nu obiectează și termenii sunt favorabili debitorului, este foarte probabil ca judecătorul de faliment să o aprobe. Dacă o parte se opune, modificarea va fi stabilită pentru o audiere care să permită tuturor părților să depună mărturie și să argumenteze judecătorului.
Odată ce are o decizie din partea instanței de aprobare a modificării și debitorul intră efectiv în acordul de modificare, avocatul său va cere instanței să modifice termenii planului pentru a elimina arieratele către compania ipotecară. Aceasta va implica și o mișcare. Procesul este similar cu propunerea pentru modificarea împrumutului. Moțiunea este stabilită pentru audiere sau rămâne în dosar pentru o perioadă de timp pentru a oferi creditorilor o șansă de a-și revizui și a obiecta, dacă este cazul.
Sau debitorul poate să renunțe la procesul de modificare a planului și să depună o moțiune de convertire la un capitol 7 sau o moțiune de respingere a cazului total, în funcție de ce altceva ar putea fi ascuns debitorul în imaginea sa financiară. Aflați despre software-ul de faliment .