Cum să determinați dacă ar trebui să vă refinanțați ipoteca
Cu toate acestea, v-ați angajat cu o ipotecă cu rată fixă acum câțiva ani, astfel că plătiți 6%, în timp ce copilul vecinului plătește 3,25%. Ar trebui să refinantezi?
În primul rând, un fundal pentru cei dintre voi care nu sunt familiarizați cu vocabularul: "refinanțarea" unei ipoteci înseamnă că obțineți un nou credit ipotecar.
Repetați-vă finanțarea - o finanțezi din nou, cu un plan de plată modificat.
Pro-urile de refinanțare
Mulți oameni cu credite ipotecare cu rată fixă care refinanțează sunt motivați de posibilitatea de a dobândi o rată a dobânzii mai mică.
Diferențele mari în rata dobânzii au o mare diferență. Comparați două ipoteci de 30 de ani de 240.000 de dolari. Unul are o rată a dobânzii de 4,00 la sută, iar cealaltă are o rată a dobânzii de 4,25 la sută.
Asta nu pare o diferență mare, nu-i așa? Este doar un sfert din procent, nu? Câtă diferență ar putea face asta?
Sumele mici se compun în sume uriașe. La sfârșitul celor 30 de ani, deținătorul ratei de 4,25 procente va fi plătit aproximativ o sumă suplimentară de 10 000 $ pe întreaga durată a împrumutului, în comparație cu titularul unei ipoteci de 4,00%.
În mod evident, cel mai mare beneficiu al refinanțării este posibilitatea de a vă reduce rata dobânzii, mii de bani de la plata totală a împrumutului.
Conturile de refinanțare
Dar fiecare trandafir are ghimpe: refinanțarea va reîncepi ceasul dvs. de ipotecă, aducând programul dvs. de amortizare înapoi la cel patrat.
Ce înseamnă asta?
Iată cum funcționează creditele ipotecare: când efectuați o plată, un anumit procent din această plată merge spre interesul dvs. Suma rămasă se îndreaptă către principalul împrumut principal.
Cu cât plățile dvs. sunt mai mari pentru principalul dvs., cu atât mai bine. Plata soldului principal vă permite să plătiți mai rapid împrumutul. (De aceea ar trebui să vă asigurați că orice plăți ipotecare suplimentare se aplică față de principalul dvs. deținător ).
Când începeți un nou credit ipotecar, majoritatea plății dvs. se aplică spre dobândă. Numai o mică parte din ea se îndreaptă spre directorul tău. La sfârșitul primului an de plăți ipotecare, veți vedea că abia ați făcut o scădere a soldului principal.
Cu cât veți progresa mai mult în cadrul ipotecii dvs., cu atât plățile dvs. se vor aplica principalului dvs. director. Până la cel de-al 25-lea an de ipotecă de 30 de ani, aproape toate plățile vor fi aplicate către principalul dvs. director.
"Este fascinant, într-adevăr." Dar cum se aplică la refinanțare? "
Când refinantezi o ipotecă, resetați ceasul înapoi la primul an. Majoritatea plăților dvs. se va aplica în interes, nu principal.
Dacă încă mai ești în primii ani ai ipotecii tale, nu e mare lucru. Dar, dacă vă aflați mai târziu în ipotecă, trebuie să rulați o foaie de calcul pentru a vedea dacă rata dobânzii mai mică justifică reluarea ceasului.
Economisiți bani pe dobândă la începutul împrumutului
Să presupunem că Joe are o ipotecă de 100.000 de dolari cu dobândă de 6%.
Plata lunară este de 599 USD. La sfârșitul anului 1, Joe a plătit 7188 dolari pentru ipoteca sa. Numai 1.299 $ din care au plătit soldul principal. Restul a fost uimit de interes.
Doar un an în ipoteca sa de 30 de ani , Joe descoperă că poate obține un nou împrumut de 5%. Joe refinanțează, închizându-și vechea ipotecă și reîncepând ceasul. El plătește 1.000 de dolari pentru închiderea costului noului împrumut.
La 6%, Joe ar fi plătit 109.871 $ în plata dobânzilor pe întreaga durată a împrumutului (achitând un total de 209.871 $ pentru casa lui de 100.000 $). Prin refinanțare, Joe "pierde" dobânda de 5.889 $ pe care a plătit-o pentru primul an de împrumut. Ouch.
Dar merită. Trecând la o ipotecă de 5%, Joe acum va plăti doar 95.483 $ în interes pe întreaga durată a împrumutului, mai degrabă decât 109.871 $. Cu alte cuvinte, mutarea lui îl salvează cu 14.387 $.
Plata mai multor dobânzi prin refinanțarea ulterioară a împrumutului
Dar să presupunem că Joe era în anul 15 al ipotecii sale de 30 de ani când a descoperit oportunitatea de a refinanța. El nu dorește un nou angajament de 30 de ani, așa că refinanțează într-o ipotecă de 15 ani . Ce se întâmplă?
În ciuda scăderii ratei dobânzii până la 5% și a accelerării plăților printr-o ipotecă de 15 ani, Joe plătește mai mult interes prin refinanțare decât a făcut-o în scenariul inițial. Cu alte cuvinte, refinanțarea este o afacere teribilă pentru Joe, pentru că este prea mult în ipotecă.
Linia de fund
Nu presupuneți că refinanțarea este întotdeauna o idee bună sau rea. Conectați-vă rata dobânzii, condițiile de împrumut și costurile de închidere într-o foaie de calcul sau un calculator de refinanțare online, pentru a calcula dacă tranzacția potențială pe care o oferiți are sens în circumstanțele dvs. particulare.
Ca o regulă generală, dacă vă aflați în primii ani în care faceți plăți ipotecare și puteți dobori rata dobânzii cu 0,75% sau mai mult, trebuie să o luați în considerare. Cu cât îți refinci ipoteca mai devreme, cu atât mai bine.