Dacă prețul de vânzare este mai important decât rata dobânzii depinde de perspectiva dvs. Toate bunurile imobiliare sunt locale. Acest lucru înseamnă că orice se întâmplă pe piața locală din Phoenix, de exemplu, ar putea varia sălbatic de la, de exemplu, piața din Manhattan. Este destul de imposibil să se petreacă timpul pe piața imobiliară , dar puteți încerca să profitați de modul în care piața se mișcă.
La fel ca Bono cântă, " ea se mișcă în moduri misterioase ", nu puteți întotdeauna să anticipați cum se va mișca piața.
Dar poți vedea cum se mișcă. Să ne uităm la ratele dobânzilor istorice pentru o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani. În general, regula de bază este atunci când ratele dobânzilor cresc, prețurile de vânzare se mută în jos pentru a compensa, dar nu întotdeauna.
Creșterea prețurilor de vânzare față de rata dobânzii în scădere
Spuneți că comparați o casă în Phoenix care a fost în valoare de 240.000 de dolari, iar rata dobânzii este de 4.5%. Dacă ați cumpărat pe o piață în declin și ați așteptat până când prețul a scăzut la 210.000 de dolari, dar ratele au crescut până la 6.5%, ați putea fi mai bine să cumpărați la prețul mai mare. Da este adevarat. O plată pe o ipotecă LTV de 80% pentru o locuință de 240.000 $ la 4.5% este de 972.84 $.
O plată pe o ipotecă de 80% LTV pentru o locuință de $ 210.000 la 6,5% este de $ 1067.87.
Altfel, dacă ați plătit mai mult de 30.000 de dolari pentru casa prin plata a 240.000 de dolari și ați locuit în acea casă timp de 30 de ani, până când ați plătit împrumutul, ați fi plătit un total de 350.222,24 $.
Dacă ați plătit mai puțin cu 30.000 $ prin plata a 210.000 $, dar ați plătit cu o rată mai mare a dobânzii timp de 30 de ani, până când ați plătit împrumutul, ați fi plătit un total de 384.433,20 $.
În acest caz, nu este mai bine să plătiți mai puțin în schimbul unei rate mai mari a dobânzii.
Cât de mult pierdeți în prețul de vânzare cu fiecare creștere de 50% a ratei dobânzii?
Să facem o comparare a casei la 240.000 de dolari dacă rata a crescut cu 1/2 punct și ați vrut să vă păstrați aceeași plată. Amortizarea majorității creditelor ipotecare este de 30 de ani.
În cazul în care plata dvs. în avans este de 20% din prețul de vânzare, cât de mult ați putea cumpăra locuința pentru a vă păstra plata în jurul valorii de 975 USD?
- 240.000 de dolari x 80% la o dobândă de 4,5% reprezintă o plată de 972,84 $
- $ 226,260 X 80%, la o dobândă de 5,0%, este egală cu o plată de 971,65 USD
- 214.062 dolari X 80% la dobândă de 5,5% este egală cu o plată de 972,34 USD
- 202.500 de dolari X 80% la dobândă de 6,0% reprezintă o plată de 971,27 USD
- $ 192,188 X 80% la dobândă de 6,5% este egală cu o plată de 971,80 $
Puteți vedea că o creștere de 2% a ratei dobânzii vă va pierde aproximativ 50.000 dolari de putere de cumpărare în acest interval de prețuri. Dacă ați dublat prețul de vânzare, ați pierde aproximativ 100.000 de puteri de cumpărare pentru o rată a dobânzii de 2%.
Acesta este motivul pentru care ratele dobânzilor joacă un factor enorm pentru mulți cumpărători de case de prima dată. Dacă sunteți întins prea aproape de capătul de sus al punctului dvs. de preț și ratele cresc, este posibil să nu puteți cumpăra casa de vis pe care o doriți, deoarece nu veți mai putea beneficia de acest preț de vânzare. Și, doar așa știți, a face o ofertă lowball nu este întotdeauna răspunsul.