Un cititor se întreabă: "Eu dețin o reședință personală, merită mai mult decât restul principal al creditului ipotecar. Creditorul meu este dispus să-mi permit să refinant pentru mai mult decât soldul ipotecii existente. să-mi reduc plățile la dobândă atunci când refinanțarea creditelor ipotecare atâta timp cât este pentru aceeași sumă cu soldul existent. Dar cum sunt deducerile fiscale restricționate pentru refinanțarea ipotecii? "
Răspuns: de Julian Block , avocat
Atunci când rata dobânzii scade, milioane de gospodării, la fel ca tine, se îngrămădesc să le împrumute de la creditori pentru a-și refinanța ipotecile. Înainte de a sari în refinanțarea ipotecară , este inteligent să vă familiarizați cu reguli fiscale complicate cu privire la ceea ce este sau nu deductibil pentru plățile de dobânzi. Iată câteva reamintiri despre modul în care normele funcționează pentru refinanțarea ipotecii:
Regulile de refinanțare a ipotecii pentru deducerea impozitelor
Indiferent dacă debitorii au dreptul să deducă dobândă din suma excedentară, depinde de modul în care utilizează încasările din refinanțarea ipotecii și suma încasărilor. Atunci când debitorii utilizează suma care depășește creditele ipotecare existente pentru a cumpăra, a construi sau a îmbunătăți în mod substanțial locuințele principale, adică locuințele pe tot parcursul anului sau casele secundare, cum ar fi retragerile de vacanță, plățile pentru dobânzi se încadrează în regulile pentru împrumuturile de achiziție la domiciliu. Aceste reguli permit acestora să deducă integral dobânzile atâta timp cât excedentul plus toate celelalte împrumuturi de achiziție de acasă nu depășesc 1.000.000 de dolari, scăzând la 500.000 de dolari pentru cuplurile căsătorite care depun declarații separate.
Atunci când debitorii folosesc excesul în alte scopuri, un alt set de reguli interzice deducerile pentru plățile de dobânzi pentru "creditele de consum". Această categorie largă include facturi cu carduri de credit, împrumuturi auto, cheltuieli medicale și alte datorii personale, cum ar fi impozitele pe venit federale și de stat datorate. Există, totuși, o excepție limitată pentru dobânda pentru împrumuturile pentru studenți, una dintre aceste scăderi "peste limită" pentru a ajunge la venitul brut ajustat, suma de pe ultima linie a primei pagini a formularului 1040.
Excepții la regulile de deducere fiscală pentru refinanțarea ipotecii
Dar cei mai mulți debitori sunt în măsură să evite aceste restricții privind deducerile pentru interesul consumatorilor, datorită regulilor pentru împrumuturile pentru acasă . Aceste reguli permit acestora să deducă integral dobânzile, atâta timp cât suma care depășește creditele ipotecare existente, plus toate celelalte împrumuturi pentru acasă, nu depășesc 100.000 de dolari, scăzând la 50.000 de dolari pentru cuplurile căsătorite care depun declarații separate. Nu are nici o importanță cum creditorii folosesc veniturile.
Când împrumuturile lor refinanțate sunt parțial împrumuturi pentru achiziții la domiciliu și parțial împrumuturi pentru acasă, există o limită globală de 1.000.000 dolari, 1.000.000 dolari datoriei de achiziție la domiciliu și 100.000 dolari datoriei de capital de origine, scăzând la 550.000 dolari pentru cuplurile căsătorite depunând separat.
Atunci când împrumuturile depășesc plafonul de 1.000.000 de dolari pentru împrumuturile de achiziție de acasă și 100.000 de dolari pentru împrumuturile pentru acasă, excesul este, în general, clasificat ca dobândă personală necondiționată. Neparticiparea generală este supusă unor excepții pentru încasările de împrumut utilizate în scopuri comerciale sau investiționale.
Reduceri fiscale de refinantare ipotecară pentru contribuabili supuși AMT
O altă restricție se aplică în cazul creșterii numărului constant de debitori împovărați de AMT (taxă minimă alternativă).
AMT permite deducerea plăților de dobânzi pentru împrumuturile de achiziție de origine de până la 1.000.000 $. Regulile AMT însă neagă deducerea dobânzii la împrumuturile pentru capitalul propriu pentru prima sau a doua locuință, cu excepția cazului în care veniturile din împrumut sunt utilizate pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți în mod substanțial locuințele; unul dintre motivele pentru care reclamele pentru împrumuturi de capital de acasă amenajează frecvent chestiunea problematică a deductibilității fiscale.
Julian Block este avocat fiscal în Larchmont, NY.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.