Împrumutați împotriva capitalului propriu în casa dvs.
Dacă casa ta merită mai mult decât îți datorezi, un împrumut de capital de acasă poate oferi fonduri pentru tot ce vrei - nu trebuie doar să folosești banii pentru cheltuieli legate de locuință. Cu toate acestea, utilizarea casei dvs. pentru a garanta un împrumut vine cu riscuri.
Un împrumut de capital propriu este un tip de ipotecă secundă . Împrumutul dvs. "pe primul loc" este cel pe care l-ați cumpărat acasă, dar puteți utiliza împrumuturi suplimentare pentru a împrumuta împotriva proprietății dacă ați construit suficient capital .
Beneficiile împrumuturilor la capitalul propriu
Împrumuturile pentru capitalul propriu sunt atractive atât pentru debitori, cât și pentru creditori. Iată câteva din avantajele cheie pentru debitori:
- Ratele scăzute: Împrumuturile pentru capitalurile proprii au în mod obișnuit o rată a dobânzii mai scăzută (de obicei, cotată ca APR ) decât creditele negarantate, cum ar fi cardurile de credit și împrumuturile personale. O rată scăzută poate contribui la scăderea costurilor cu împrumuturile, însă costurile de închidere pot compensa rate scăzute.
- Aprobare: Împrumuturile de capital de acasă pot fi mai ușor de calificat dacă aveți un credit rău . Cu casa dvs. de asigurare a împrumutului, creditorii au o modalitate de a-și gestiona riscul. Acestea fiind spuse, împrumuturile ipotecare necesită adesea o documentație extinsă, iar creditorii stabilesc cerințe minime care ar putea face dificilă împrumutul - chiar dacă aveți capitaluri semnificative.
- Sume mari: Împrumutații se pot califica pentru împrumuturi relativ mari cu acest tip de împrumut , presupunând că aveți suficiente capitaluri proprii în casă. Pentru cheltuieli mari, cum ar fi îmbunătățiri la domiciliu, studii superioare sau inițierea unei afaceri, capitalul propriu poate fi singura sursă de finanțare disponibilă.
- Beneficii fiscale potențiale: Este posibil să puteți deduce o parte din dobânda pe care o plătiți pentru un împrumut de capital propriu, în special dacă utilizați fondurile pentru "îmbunătățiri substanțiale" ale unei proprietăți. Adresați-vă formatorului fiscal pentru detalii înainte de a vă împrumuta și înainte de a vă revendica o deducere.
Siguranța pentru creditori: majoritatea beneficiilor de mai sus sunt disponibile, deoarece împrumuturile pentru acasă sunt credite relativ sigure pentru bănci: împrumutul este "garantat" cu casa dvs. ca garanție .
Dacă nu reușiți să vă răsplătiți, banca poate să vă ia proprietatea, să o vândă și să recupereze fondurile neplătite prin blocarea casei dvs. Mai mult, debitorii tind să acorde prioritate acestor împrumuturi în raport cu alte împrumuturi, deoarece nu vor să-și piardă casele. Când vă confruntați cu alegerea lipsei unei plăți ipotecare sau a unei plăți prin carte de credit , s-ar putea să decideți să renunțați la plata prin card .
Aprobarea nu este garantată: garanțiile ajută, însă creditorii trebuie să fie atenți să nu împrumute prea mult sau să riscă pierderi semnificative. Înainte de 2007, a fost extrem de ușor să obțineți aprobarea pentru prima și a doua ipotecă. De la criza locuințelor , lucrurile s-au schimbat, iar creditorii vor evalua cu atenție cererea dumneavoastră. Pentru a vă proteja pe ei înșiși, ei încearcă să vă asigurați că nu împrumutați mai mult de 80% din prețul casei dvs., luând în considerare ipoteca dvs. inițială de cumpărare , precum și orice împrumut de capital pentru care solicitați. Procentajul valorii disponibile a casei dvs. se numește raportul valorii creditelor (LTV) și poate varia de la bancă la bancă - anumiți creditori permit ratele LTV peste 80%.
Împrumuturile de capital de acasă sunt aprobate numai dacă puteți demonstra că aveți capacitatea de a rambursa. Creditorii sunt obligați să vă verifice finanțele și va trebui să furnizați dovada venitului, accesul la evidența fiscală și multe altele.
Cum funcționează un împrumut de capital propriu
Când împrumutați cu un împrumut pentru acasă, puteți utiliza una dintre următoarele două opțiuni:
- Suma forfetară: luați o sumă mare de numerar în avans și rambursați împrumutul în timp cu plăți fixe lunare. Rata dobânzii dvs. poate fi stabilită atunci când împrumutați și rămâneți fixă pe durata de viață a împrumutului. Fiecare plată lunară reduce soldul creditului și acoperă o parte din costurile cu dobânda (este un împrumut amortizant ).
- Linia de credit: obțineți aprobarea pentru o sumă maximă disponibilă și împrumutați doar ceea ce aveți nevoie. Cunoscut ca o linie de credit pentru acasă (HELOC) , această opțiune vă permite să împrumutați de mai multe ori după ce ați primit aprobarea. În primii ani, puteți efectua plăți mai mici, dar la un moment dat trebuie să începeți să efectuați amortizarea completă a plăților care elimină împrumutul.
HELOC este cea mai flexibilă opțiune pentru că aveți întotdeauna control asupra soldului dvs. de împrumut și asupra costurilor cu dobânzile. Plătiți numai dobânzi numai pe baza sumei pe care o utilizați efectiv din suma de bani disponibilă. Cu toate acestea, creditorul dvs. poate îngheța sau anula linia de credit înainte de a avea șansa de a utiliza banii. Blocări se pot întâmpla atunci când aveți nevoie de bani mai mult și în mod neașteptat, astfel încât flexibilitatea vine cu un anumit risc.
Ratele dobânzilor la HELOC sunt în mod obișnuit variabile , astfel încât taxele de interes se pot schimba (pentru mai bine sau mai rău) în timp.
Pentru a obține un împrumut , aplicați cu mai mulți creditori și comparați toate costurile creditorului împreună cu cotațiile ratei dobânzii. Obțineți o estimare a împrumutului din mai multe surse diferite, inclusiv un inițiator de împrumut local, un broker online sau național și banca sau uniunea de credit preferată. Ratele de dobândă pot varia de la un loc la altul și va trebui să plătiți costurile de închidere pentru a obține finanțarea împrumutului. Creditorii vă vor verifica creditul, vor cere o apreciere și ar putea dura câteva săptămâni (sau mai multe) pentru a elibera bani. Tratați procesul ca și cum ați aplica pentru un împrumut de cumpărare la domiciliu: Obțineți plățile dvs. de plată și alte documente organizate pentru a face procesul să meargă mai repede .
Rambursarea depinde de tipul de împrumut pe care îl obțineți. Cu un împrumut cu sumă forfetară, plătiți de obicei plăți lunare fixe (plătiți aceeași sumă în fiecare lună) până când împrumutul este plătit. Cu o linie de credit, este posibil să puteți efectua plăți mici pentru câțiva ani în timpul "perioadei de tragere", care ar putea dura zece ani sau cam asa ceva. După încheierea perioadei de tragere, va trebui să începeți să efectuați plăți amortizate periodic pentru a plăti datoria. Cu toate acestea, puteți plăti în mod obișnuit oricare dintre tipurile de împrumut devreme pentru a economisi pe dobânzile .
Utilizarea comună a împrumutului la capitalul propriu
Aveți posibilitatea să utilizați un împrumut de capital propriu pentru orice doriți. Cu toate acestea, debitorii folosesc de obicei credite ipotecare secundare pentru unele dintre cheltuielile mai mari ale vieții, deoarece casele au tendința de a avea o mulțime de valoare pentru a împrumuta. Mai multe utilizări populare includ:
- Remodelați, renovați sau îmbunătățiți în alt mod casa și proprietatea.
- Plătiți pentru educația colegiu a unui membru al familiei.
- Fondarea achiziționării unei a doua locuințe sau a unui teren .
- Consolidați datoriile cu dobânzi mari.
Capcane de împrumuturi de capital propriu
Înainte de a utiliza un împrumut de capitaluri proprii pentru orice scop, asigurați-vă că înțelegeți riscurile de utilizare a acestor împrumuturi . Principala problemă este că vă puteți pierde casa dacă nu reușiți să respectați programul de plată lunar cerut de împrumutător.
Datorii importante: Deoarece aceste împrumuturi pot oferi o mulțime de bani, este tentant să vă folosiți casa ca ATM. Dar cel mai bine este să vă rezervați capitalul propriu pentru lucruri care vor îmbunătăți valoarea casei dvs., să adăugați o valoare semnificativă vieții dvs. (nu include "dorințele" sau luxul) sau să conducă la un venit mai mare pentru familia dvs. Acesta este un caz în care este deosebit de important să se evalueze împrumuturile ca datorie "bună" și datorie "rea" .
Taxe: costurile de închidere sunt, de asemenea, o problemă. Împrumutul împotriva casei dvs. poate costa mii de dolari - și asta este înainte să cheltuiți chiar și vreunul din banii pentru reparații la domiciliu sau pentru școlarizare. Dacă frecvent împrumutați împotriva casei dvs., este un obicei scump (deși utilizarea liniilor de credit vă poate ajuta să gestionați costurile).
Cum să găsiți cele mai bune împrumuturi de capital propriu
Găsirea celui mai bun împrumut de capital de acasă vă poate economisi mii de dolari sau mai mult. Pentru a obține cea mai bună afacere:
- A face cumparaturi prin apropiere. Creditorii diferiți au diferite programe de împrumut disponibile, iar structurile de taxe pot varia dramatic.
- Gestionați scorurile de credit și asigurați-vă că rapoartele dvs. de credit sunt corecte. Dacă în rapoartele dvs. de credit există erori sau probleme ușor de rezolvat, utilizați redimensionarea rapidă pentru a obține îmbunătățiri rapide care pot duce la rate mai bune.
- Adresați-vă rețelei de prieteni și de familie pe care o recomandă. Adresați agenții imobiliari locali pe care inițiatorii de împrumut fac cel mai bun loc de muncă pentru clienții lor.
- Comparați ofertele dvs. cu cele găsite pe site-uri și anunțuri. Amintiți-vă că cele mai bune rate sunt disponibile numai pentru debitori cu scoruri mari de credit și o sumă mare de venit pentru a acoperi plățile. Citiți cu atenție estimarea împrumutului pentru a vedea dacă plătiți aceeași sumă pe care ați așteptat-o.
Sfaturi suplimentare
Este un împrumut potrivit? Înainte de a împrumuta, întrerupeți-vă și asigurați-vă că acest tip de împrumut are sens. Este un împrumut de capital de acasă mai potrivit pentru nevoile dvs. decât un simplu card de credit sau un împrumut negarantat ? Dacă nu sunteți sigur, gândiți-vă înainte de a vă pune casa la risc. Aceste împrumuturi pot avea rate de dobândă mai mari, dar puteți ieși înainte, evitând costurile de închidere.
Efectuați un plan: Faceți un plan detaliat al veniturilor și cheltuielilor dvs. - inclusiv această nouă plată a împrumutului - înainte de închiderea împrumutului. Aceste împrumuturi mari pot veni cu plăți mari. În plus, plățile pot crește în timp dacă aveți o rată variabilă. Dacă există vreun mod de a face ceea ce vrei să faci fără a lua datorii, dă-i aceste opțiuni cu seriozitate.
Protejați-vă pe dvs. și pe familia dvs.: examinați acoperirea de asigurare (în special viața și handicapul) și evaluați modul în care veți acoperi plățile dacă se întâmplă ceva. Poate sau nu ai nevoie de asigurare și nimeni nu te poate forța să o folosești. Dacă vă decideți să includeți acoperirea ca parte a unui împrumut de capital de acasă, mergeți cu plățile lunare de prime - nu o opțiune up-front - astfel încât să plătiți numai pentru ceea ce utilizați (presupunând că asigurarea este doar pentru împrumutul de capital propriu). Ca și în cazul altor produse financiare, obțineți cotații dintr-o varietate de surse, inclusiv agenți de asigurări online și independenți. Nu trebuie să cumperi asigurarea pe care le oferă creditorul tău.
Venituri din pensionare: Dacă intenționați să vă atingeți capitalul propriu pentru cheltuieli de trai la pensionare, evaluați ipotecile inverse , ceea ce poate fi mai ușor pentru persoanele în vârstă de care să beneficieze. Cu toate acestea, vă familiarizați cu riscurile și excludeți alternativele înainte de a face acest pas.
Deducerea dobânzilor (Pre-2018): Pentru anii fiscali până la 2017 inclusiv, a fost posibil ca unii contribuabili să deducă dobânda plătită pentru împrumuturile de capital propriu. Pentru anul fiscal 2018 și ulterior, ca urmare a Legii privind reducerea impozitelor și a locurilor de muncă, această deducere nu mai este disponibilă (deși pot fi disponibile reduceri limitate pentru creditele de achiziție la domiciliu). Vorbiți cu un CPA pentru a afla cum pot afecta împrumuturile dvs. la domiciliu impozitele dumneavoastră.