Cum funcționează ipotecile
O ipotecă este un acord care permite unui împrumutat să utilizeze proprietatea ca garanție pentru a-și asigura un împrumut.
În cele mai multe cazuri, termenul se referă la un împrumut de locuință: Când împrumutați pentru a cumpăra o casă, semnați un acord prin care spuneți că creditorul dvs. are dreptul de a lua măsuri dacă nu efectuați plățile necesare asupra împrumutului. Cel mai important, banca poate lua proprietatea în blocare - obligându-vă să vă mutați afară pentru a putea vinde casa.
Veniturile din vânzări vor fi utilizate pentru a plăti orice datorie pe care încă o datorați în proprietate.
O ipotecă este un acord:
Termenii "ipotecă" și "împrumut de casă" sunt deseori utilizați în mod interschimbabil. Din punct de vedere tehnic, o ipotecă este acordul care face posibilă împrumutul dvs. la domiciliu - nu împrumutul în sine. Pentru tranzacțiile imobiliare, acordurile trebuie să fie în scris și o ipotecă este un document care, printre altele, oferă creditorului dvs. dreptul de a închide casa.
Ipotecile fac posibilă cumpărarea
Imobiliarul este scump. Majoritatea oamenilor nu au destule bani în economii pentru a cumpăra o locuință, așa că fac o plată în avans de 20% sau altul și împrumută restul. Acest lucru lasă în continuare nevoie de sute de mii de dolari pe multe piețe. Băncile sunt dispuse să vă ofere atât de mulți bani atunci când au o modalitate de a-și reduce riscul.
Mai sigur pentru bănci: băncile se protejează prin cerința de a utiliza proprietatea pe care o cumpărați drept garanție . Pentru a face acest lucru, "promiteți" proprietatea ca garanție, iar acest angajament este "ipoteca" dvs. În amenda tipărită a acordului dvs., banca primește permisiunea de a pune o mită în locuința dvs., astfel încât să poată exclude dacă este necesar.
Împrumuturi mai accesibile:
Împrumutatul beneficiază și de avantajele acestui acord. Ajutând creditorul să reducă riscul, împrumutatul plătește o rată a dobânzii mai mică. Creditele ipotecare sunt adesea folosite de consumatori (persoane fizice și familii), dar și întreprinderile și alte organizații pot cumpăra proprietăți cu ipotecă.
Tipuri de ipoteci
Există mai multe tipuri de credite ipotecare, iar înțelegerea terminologiei vă poate ajuta să alegeți împrumutul potrivit pentru situația dvs. (și să evitați să călătoriți pe calea greșită).
Din nou, dacă vrei să fii un băiat, vorbim despre diferite tipuri de împrumuturi - nu tipuri diferite de credite ipotecare (pentru că ipoteca este pur și simplu partea care spune că pot exclude dacă nu mai faci plăți).
Creditele ipotecare cu rată fixă sunt cel mai simplu tip de împrumut. Veți face exact aceeași plată pentru întreaga durată a împrumutului (cu excepția cazului în care plătiți mai mult decât este necesar, ceea ce vă ajută să scăpați mai repede de datorii). Ratele ipotecare cu rată fixă durează, de obicei, 30 sau 15 ani, deși nu sunt nemaivăzuți alți termeni. Matematica pe aceste împrumuturi este destul de simplă: Având în vedere o sumă a împrumutului, o rată a dobânzii și un număr de ani pentru a rambursa împrumutul, împrumutătorul dvs. calculează o plată lunară fixă.
Creditele cu rată fixă sunt atât de simple încât puteți calcula singuri plățile ipotecare și procesul de plată ( foile de calcul și șabloanele online fac mai ușoară). Aceste calcule sunt un exercițiu valoros care vă ajută să comparați creditorii și să decideți ce împrumut să utilizați. S-ar putea să fiți surprins să vedeți cum un împrumut pe termen mai lung conduce la costuri mai ridicate ale dobânzii pe întreaga durată a împrumutului dumneavoastră - făcând în mod eficient o casă mai scumpă decât trebuie.
Ratele de credit ipotecare ajustabile sunt similare cu împrumuturile standard, dar rata dobânzii se poate schimba la un moment dat în viitor.
Când se întâmplă acest lucru, plata dvs. lunară se modifică, de asemenea, pentru mai bine sau mai rău (dacă ratele dobânzilor cresc, plata va crește, dar dacă rata scade, puteți vedea plăți lunare mai mici necesare).
Ratele se schimbă de obicei după câțiva ani, și există anumite limite în ceea ce privește cât de mult se poate mișca rata. Aceste împrumuturi pot fi riscante, deoarece nu știți ce va fi plata lunară în 10 ani (sau dacă veți fi în stare să o permiteți).
Creditele ipotecare secundare , cunoscute și sub denumirea de împrumuturi pentru acasă, nu sunt pentru cumpărarea unei case - acestea sunt pentru împrumutul împotriva unei proprietăți pe care o deții deja. Pentru a face acest lucru, veți adăuga o altă ipotecă (în cazul în care casa dvs. este plătită, veți pune un nou, în primul rând, ipoteca pe acasă). Cel de-al doilea creditor ipotecar este în mod tipic "pe poziția a doua", adică se plătește numai dacă mai rămân bani după ce primul creditor ipotecar este plătit. Creditele ipotecare secundare sunt folosite uneori pentru a plăti pentru îmbunătățiri la domiciliu și pentru învățământul superior. În criza financiară , aceste împrumuturi au fost folosite, în mod notoriu, pentru a "retrage" capitalul propriu .
Împrumuturile contrare oferă venituri proprietarilor de locuințe (în general peste vârsta de 62 de ani) care au capitaluri semnificative în casele lor. Pensionarii folosesc uneori o ipotecă inversă pentru a suplimenta veniturile sau pentru a obține sume forfetare de numerar din casele pe care le-au plătit mult timp în urmă. Cu o ipotecă inversă, nu plătiți creditorul - împrumutătorul vă plătește - dar aceste împrumuturi nu sunt întotdeauna la fel de bune pe cât sună .
Dobânzile la împrumuturi vă permit să plătiți în fiecare lună numai costurile de dobândă pentru împrumutul dvs. În consecință, veți avea o plată lunară mai mică (deoarece nu vă rambursează niciun sold din împrumut). Dezavantajul este că nu plătiți datorii și nu construiți capitaluri proprii în casa dvs. și va trebui să rambursați această datorie într-o zi. Aceste împrumuturi pot avea sens în anumite situații pe termen scurt, dar nu sunt cea mai bună opțiune pentru majoritatea proprietarilor care speră să construiască avere.
Împrumuturile cu baloane necesită plata integrală a împrumutului cu o plată mare "balon" . În loc să efectuați aceeași plată pe parcursul a 15 sau 30 de ani, va trebui să efectuați o plată mare pentru a elimina datoria (de exemplu, după cinci până la șapte ani).
Aceste împrumuturi funcționează pentru finanțare temporară, dar este riscant să presupunem că veți avea acces la fondurile de care aveți nevoie atunci când plata în balon este datorată.
Împrumuturile de împrumut vă permit să schimbați o ipotecă pentru alta dacă găsiți o afacere mai bună. Când refinantezi o ipotecă, primești o nouă ipotecă care plătește împrumutul vechi. Acest proces poate fi scump din cauza costurilor de închidere, dar poate fi plătit pe termen lung, dacă obțineți numerele pentru alinierea corectă . Împrumuturile nu trebuie să fie de același tip. De exemplu, puteți obține un împrumut cu rată fixă pentru a achita o rată ipotecară ajustabilă.
Cum să obțineți un împrumut de acasă
Pentru a împrumuta bani, va trebui să solicitați un împrumut. Împrumuturile la domiciliu necesită mult mai multă documentație decât alte tipuri de împrumuturi (cum ar fi împrumuturi auto sau împrumuturi personale), deci fiți pregătiți pentru un proces lung.
Credit și Venituri:
Ca și în cazul majorității împrumuturilor, creditul și venitul sunt principalii factori care determină dacă veți primi sau nu aprobarea. Înainte de a aplica pentru un împrumut de acasă, verificați-vă creditul pentru a vedea dacă există probleme care ar putea cauza probleme (și remediați-le dacă sunt doar erori). Întârzierea efectuării plăților, judecățile și alte probleme pot duce la respingerea cererii - sau veți obține o rată a dobânzii mai mare, ceea ce înseamnă că veți plăti mai mult pe întreaga durată a împrumutului.
Documentație și rapoarte:
Creditorii sunt obligați să verifice că aveți suficiente venituri pentru a rambursa toate împrumuturile pe care le aprobă. În consecință, va trebui să furnizați dovada venitului (obțineți-vă Formularul W-2, cea mai recentă declarație fiscală și alte documente utile, astfel încât să le puteți trimite creditorului dvs.).
Datoria față de venit:
Creditorii vă vor analiza datoriile existente pentru a vă asigura că aveți venituri suficiente pentru a vă achita toate împrumuturile - inclusiv pentru cel nou pentru care solicitați. Pentru a face acest lucru, ele calculează un raport datorie / venit , care le spune cât de mult din venitul dvs. lunar devine consumat prin plăți lunare.
Raportul împrumut la valoare:
Deși este posibil să cumpărați cu foarte puțin în jos, șansele dvs. de a obține aprobat sunt mai bune atunci când faceți o plată în avans. Creditorii calculează un raport împrumut la valoare , care arată cât de mult împrumutați în comparație cu cât costă proprietatea. Cu cât împrumutați mai puțin, cu atât riscul este mai mic pentru creditorul dvs. (deoarece poate vinde repede proprietatea și își poate recupera banii).
aprobare prealabilă:
Cel mai bine este să știți cât de mult puteți împrumuta cu mult înainte de a începe să cumpărați case (sau împrumuturi). O modalitate de a face acest lucru este de a fi pre-aprobat de către un creditor. Acesta este un proces preliminar în care creditorii vă evaluează informațiile de credit și veniturile dvs. Cu această informație, ei vă pot oferi o sumă maximă a împrumutului pe care sunt susceptibile să o aprobe. Acest lucru nu înseamnă neapărat că sunteți aprobat - mai ales nu pentru o anumită proprietate - dar este o informație utilă și o scrisoare de aprobare vă poate ajuta să vă consolidați oferta. Odată ce sunteți în contracte, creditorii vor examina mai atent totul și vor emite o aprobare oficială (sau respingere).
Cât de mult să împrumut:
Creditorii vă spun întotdeauna cât puteți împrumuta, dar nu discută cât de mult ar trebui "împrumutat". Responsabilitatea revine asupra dumneavoastră pentru a decide cât de mult să cheltuiți pe o casă, ce tip de împrumut să utilizați și cât de mare este o plată în jos pe care doriți să o efectuați (afectând raportul dvs. de împrumut ). Toți acești factori determină cât veți plăti în fiecare lună și cât de mult veți plăti pe durata împrumutului dvs. (împrumuturile mai mici conduc la plăți lunare mai mici și la dobânzi mai mici). Este riscant să împrumutați suma maximă disponibilă, mai ales dacă preferați să aveți o "pernă" în bugetul dvs. lunar.
În cazul în care să împrumute
Creditele pentru locuințe sunt disponibile din mai multe surse diferite. Obțineți citate de la cel puțin trei creditori diferiți și alegeți cel care funcționează cel mai bine pentru dvs.
Brokerii de credite ipotecare oferă împrumuturi de la numeroși creditori. Ei au acces la împrumuturi de la mai multe bănci și alte surse de finanțare și vă vor ajuta să selectați un creditor pe baza ratei dobânzii și a altor caracteristici. Brokerii de brokeraj ar putea percepe o taxă de origine pe care o plătiți sau ar putea fi plătită de creditor (sau o combinație a celor două). Dacă nu cunoașteți niciun broker ipotecar, întrebați agentul imobiliar sau alte persoane în care aveți încredere pentru o recomandare.
Băncile și uniunile de credit oferă credite clienților. Banii în conturile de verificare și de economii trebuie investiți, iar împrumutul banilor este o modalitate de a investi acești bani . Aceste instituții câștigă, de asemenea, venituri din taxele de origine, dobânzile și alte costuri de închidere.
Creditorii online pot finanța singuri împrumuturile (utilizând banii investitorilor, de exemplu) sau pot funcționa ca brokeri ipotecari. Aceste servicii sunt convenabile pentru că vă puteți ocupa virtual de toate, și de multe ori puteți obține citate mai mult sau mai puțin instantaneu.
Fiecare creditor vă va oferi o estimare a împrumutului , care vă ajută să comparați costul împrumuturilor de la diferiți creditori. Citiți cu atenție aceste documente și adresați-vă întrebări până când înțelegeți tot ceea ce vedeți. CFPB explică mai multe secțiuni din Estimarea împrumutului pentru a vă ajuta să înțelegeți caracteristicile împrumutului dvs.
Programe de împrumut
Poate fi posibil să obțineți ajutor cu ajutorul împrumutului utilizând programe de împrumut de la guvern și organizații locale. Aceste programe facilitează obținerea aprobării, iar unele oferă stimulente creative pentru a face proprietatea la domiciliu mai accesibilă și atractivă. În plus față de cumpărarea unei case, poate fi posibilă refinanțarea cu aceste programe (chiar dacă datorați mai mult decât valoarea casei dumneavoastră ).
Programele de împrumut guvernamentale sunt printre cele mai generoase. În cele mai multe cazuri, un creditor privat (ca o bancă) oferă finanțare, iar guvernul federal promite să ramburseze împrumutul dacă nu reușiți. Există o varietate de programe, iar unele dintre cele mai populare sunt listate mai jos.
Împrumuturile FHA:
Împrumuturile asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) sunt populare pentru cumpărătorii de case care doresc să plătească o mică sumă. Este posibil să cumpărați cu puțin 3,5% în jos și sunt relativ ușor de calificat (de exemplu, dacă nu aveți un credit perfect). Aflați mai multe despre împrumuturile FHA .
VA Credite:
Veteranii, membrii de service și soții eligibili pot cumpăra o locuință cu un împrumut garantat de Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA). Aceste împrumuturi vă permit să împrumutați fără cerință pentru asigurarea ipotecară și fără plată în avans (în unele cazuri). Puteți împrumuta cu un credit mai puțin decât perfect, costurile de închidere sunt limitate și împrumutul poate fi presupus (permiteți altcuiva să preia plățile dacă acestea sunt eligibile).
Programele Homebuyer pentru prima dată ușurează propria dvs. primă cămin , dar ele vin cu șiruri atașate. Adesea dezvoltate de guvernele locale și organizațiile nonprofit, aceste programe pot ajuta cu plățile în avans, aprobarea, ratele dobânzilor și multe altele. Cu toate acestea, ele sunt greu de găsit (și se califică pentru), și acestea pot limita cât de mult puteți profita atunci când vă vindeți casa.
4 moduri de a economisi bani
Împrumuturile la domiciliu sunt scumpe, astfel încât economisirea chiar și puțin (în procente) poate duce la economii de sute sau mii de dolari.
1. Magazin în jurul valorii
Din nou, este esențial să obțineți cel puțin trei citate de la diferiți creditori - de preferință, diferite tipuri de creditori (un broker ipotecar, un împrumut online și, de exemplu, uniunea de credit locală). Toată lumea are prețuri diferite și veți învăța multe în acest proces.
2. Urmăriți rata
Cu cât împrumutul este mai mare (și mai lung), cu atât mai mult rata dvs. contează. Plătiți dobândă pe soldul dvs. de împrumut de la an la an, iar aceste costuri ale dobânzilor pot fi zeci de mii de dolari. Uneori este logic să plătiți mai mult în față - chiar cumpărați "puncte" pe împrumutul dvs. - dacă puteți bloca o rată scăzută pe termen lung.
3. Acordați atenție asigurării ipotecare
Dacă renunțați la mai puțin de 20%, va trebui cel mai probabil să plătiți asigurare ipotecară. Această asigurare nu este în beneficiul dvs. - protejează creditorul în cazul în care opriți plățile și nu vă puteți recupera fondurile - deci este mai bine să evitați această cheltuială. Evaluați modalități alternative de a veni cu 20% și aflați cum să eliminați asigurarea ipotecară cât mai curând posibil. Cu unele împrumuturi, cum ar fi împrumuturile FHA, nu puteți scăpa cu adevărat de acest cost decât dacă refinanțați.
4. Administrați costurile de închidere
Când primiți un împrumut de locuință, va trebui să plătiți numeroase cheltuieli. Există taxe de aplicare, taxe de verificare a creditului, taxe de origine, costuri de evaluare și multe altele. Unii creditori plătesc costuri mai mari și mai mici, dar întotdeauna ajungeți să plătiți într-un fel sau altul. Aveți grijă de împrumuturile "fără închidere", cu excepția cazului în care sunteți sigur că veți fi în casă doar pentru o perioadă scurtă de timp.