Reverse ipoteci au sens pentru unii proprietari de case
Cele elementare
Ca o ipotecă standard, o ipotecă inversă folosește casa ta ca garanție .
Cu toate acestea, aceste împrumuturi sunt diferite în câteva moduri, ceea ce duce la partea "inversă" a numelui. În primul rând, primiți bani în loc să plătiți bani creditorului dvs. în fiecare lună. În al doilea rând, suma creditului dvs. crește în timp, spre deosebire de scăderea cu fiecare plată lunară
Conceptul funcționează similar cu cel de-al doilea împrumut ipotecar sau de capital propriu. Cu toate acestea, creditele ipotecare inverse sunt disponibile numai pentru proprietarii de case de vârstă de 62 de ani și peste, și, în general, nu aveți nevoie să rambursați aceste împrumuturi până când nu vă mutați din casă.
Reverse ipoteci pot oferi bani pentru orice doriți, de la venituri suplimentare de pensionare la bani pentru un proiect de îmbunătățire a locuinței. Atâta timp cât îndepliniți cerințele (vezi mai jos), puteți utiliza fondurile pentru a vă suplimenta alte surse de venit sau pentru orice economii pe care le-ați acumulat. Cu toate acestea, nu doar sari la perspectiva de bani usor; aceste împrumuturi sunt complicate și reduc activele pentru moștenitori.
În timp ce există mai multe surse pentru creditele ipotecare inverse, una dintre cele mai bune opțiuni este ipoteca de conversie a capitalului propriu (HECM) disponibilă prin Administrația federală pentru locuințe . Un HECM este, în general, mai puțin costisitor pentru debitori din cauza sprijinului guvernamental, iar regulile pentru aceste împrumuturi le fac relativ la consumator.
Cât de mult puteți obține?
Suma de bani pe care o obțineți depinde de mai mulți factori și se bazează pe un calcul care face anumite ipoteze cu privire la durata împrumutului.
Echitate: cu cât aveți mai mult capital în casa dvs., cu atât mai mult puteți scoate. Pentru cei mai mulți debitori, este mai bine dacă ați plătit împrumutul de-a lungul multor ani și ipoteca dvs. este aproape complet plătită.
Rata dobânzii: Ratele scăzute ale dobânzii înseamnă mai mult din capitalul propriu de împrumut care vă revine ca venit, mai degrabă decât să acoperiți plățile de dobânzi.
Vârsta: Vârsta celui mai tânăr debitor pe împrumut afectează, de asemenea, cât de mult ajungi, iar debitorii mai în vârstă pot lua mai mult. Dacă sunteți tentați să excludeți pe cineva mai mic pentru a obține o plată mai mare, fiți foarte atent, deoarece un soț mai mic ar trebui să se mute la moartea unui împrumutat mai vechi dacă persoana mai tânără nu este inclusă în împrumut.
Cum să primiți împrumuturi
De asemenea, alegerea dvs. de a obține banii este importantă. Puteți alege din mai multe opțiuni de plată.
Suma forfetară: cea mai simplă opțiune este să luați toți banii dintr-o dată. Cu această opțiune, împrumutul dvs. are o rată fixă a dobânzii , iar soldul dvs. de împrumut crește pur și simplu în timp, pe măsură ce dobânda se acumulează.
Plăți periodice: De asemenea, puteți alege să primiți plăți regulate, de exemplu lunar.
Aceste plăți pot dura toată viața dvs. sau pentru o perioadă de timp stabilită, cum ar fi 10 ani. Dacă împrumutul devine datorat deoarece toți debitorii s-au mutat din casă, plățile se termină. Cu plăți pe întreaga durată a vieții, este posibil să vă luați mai mult decât dumneavoastră și creditorului dvs., dacă aveți o viață extrem de lungă.
Linia de credit: În loc să luați bani imediat, puteți opta pentru o linie de credit , care vă permite să atrageți fonduri dacă și când aveți nevoie de ele. Avantajul acestei abordări este că plătiți doar dobândă pe banii pe care i-ați împrumutat de fapt și că linia dvs. de credit ar putea crește probabil în timp.
Combinație: Nu se poate decide? Puteți utiliza o combinație a programelor de mai sus. De exemplu, puteți lua o mică sumă forfetară în față și păstrați o linie de credit pentru mai târziu.
Pentru a obține o estimare a cât de mult puteți scoate, încercați calculatorul Asociației Naționale a creditorilor de credite ipotecare.
Cu toate acestea, rata reală și comisioanele percepute de creditorul dvs. vor fi diferite de ipotezele utilizate.
Costurile ipotecare inversate
Ca și în cazul oricărui alt împrumut de locuință, veți plăti dobânzi și comisioane pentru a obține o ipotecă inversă. Din punct de vedere istoric, comisioanele au fost notorii ridicate, dar cu mai multe taxe de concurență s-au îmbunătățit într-o oarecare măsură. Cu toate acestea, trebuie să acordați atenție costurilor și să comparați ofertele mai multor creditori.
Taxele sunt adesea finanțate sau integrate în împrumutul dvs. Cu alte cuvinte, nu scrieți un cec, astfel încât să nu vă simțiți acele costuri, dar tot le plătiți, plus dobânda.
Taxele reduc cantitatea de acțiuni rămase în casa dvs., ceea ce înseamnă mai puțin pentru proprietatea dvs. sau pentru dvs. dacă vindeți locuința și plătiți împrumutul. Dacă aveți fondurile disponibile, ar putea fi înțelept să plătiți taxele din buzunar, în loc să plătiți dobânzi pentru aceste taxe pentru anii următori.
Costuri de închidere: Veți plăti unele dintre aceleași costuri de închidere necesare unei achiziții la domiciliu sau a unei refinanțe. De exemplu, veți avea nevoie de o evaluare, veți avea nevoie de documente depuse, iar creditorul dvs. vă va examina creditul. Unele dintre aceste costuri sunt în afara controlului dvs., dar altele pot fi gestionate și comparate. De exemplu, comisioanele de origine variază de la creditor la împrumutător, dar biroul dvs. de înregistrare a județelor plătește același lucru indiferent de cine folosiți.
Taxe de service: Puteți obține șoc de autocolant atunci când vedeți suma de taxe care mănâncă în venitul dvs. lunar de la un credit ipotecar invers. Există limite maxime pentru taxele HECM, dar merită încă să faceți cumpărături pentru cel mai mic creditor.
Primele de asigurare: Deoarece HECMs sunt susținute de FHA, ceea ce reduce riscul pentru creditorul dvs., plătiți o primă FHA. Prima dvs. de asigurare ipotecară (MIP) este cuprinsă între 0,5% și 2,5% și veți plăti o taxă anuală de 1,25% din soldul împrumutului.
Interes: Veți plăti dobânzi pentru orice bani pe care l-ați luat printr-un credit ipotecar invers.
Rambursarea împrumutului
Nu plătiți lunar un credit ipotecar invers. În schimb, soldul împrumutului se datorează în cazul în care debitorul se mută definitiv din locuință, de obicei la moarte sau când locuința vinde. Cu toate acestea, luați datoria care trebuie rambursată, pur și simplu nu o observați.
Datoria dvs. totală va fi suma pe care o luați în numerar plus dobânda pe banii pe care i-ați împrumutat . În cele mai multe cazuri, datoriile tale cresc în timp, deoarece împrumuți bani și nu plătiți și ați putea chiar să vă împrumutați mai mult în fiecare lună.
Când împrumutul îți va fi datorat, acesta trebuie rambursat. Împrumutul se datorează, în general, atunci când toți debitorii s-au mutat "în permanență". Cu toate acestea, creditele ipotecare inversate pot veni, de asemenea, dacă nu reușiți să îndepliniți condițiile acordului dvs., dacă nu plătiți impozitele pe proprietate, de exemplu.
Cele mai multe credite ipotecare inversate sunt rambursate prin vânzarea casei. De exemplu, după moartea dvs., casa se duce pe piață, iar locuința dvs. primește bani care pot fi utilizate pentru a plăti împrumutul. Dacă vă decideți să vă mutați și să vă găsiți că vă datorați mai puțin pe ipoteca inversă decât vă vindeți casa, veți obține diferența.
Dacă datorați mai mult decât vindeți casa, nu trebuie să plătiți diferența cu HECM; cu alte cuvinte, veți "câștiga". Majoritatea creditelor ipotecare inverse au o clauză care nu permite ca soldul creditelor să depășească valoarea capitalului propriu al casei, deși fluctuațiile pieței ar putea avea ca rezultat mai puțin capital decât atunci când ați luat împrumutul.
În unele cazuri, moștenitorii dvs. vor decide să păstreze casa. În aceste cazuri, suma datorată integrală este datorată, chiar dacă soldul creditului este mai mare decât valoarea casei. Moștenitorii dvs. vor trebui să vină cu diferența dacă vor să păstreze casa în familie.
Cerințe pentru obținerea unui împrumut
Pentru a obține o ipotecă inversă, va trebui să îndepliniți câteva criterii de bază.
Reguli de baza:
- Casa este resedinta ta principala. Nu puteți folosi, de exemplu, o proprietate de închiriere.
- Aveți cel puțin 62 de ani.
- Nu sunteți delincvent pe nici o datorie datorată guvernului federal.
Capitaluri suficiente: De când iei bani din casa ta, ai nevoie de o sumă substanțială de capital din casa ta pentru a trage din. Nu există nici un calcul la valoarea creditului, așa cum ați fi avut cu o ipotecă "în avans".
Cheltuieli în curs: Trebuie să aveți capacitatea de a continua să plătiți cheltuielile curente legate de locuința dvs. Va trebui să dovediți creditorului că sunteți capabil să țineți cont de cheltuieli. Astfel, proprietatea își păstrează valoarea și păstrează dreptul de proprietate asupra proprietății. De exemplu, va trebui să păstrați în continuare taxele de întreținere, impozite pe proprietate și prime de asigurare pentru proprietari.
Venituri: Nu aveți nevoie de venit pentru a vă califica pentru o ipotecă inversă deoarece nu sunteți obligat să efectuați plăți pentru împrumut.
Consiliere: Înainte de finanțarea HECM, trebuie să participați la o "sesiune de informare a consumatorilor" cu un consilier HECM aprobat de HUD. Acest lucru este să vă asigurați că debitorii înțeleg fiecare cost și consecințele luării acestui tip de împrumut. Consilierii lucrează pentru o organizație independentă, astfel încât aceștia să furnizeze informații imparțiale despre produs.
Primul credit ipotecar: Dacă încă mai datorați bani în casa dvs., puteți obține în continuare o ipotecă inversă. Unii oameni iau o ipotecă inversă pentru a elimina plățile lunare existente, prin compensarea venitului din împrumut față de plata ipotecilor existente datorate.
Cu toate acestea, ipoteca inversă va trebui să fie prima garanție pe proprietate . Pentru majoritatea debitorilor, înseamnă că veți plăti datoria dvs. de credit ipotecar cu o parte din creditul dvs. ipotecar invers. Acest lucru este mai ușor dacă aveți aproximativ 50% capitaluri proprii în casa dvs. sau mai mult.