Cât de mult din casa ta dețineți cu adevărat?
Puneți altfel; raportul LTV vă spune cât de mult dețineți o proprietate cu adevărat în comparație cu cât vă datorați. Raportul este utilizat pentru mai multe tipuri de împrumuturi, inclusiv credite la domiciliu și auto (cumpărări și refinanțe).
Cum se calculează
Pentru a calcula un raport LTV, împărțiți valoarea unui împrumut în valoarea totală a activului care asigură împrumutul.
Exemplu: Să presupunem că doriți să cumpărați o locuință în valoare de 100.000 $. Aveți $ 20,000 disponibile pentru o plată în avans , deci va trebui să împrumutați 80.000 $.
Rata dvs. de LTV va fi de 80%, deoarece valoarea dolarului împrumutului este de 80% din valoarea casei. 80.000 de dolari împărțit la 100.000 $ este egal cu 0.80 (care este același cu 80% - a se vedea cum sunt legate decimalele și procentele ).
Calculați raportul LTV prin împărțirea valorii împrumutului la valoarea proprietății: 80.000 / 100.000 = 0.8.
O modalitate ușoară de a calcula LTV este de a utiliza calculatorul dispozitivului dvs. sau de a căuta Google folosind slash ("/") pentru împărțire.
De exemplu, următorul link va "căuta" răspunsul: 80.000 / 100.000, sau îl puteți scrie în orice casetă de căutare (inclusiv Bing și Yahoo).
De ce are importanță
Un raport LTV îi ajută pe creditori să evalueze riscul: cu cât împrumută mai mult, cu atât mai mult risc le ia. Un risc mai mare pentru creditor înseamnă:
- Este mai greu să te aprobi pentru împrumuturi.
- Este posibil să trebuiască să plătiți mai mult (cu o rată a dobânzii mai mare ).
- Este posibil să fie necesar să plătiți costuri suplimentare, cum ar fi asigurarea ipotecară.
Dacă calculați LTV, probabil că aveți de-a face cu un împrumut care este asigurat de un tip de garanție . De exemplu, atunci când împrumutați bani pentru a cumpăra o casă, împrumutul este garantat de un drept de reținere asupra casei . Creditorul poate lua în posesie casa și o poate vinde prin blocare dacă nu reușiți să achitați împrumutul. Același lucru este valabil și pentru împrumuturile auto - mașina dvs. poate fi restituită dacă nu mai efectuați plăți.
Creditorii nu doresc cu adevărat proprietatea dvs. - vor doar să-și recupereze banii înapoi. În cazul în care împrumută doar 80% (sau mai puțin) din valoarea proprietății, acestea pot vinde proprietatea la mai puțin de dolar pentru a-și recupera fondurile. Asta e mai ușor decât să faci o ofertă grozavă.
De asemenea, orice ați cumpărat ar fi pierdut valoare de când ați cumpărat-o, astfel încât împrumutul de 100% sau mai mult pune creditorii la risc.
În cele din urmă, când ați pus unii dintre banii proprii într-o achiziție, este mai probabil să o apreciați și să continuați să efectuați plăți. Ai pielea în joc, deci nu vei pleca decât dacă nu ai opțiuni.
Rate bune de LTV
Care este un raport bun LTV care vă poate ajuta să obțineți aprobarea pentru un împrumut?
Depinde de preferința creditorului dvs. și de tipul de împrumut. Veți avea adesea mai mult noroc cu mai mult capital investit (sau cu o rată mai redusă a LTV).
Cu împrumuturi la domiciliu, 80% este un număr magic. Dacă împrumutați mai mult de 80% din valoarea unei locuințe, în general, va trebui să obțineți asigurare ipotecară privată (PMI) pentru a vă proteja creditorul. Aceasta este o cheltuială suplimentară, dar puteți anula deseori asigurarea odată ce obțineți sub 80% LTV. Un alt număr notabil este de 97%. Unii creditori vă permit să cumpărați cu 3 la sută în jos ( împrumuturile FHA necesită 3,5 la sută) - dar veți plăti asigurare ipotecară, posibil pentru viața împrumutului.
Cu împrumuturi auto, ratele LTV sunt adesea mai mari, dar creditorii pot stabili limite (sau maxime) și pot schimba ratele în funcție de cât de mare va fi rata LTV. În unele cazuri, puteți chiar împrumuta la mai mult de 100% LTV.
Subacvatice: Când raportul LTV este mai mare de 100%, împrumutul este mai mare decât valoarea activului care asigură împrumutul (sau aveți capitaluri proprii negative). De obicei, nu este o situație bună, deoarece ar trebui să scrieți un cec (sau să plătiți) pentru a vinde activul - nu veți obține bani din afacere. După ce valorile acasă au scăzut în timpul crizei creditelor ipotecare , împrumuturile pentru locuințe subacvatice au reprezentat o problemă majoră. Creditele auto sub apă sunt întotdeauna o problemă. Dacă împrumutați cu un raport ridicat LTV, asigurați-vă că există un motiv bun pentru asumarea riscului.
Rețineți: capitalul dvs. nu trebuie să fie sub formă de bani pe care îl aduceți la tranzacție. Dacă dețineți proprietatea (sau o parte a unei proprietăți), interesul dvs. de proprietate poate fi folosit drept capital propriu, iar valoarea acelui interes se poate schimba în timp. De exemplu, atunci când împrumutați împotriva casei dvs. cu un împrumut de capital propriu , folosiți valoarea casei dvs. și creșteți în mod eficient raportul LTV atunci când obțineți un împrumut. În cazul în care casa câștigă valoare deoarece prețurile locuințelor cresc, valoarea LTV va scădea (deși este posibil să aveți nevoie de o apreciere pentru ao dovedi). De asemenea, dacă împrumutați bani pentru a construi o locuință nouă, puteți utiliza terenul pe care îl construiți ca capital pentru un împrumut de construcție.
Imagine mai mare
Ratele LTV sunt extrem de importante. Dar fac parte dintr-o imagine mai mare, care include:
- Scorurile dvs. de credit (cu un credit bun este mai ușor să obțineți credite LTV mai mari)
- Venitul dvs. disponibil pentru a efectua plăți lunare
- Bunul pe care îl cumpărați (Este o casă în formă bună sau o unitate multifamilie? Este un vehicul nou sau folosit? Motocicletă sau RV?)
În plus față de credit, unul dintre cele mai importante lucruri pentru creditori este datoria dumneavoastră față de venituri. Aceasta este o modalitate rapidă de a-și da seama cât de accesibil va fi orice împrumut nou - puteți să luați în mod confortabil plățile lunare suplimentare sau să intrați peste cap?