Dreptul dvs. de a anula PMI
Din păcate, proprietarii de case s-au confruntat cu provocări de eliminare a tarifelor PMI, chiar și atunci când PMI nu mai era necesar.
În unele cazuri, debitorii și administratorii au fost confuzi cu privire la modul de anulare a PMI, iar unii administratori de împrumut lipsiți de scrupule și-au atras atenția asupra anulării tarifelor PMI.
Care este Legea privind protecția proprietarilor de locuințe?
Legea privind protecția proprietarilor de locuințe (HPA), cunoscută și sub numele de Actul de anulare a PMI, este o lege care protejează consumatorii de plățile excedentare pentru PMI. Normele stabilesc:
- Când proprietarii de case pot anula PMI și pot opri plata primelor
- Atunci când creditorii trebuie să oprească automat încărcarea debitorilor pentru PMI
- Dezvăluirile pe care creditorii trebuie să le furnizeze atunci când un împrumut necesită un PMI
- Cum să gestionați primele neînregistrate pe care proprietarii plătesc
Cine se califică? HPA se aplică creditelor ipotecare rezidențiale, inclusiv împrumuturilor pentru case de o singură familie, condos și alte locuințe rezidențiale cu mai multe unități. Legea nu acoperă creditele garantate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA sau împrumuturile VA. În plus, HPA tratează împrumuturile conforme și împrumuturile "cu risc ridicat" în mod diferit. Pentru a profita de HPA, consumatorii trebuie să mențină un istoric bun de plată.
Data intrării în vigoare: HPA a intrat în vigoare la 29 iulie 1999. Cu toate acestea, creditorii trebuie să furnizeze divulgări debitorilor care au luat împrumuturi înainte de această dată.
De ce PMI? PMI este de obicei necesar numai atunci când proprietarii de case fac o plată în avans de mai puțin de 20 la sută. Cu un raport ridicat de împrumut-valoare (LTV), creditorii riscă să piardă bani dacă trebuie să-și închidă locuința și să-l vândă rapid.
Dar odată ce LTV scade sub 80%, creditorii se confruntă cu un risc mult mai mic, iar proprietarii de case - în teorie - ar trebui să nu mai plătească taxe lunare PMI.
Cum proprietarii de case anulează PMI
HPA previne situațiile în care proprietarii de case plătesc taxe lunare PMI pentru durata de viață a împrumutului lor.
Solicitantul de împrumut: Împrumutatul poate anula PMI prin trimiterea unei solicitări scrise către serviciul de împrumut, odată ce împrumutul este programat să atingă 80% LTV (pe baza programului de amortizare a împrumutului). Proprietarii de locuințe pot face această solicitare și în cazul în care reduc până la 80% LTV, făcând plăți suplimentare la împrumut. Pentru a vă califica, proprietarii de case ar putea avea nevoie să dovedească faptul că proprietatea nu a pierdut valoare.
Terminarea automată: creditorii sunt obligați să anuleze acoperirea PMI automat după ce împrumutul este programat să atingă 78% din valoarea inițială a LTV.
Terminarea definitivă: atunci când PMI nu se anulează din cauza solicitării împrumutatului sau a încetării automate, administratorii de împrumut trebuie să anuleze taxele lunare PMI după ce împrumutul atinge jumătatea punctului din programul de amortizare .
Alte caracteristici: HPA este complicată, iar detaliile împrumutului vă afectează drepturile în temeiul legii. De exemplu, orice garanții de pe proprietatea dvs. vă pot împiedica să anulați cu succes acoperirea.
Creditele neconforme ( cum ar fi împrumuturile jumbo ) ar putea să vă impună să așteptați până când ajungeți la 77% pentru LTV.
Dezvăluirea: drepturile dvs. în calitate de Împrumutat
Pe lângă stabilirea regulilor pentru anularea PMI, HPA cere creditorilor să informeze debitorii cu privire la drepturile lor. Dezvăluirea include anunțuri anterioare și anuale privind momentul și modul în care debitorii pot anula PMI. Informațiile includ detalii despre programul de amortizare, despre momentul în care se solicită anularea și despre orice caracteristică care limitează capacitatea de a anula PMI.
Pentru împrumuturile existente emise înainte de luna iulie 1999, debitorii primesc o notificare anuală care le reamintește faptul că pot solicita anularea și furnizarea informațiilor de contact ale acestora.
Credite ipotecare platite cu imprumut
Unele credite folosesc creditorul plătit de asigurare ipotecară (LPMI) în loc de a adăuga prime la plata lunară a proprietarului.
Împrumutatul plătește în continuare pentru LPMI - numele nu este complet exacte - dar nu plătesc pentru acesta luna-lună. În schimb, debitorii pot plăti fie:
- O plată forfetară la începutul creditului.
- O rată a dobânzii mai mare pe soldul împrumutului, ceea ce conduce la plăți ipotecare lunare mai mari (principal și dobândă) .
Majoritatea debitorilor cu LPMI optează pentru rata dobânzii mai mare. Dar această rată a dobânzii durează durata de viață a împrumutului și nu există nicio modalitate de a "anula" LPMI și de a vă păstra împrumutul existent. În schimb, proprietarii de case trebuie să plătească împrumutul lor LPMI, de obicei prin refinanțarea cu un nou împrumut .
Totuși, HPA se aplică creditelor cu LPMI. Creditorii sunt obligați să furnizeze debitorilor informații care:
- Explicați modul în care funcționează LPMI
- Evidențiați rata dobânzii mai mare găsită în mod obișnuit la LPMI
- Discutați avantajele și dezavantajele diferitelor opțiuni