Cum funcționează blocarea
Când cumpărați proprietăți scumpe, cum ar fi o casă, este posibil să nu aveți destui bani pentru a plăti întregul preț de achiziție în față.
Cu toate acestea, puteți plăti o parte din preț cu o plată în avans și puteți împrumuta restul banilor (pentru a fi rambursați în anii următori).
Casele pot costa sute de mii de dolari, iar majoritatea oamenilor nu câștigă nicăieri aproape de acest an mult. De ce sunt creditorii dispuși să ofere astfel de împrumuturi mari? Ca parte a contractului de împrumut, sunteți de acord că proprietatea pe care o cumpărați va servi drept garanție pentru împrumut : dacă nu mai efectuați plăți, creditorul poate lua în posesie proprietatea pentru a recupera fondurile pe care le-a împrumutat.
Pentru a vă asigura acest drept, creditorul are un drept de proprietate asupra proprietății dvs. și pentru a îmbunătăți șansele de a obține suficienți bani, aceștia (de obicei) împrumuta numai dacă aveți un raport bun împrumut / valoare .
Consecințele excluderii
Principala problemă în calea blocării este, desigur, faptul că veți fi forțați să ieșiți din casă. Va trebui să găsiți un alt loc pentru a trăi, iar procesul este stresant (printre altele) pentru dvs. și pentru familia dvs.
Împuternicirea poate fi, de asemenea, costisitoare. În timp ce încetați să efectuați plăți, creditorul dvs. va percepe penalități și taxe legale, iar dvs. puteți plăti taxe legale din buzunar pentru a lupta împotriva blocării. Orice comisioane adăugate în contul dvs. vă vor mări datoria față de împrumutător și s-ar putea să fiți dator să plătiți bani după ce ați fost luați și vânduți acasă dacă veniturile din vânzări nu sunt suficiente (cunoscut sub numele de deficiență ).
Împiedicarea va afecta, de asemenea, scorurile dvs. de credit . Rapoartele dvs. de credit vor arăta blocarea pieței, pe care modelele de creditare le va vedea ca un semnal negativ. Veți avea un împrumut dificil pentru a cumpăra o altă locuință de mai mulți ani (deși s-ar putea să obțineți anumite împrumuturi guvernamentale în decurs de unu până la doi ani), și veți avea, de asemenea, mai multe dificultăți în obținerea de împrumuturi accesibile de orice fel. Scorurile dvs. de credit pot afecta și alte zone din viața dvs., cum ar fi (în cazuri limitate) capacitatea dumneavoastră de a obține un loc de muncă sau ratele de asigurare .
Cum să evitați blocarea
Împuternicirea este o ultimă soluție pentru creditorii care au renunțat la speranța că vor fi plătiți. Procesul este consumator de timp și costisitor pentru ei (dar pot încerca să vă perceapă aceste comisioane) și este extrem de neplăcut pentru debitori. Deci, cum o puteți evita?
- Comunicare: este întotdeauna o idee bună să comunicați cu creditorul dvs. dacă aveți provocări financiare. Luați legătura înainte de a începe să pierdeți plățile și întrebați dacă se poate face ceva. Dacă începeți să pierdeți plățile, nu ignorați comunicarea de la creditorul dvs. - veți primi notificări importante care vă vor spune unde vă aflați în proces și ce drepturi și opțiuni aveți în continuare. Vorbiți cu un avocat local sau cu consilierul HUD pentru a înțelege ce se întâmplă.
- Explorați alternative pentru a vă păstra locuința: dacă știți că nu veți putea efectua plățile, aflați ce opțiuni aveți la dispoziție - chiar dacă credeți că este prea târziu. S-ar putea obține ajutor prin programe guvernamentale orientate spre împovărarea debitorilor . Creditorul dvs. ar putea oferi un fel de modificare a împrumutului, ceea ce ar face ca împrumutul dvs. să fie mai accesibil . S-ar putea să fiți în stare să elaborați un plan simplu de plată cu creditorul dvs. dacă aveți nevoie de ajutor timp de o lună sau două (dacă vă aflați la un loc de muncă sau pentru cheltuieli medicale surpriză, de exemplu).
- Căi alternative de a părăsi casa: blocarea este un proces lung, neplăcut și costisitor, care dăunează creditului. Dacă sunteți gata să mergeți mai departe (și doriți să încercați cel puțin să minimalizați daunele), verificați dacă creditorul dvs. va fi de acord cu o vânzare în lipsă . Acest lucru vă permite să vindeți casa și să utilizați veniturile pentru a-ți plăti creditorul - chiar dacă împrumutul nu este rambursat în întregime. Creditul dvs. va suferi în continuare, dar nu la fel de rău ca și după închidere. În cazul în care acest lucru nu funcționează, o altă opțiune mai puțin atractivă este o faptă în locul blocării .
- Falimentul: depunerea pentru faliment poate sau nu ar putea ajuta dacă vă confruntați cu blocarea pieței. Problemele sunt complexe, deci adresați-vă unui avocat local pentru a obține informații exacte care sunt adaptate situației dvs. și stării de reședință.
- Înșelătorii: pentru că vă aflați într-o situație disperată, sunteți o țintă pentru con artiștii. Aveți grijă de orice ofertă nesolicitată pentru a vă ajuta să evitați blocarea și alegeți cu atenție cine vă ajută. Începeți să căutați ajutor din partea agențiilor de consiliere HUD și a altor agenții locale reputate. Cunoașteți semnele de înșelăciune de salvare a blocării.
Procesul de blocare
Excluderea este, în general, un proces lent. Dacă pierdeți una sau două plăți, probabil că nu vă confruntați cu evacuarea. De aceea este important să comunicați cu creditorul dvs. dacă ați căzut în vremuri grele - este posibil să nu fie prea târziu. Detaliile variază de la creditor la creditor și legile sunt diferite în fiecare stat, așa că descrierea de mai jos este o prezentare generală și poate nu este exact ceea ce veți experimenta - citiți cu atenție toate notificările și acordurile și discutați cu un avocat sau cu locuințe HUD consilier pentru a vă asigura că știți ce se întâmplă . Întregul proces ar putea dura un an sau doi, sau s-ar putea mișca mult mai repede.
- Anunțurile încep: odată ce ați ratat plățile timp de trei luni, mulți creditori consideră că împrumutul dvs. este în mod implicit . Atunci când lucrurile devin critice. Desigur, veți primi comunicări de îndată ce veți pierde o plată (sau două), iar acele comunicări ar putea include o notificare de intenție de a avansa cu procesul de blocare.
- Judecătorii și ne-judecătorii: în funcție de starea în care vă aflați, veți avea mai mult timp (și veți primi mai multe notificări) decât alții. Există două tipuri de state - state judecătorești și state non-judiciare. În statele judiciare, creditorul dvs. trebuie să inițieze o acțiune în justiție împotriva dvs în instanțele de judecată pentru a exclude. Acest proces durează mai mult, deoarece de multe ori aveți între 30 și 90 de zile între fiecare eveniment. În state non-judiciare, creditorii pot exclude pe baza acordurilor pe care le-ați semnat cu ei, iar un judecător nu este implicat. După cum vă puteți imagina, lucrurile se mișcă mult mai repede în statele ne-judiciare. În orice tip de stat, puteți lupta împotriva blocării în instanță - într-un stat judiciar veți fi, în general, primită o chemare, dar într-un stat ne-judiciar va trebui să inițieți o acțiune în justiție împotriva împrumutătorului dvs. pentru a opri procesul de blocare. Vorbiți cu un avocat local pentru mai multe detalii.
- Oprirea procesului: în majoritatea statelor, creditorii sunt obligați să ofere împrumutătorilor un fel de ajutor pentru a opri procesul de blocare. Indiferent dacă aceste opțiuni sunt realiste sau fezabile, este o altă problemă. Creditorii ar putea spune că puteți să vă reîntoarceți și să rămâneți acasă dacă faceți tot (sau o parte substanțială) din plățile pierdute și să acoperiți onorariile și penalitățile juridice percepute până acum. S-ar putea să aveți, de asemenea, posibilitatea de a achita împrumutul în întregime (ceea ce se va întâmpla numai dacă reușiți să refinanțați sau să găsiți o sursă imensă de bani).
- Licitație și evacuare: dacă nu reușiți să împiedicați blocarea, proprietatea este pusă la dispoziția ofertantului cel mai mare la licitație. Dacă nimeni altcineva nu cumpără casa (ceea ce este comun), proprietatea revine creditorului. În acel moment, dacă sunteți încă în casă (și nu ați făcut aranjamente pentru a proteja casa ), vă confruntați cu posibilitatea evacuării și este timpul să aliniați noi locuri de cazare. Legislația locală dictează cât timp puteți rămâne în casă după închidere și ar trebui să primiți un anunț care vă informează cât timp puteți rămâne. Întrebați-l pe fostul dvs. împrumutător cu privire la orice stimulente "în bani pentru chei", care pot ajuta la ușurarea tranziției către locuințe noi (presupunând că sunteți gata să vă deplasați repede).