De obicei, tu (împrumutatul) plătiți o primă lunară pentru asigurarea ipotecară privată (PMI).
Acesta este un cost suplimentar în fiecare lună și este nevoie de o mușcătură din bugetul dvs. Cu toate acestea, unii creditori oferă creditorilor credite ipotecare plătite (LPMI), ceea ce vă permite să reduceți sau să evitați plata lunară suplimentară.
Indiferent dacă este sau nu o idee bună de a cumpăra cu mai puțin de 20 la sută în jos este discutabil, și este un subiect pentru un alt articol.
Cum funcționează LPMI
LPMI este asigurarea ipotecară pe care împrumutătorul dvs. o organizează. Plătiți pentru acoperire în două moduri:
- O plată unică la începutul creditului dvs. (o plată "forfetară")
- O rată a dobânzii mai mare pe împrumutul dvs., rezultând în plăți ipotecare lunare mai mari în fiecare lună, pentru durata de viață a împrumutului.
Abordarea sumă forfetară este mai puțin comună decât o ajustare a ratei ipotecare .
Din păcate, termenul LPMI nu este corect deoarece creditorul nu plătește cu adevărat pentru asigurare - tu o faci. Întotdeauna amintiți-vă (în special în cazul tranzacțiilor financiare) că nimeni nu vă plătește costuri decât dacă primesc ceva în schimb.
Pentru a utiliza LPMI, trebuie doar să schimbați structura plăților pentru asigurarea premium astfel încât să nu plătiți o taxă separată în fiecare lună.
Dacă plătiți o sumă forfetară , creditorul dvs. va determina suma pe care o consideră că își va acoperi costurile. Apoi, cumpără asigurarea ipotecară cu acei bani. În acest caz, plătiți anticipat pentru acoperire.
Dacă plătiți în timp , creditorul vă ajustează rata ipotecară pentru a acoperi costurile de asigurare. Deoarece o rată mai mare a creditelor ipotecare înseamnă plăți lunare mai mari (a se vedea Cum se calculează împrumuturile ), veți ajunge să plătiți mai mult în fiecare lună dacă mergeți la LPMI. Această plată mai mare ar trebui să fie mai mică decât ați plăti dacă ați folosit o taxă separată PMI în fiecare lună, dar nu există nicio modalitate de a "anula" costul suplimentar pe măsură ce vă plătiți împrumutul .
Pro și Contra LPMI
LPMI nu este pentru toată lumea. De fapt, nu toată lumea se va califica pentru un împrumut cu LPMI. De obicei, trebuie să aveți un credit bun pentru ca LPMI să fie o opțiune și are sens doar în anumite situații.
Credite pe termen scurt: LPMI este cea mai atractivă pentru împrumuturile pe termen scurt. Dacă intenționați să obțineți un împrumut de 30 de ani și să efectuați plăți de zeci de ani, s-ar putea să fiți mai bine cu o politică PMI separată. De ce? Din nou, majoritatea împrumuturilor LPMI utilizează o rată a dobânzii ipotecare ajustată (mai mare), spre deosebire de o sumă forfetară în avans. Această rată a ipotecii nu se va schimba niciodată, așa că va trebui să plătiți complet împrumutul pentru a scăpa de "prima" oferită de LPMI. Puteți face acest lucru fie prin plata împrumutului din economiile proprii (mai ușor de zis decât de făcut) refinanțarea împrumutului , vânzarea locuinței și plata datoriilor.
Pentru comparație, uitați-vă la o politică privată a PMI, pe care o puteți anula odată ce ați construit suficiente fonduri în casa dvs. După anulare, beneficiați de o rată a dobânzii mai mică - și de alte plăți PMI - pentru restul duratei de viață a împrumutului.
Persoane cu venituri mari: pentru cei care pot obține aprobarea pentru LPMI, este cel mai atractiv pentru debitorii cu venituri ridicate. Acești indivizi și familii se pot bucura de o deducere fiscală mai mare din cauza ratei mai mari a dobânzii (presupunând că deduc costurile de dobândă ipotecare la domiciliu ). Oamenii cu venituri mai mici, pe de altă parte, ar putea să deducă PMI autonom, astfel că LPMI nu ar aduce beneficii fiscale suplimentare. Desigur, ar trebui să vorbiți întotdeauna cu formatorul dvs. de impozite cu privire la eventualele deduceri - și chiar cât de bine să structurați creditul ipotecar . Aceste reguli se modifică periodic, așa că verificați cu un expert pentru actualizări, înainte de a vă decide asupra oricărui lucru (și fiți pregătit pentru modificări după ce vă luați decizia).
LTV mare: Dacă valoarea împrumutului dvs. la valoarea este aproape de 80%, LPMI probabil că nu este cea mai bună opțiune decât dacă intenționați să scăpați de împrumut în curând (prin refinanțare sau prin plată anticipată). Aproape 80%, aproape că ați terminat cu asigurarea ipotecară. Dacă utilizați o poliță de asigurare ipotecară separată, puteți efectua o plată separată în fiecare lună. Veți putea anula asigurarea relativ în curând și nu veți fi blocați cu o rată a dobânzii mai mare. Amintiți-vă că există mai multe modalități de a obține peste 80 la sută LTV:
- Prin efectuarea de plăți, vă creșteți capitalul propriu de acasă, și vă reduceți LTV-ul.
- Dacă valoarea casei dvs. crește datorită unei puternice piețe a locuințelor sau îmbunătățiri la domiciliu, vă îmbunătățiți nivelul LTV.
Obținerea PMI anulată mai devreme poate implica doar costuri de câteva sute de dolari ( pentru a obține o apreciere ). Dar refinanțarea unui împrumut LPMI poate costa mult mai mult.
Alternative la LPMI
Dacă LPMI nu pare a fi perfect potrivit pentru dvs., puteți încerca mai multe abordări diferite.
Plata în avans mai mare: prin eliminarea a cel puțin 20%, eliminați nevoia de a plăti PMI. Cu toate acestea, mulți cumpărători nu au această opțiune.
Cumpărați propriul PMI: Puteți plăti întotdeauna pentru propriul PMI (uneori numit asigurare ipotecară plătită de debitor sau BPMI) în fiecare lună. Ați văzut deja câteva exemple de situații în care PMI simplu vechi este mai bun decât LPMI de mai sus.
Piggyback: Puteți încerca, de asemenea, o combinație de împrumuturi pentru a evita PMI, deși trebuie să revizuiți cu atenție numerele. O strategie de tip piggyback, cunoscută și sub numele de împrumut 80/20, este doar o opțiune. Aceste împrumuturi nu sunt la fel de obișnuite ca în trecut, dar sunt disponibile. Un pasiv vă permite să evitați totalul asigurărilor ipotecare, dar cel de- al doilea ipotecar va veni cu o rată a dobânzii mai mare. Dacă puteți plăti rapid cea de-a doua ipotecă, veți beneficia în cele din urmă de o rată mică a creditelor ipotecare (care nu este majorată de LPMI) pentru anii următori.
Credite cu reducere redusă: Mai multe programe de împrumut permit mici plăți în avans. De exemplu, împrumuturile FHA sunt disponibile cu puțin 3,5 procente în jos. Trebuie să plătiți pentru asigurarea ipotecară, însă acele împrumuturi ar putea fi mai potrivite pentru unii debitori. VA împrumuturi permite zero în jos , și nu necesită nici o asigurare de credit ipotecar.