De ce ar accepta un împrumut o vânzare scurtă?
O vânzare scurtă în domeniul imobiliar nu este întotdeauna o tranzacție plăcută, dar vânzările scurte au parcurs un drum lung din 2006, deci nu vindeți conceptul scurt. Economia noastră actuală nu înseamnă că vânzările în lipsă au dispărut. De exemplu, o persoană care a cumpărat o locuință de brand nou ar putea muri în ziua următoare închiderii, iar costurile unei vânzări imediate ar putea arunca tranzacția în stare de vânzare scurtă.
Pentru cei care au fost sub apa timp de ceva timp sau care au luptat cu o modificare de împrumut, asta eo altă poveste.
Există multe modalități de a pierde o casă, dar de a renunța la proprietate într-un mod care distruge creditul, rușinează familia și frământă un proprietar al demnității este unul dintre cele mai grele, și asta fac tendințele oferite de executori. Pentru proprietarii de case care nu-și mai pot permite să mențină plățile ipotecare curente, există alternative la procedurile de faliment sau de blocare . Una dintre aceste opțiuni este numită "vânzare în lipsă".
Mai mult de jumătate din vânzările mele de la Sacramento din 2006 până în 2012 au fost vânzări în lipsă. Așa au fost vânzările proeminente scurte de câțiva ani. Astăzi, însă, nu atât de mult. În ultimii ani, chiar și vânzătorii care nu sunt delincvenți s-ar putea califica pentru o vânzare în lipsă, care a deschis mai multe uși scurte de vânzare . Vânzările scurte tind să ofere un proces demn de închidere pentru vânzători.
Atunci când creditorii sunt de acord să facă o vânzare pe scurt în imobiliare , înseamnă că creditorul acceptă mai puțin decât suma totală datorată. Nu toți creditorii vor accepta vânzări în lipsă sau câștiguri reduse, mai ales dacă ar face mai mult din punct de vedere financiar să excludă; în plus, nu toți vânzătorii și nici toate proprietățile se califică pentru vânzări în lipsă .
Dacă intenționați să cumpărați o vânzare în lipsă , ar putea exista neajunsuri. Pentru protecția dvs., vă sugerăm tuturor potențialilor candidați pentru o vânzare în lipsă, ca primii pași:
- Obțineți consultanță juridică de la un avocat competent în domeniul imobiliar
- Apelați un contabil pentru a discuta despre ramificațiile de impozitare pe scurt
În calitate de agent imobiliar, nu sunt licențiat ca avocat sau CPA și nu pot oferi sfaturi cu privire la aceste consecințe.
Cu excepția anumitor condiții, în conformitate cu legea privind scutirea de la plata creditelor ipotecare din 2007, aveți în vedere că IRS ar putea considera că iertarea datoriilor este venit și că nu există nicio garanție că un creditor care acceptă o vânzare în lipsă nu va urmări în mod legal un debitor pentru diferența dintre suma datorată și suma plătită. În unele state, această sumă este cunoscută ca o deficiență. Un avocat poate determina dacă împrumutul dvs. se califică pentru o hotărâre sau revendicare a deficienței .
Majoritatea vânzărilor în scurt timp din California nu mai suportă penalități.
Deși toți creditorii au cerințe diferite și pot cere ca un împrumutat să prezinte o gamă largă de documente, următorii pași vă vor oferi o idee destul de bună despre ce să vă așteptați.
- Sunați la împrumutător
Este posibil să trebuiască să faceți o jumătate de duzină de apeluri telefonice înainte de a găsi persoana responsabilă de manipularea vânzărilor în lipsă. Veți dori să discutați cu departamentul de "vânzări pe termen scurt în imobiliare" sau "lucrați" și să încercați să obțineți numele negociatorului. De asemenea, agentul dvs. imobiliar poate face față acestui pas, în multe situații. - Trimiteți o scrisoare de autorizare
În mod obișnuit, creditorii nu doresc să vă dezvăluie nici o informație personală fără autorizație scrisă în acest sens. Dacă lucrați cu un agent imobiliar, agent de închidere, companie de titlu sau avocat, veți beneficia de o mai bună cooperare dacă veți scrie o scrisoare creditorului oferind împrumutătorului permisiunea de a vorbi cu acele părți interesate despre împrumutul dumneavoastră. Scrisoarea trebuie să includă următoarele:- Adresa de proprietate
- Numărul de referință al împrumutului
- Numele dumneavoastră
- Data și perioada de timp efectivă
- Numele și informațiile de contact ale agentului dvs.
- Fișa preliminară netă
Aceasta este o declarație de închidere estimată care arată prețul de vânzare pe care vă așteptați să îl primiți și toate costurile de vânzare, soldurile neachitate ale împrumuturilor, plățile restante datorate și taxele cu întârziere, inclusiv comisioanele imobiliare . Agentul de închidere sau avocatul dvs. ar trebui să poată pregăti acest lucru în numele dvs. Dacă linia de jos prezintă numerar vânzătorului, o veste bună, probabil că nu veți avea nevoie de o vânzare în lipsă. - Hârtie scrisă
Mai trist, cu atât mai bine. Această declarație de fapte descrie modul în care ați intrat în această legătură financiară și cereți creditorului să accepte o plată mai mică decât cea integrală. Creditorii nu sunt inumani și pot să înțeleagă dacă ți-ai pierdut locul de muncă, ai fost spitalizat sau un camion a alergat peste întreaga ta familie, dar creditorii nu sunt deosebit de empatici față de situațiile care implică necinstirea sau comportamentul criminal.
- Dovada veniturilor și a activelor
Cel mai bine este să fii sincer și cinstit cu privire la situația financiară și să dezvălui bunurile. Creditorii vor dori să știe dacă aveți conturi de economii, conturi de pe piața monetară, acțiuni sau obligațiuni, instrumente negociabile, numerar sau alte bunuri imobile sau orice valoare de valoare corporală. Creditorii nu se află în afacerea caritabilă și de cele mai multe ori solicită asigurarea că debitorul nu poate plăti nici o datorie pe care o iartă. Banca va solicita, de asemenea, 30 de zile de salarii. - Copii ale declarațiilor bancare
Dacă declarațiile dvs. bancare reflectă depozite inutile, retrageri mari de numerar sau un număr neobișnuit de cecuri, este probabil o idee bună să le explicați creditorului fiecare dintre aceste elemente rând. În plus, creditorul ar putea să vă dorească să țineți cont pentru fiecare depunere, astfel încât acesta să poată determina dacă depozitele vor continua. Bancile de obicei necesita ultimele 2 luni. - Analiza comparativă a pieței
Uneori, piețele scad și valorile proprietăților scad. Dacă acest lucru face parte din motivul că nu vă puteți vinde casa suficient pentru a achita creditorul, acest fapt ar trebui să fie justificat pentru creditor prin intermediul unei analize comparative a pieței (CMA). Agentul imobiliar vă poate pregăti un CMA pentru dvs., care va afișa prețurile pentru case similare:- Activ pe piață
- Vânzări în așteptare
- Vinde din ultimele 6 luni.
- Acordul de cumpărare și contractul de înscriere
Când ajungeți la un acord de vânzare cu un cumpărător potențial, creditorul va dori o copie a ofertei, împreună cu o copie a contractului dvs. de listare. Fiți pregătit pentru ca împrumutătorul să renegocieze taxe și să refuze să plătească pentru anumite elemente, cum ar fi planurile de protecție la domiciliu sau inspecțiile cu termite.
Acum, dacă totul merge bine, creditorul vă va aproba vânzarea în lipsă. Ca parte a negocierii, puteți cere ca creditorul să nu raporteze creditul negativ agențiilor de raportare a creditelor, dar să realizeze că creditorul nu are nicio obligație de a se conforma acestei solicitări. Starea raportului de credit nu este adesea negociabilă.
Citiți mai multe despre Înainte de a cumpăra o vânzare scurtă .
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.