Cum se califică pentru o vânzare în lipsă

Scurte cerințe de calificare pentru vânzări

Vânzările scurte reprezintă o expresie fierbinte, dar nu fiecare vânzător se califică pentru aceasta. Unii vânzători care decid că casa lor nu vor vinde la prețul pe care și-l imaginaseră de multe ori încep să se întrebe dacă ar trebui să facă o vânzare în lipsă . O vânzare scurtă nu rezolvă întotdeauna probleme, dar cu siguranță poate crea probleme. Vânzările scurte nu sunt, de asemenea, întotdeauna "harul de salvare" pe care unii vânzători de case ar dori să-l creadă.

Ce este o vânzare scurtă?

O vânzare scurtă se întâmplă atunci când creditorul este scurtat pe o ipotecă, adică creditorul acceptă mai puțin decât suma totală care este datorată.

Dacă ipoteca dvs. este de 100.000 $, dar casa ta valorează, să zicem, 90.000 $, aveți 10.000 $ scurt, fără a include costurile pentru a închide vânzarea, cum ar fi comisioanele imobiliare , taxele de înregistrare sau titlurile și taxele de escrow. Este posibil să aveți o vânzare în lipsă dacă soldul ipotecar se potrivește cu prețul de vânzare, deoarece există încă costuri de închidere care vor arunca vânzarea pe un teritoriu "scurt".

Uneori, pentru a evita trecerea prin costul blocării , un creditor va sancționa o vânzare în lipsă, permițând cumpărătorului să cumpere locuința pentru mai puțin decât echilibrul ipotecar, în timp ce casa se află în faza de pre-blocare. O etapă de pre-închidere este una dintre cele trei etape ale executării ipotecilor .

Iată pașii esențiali ai unei vânzări rapide:

• Vânzătorul semnează un contract de cotație cu un agent imobiliar supus vânzării ca vânzare în lipsă cu aprobarea terților (bancă).
• Agentul găsește un cumpărător care face o ofertă bazată pe valoarea de piață, adesea mai mică decât valoarea ipotecii.

• Vânzătorul acceptă oferta de cumpărare a cumpărătorului .
• Vânzătorul creditorului acceptă oferta de cumpărare a cumpărătorului .
• Tranzacția se închide când cumpărătorul livrează fondurile, creditorul eliberează garanția, iar vânzătorul livrează fapta.

În țara de basm, toată lumea trăiește fericită după aceea. Cu excepția vânzătorului. Există consecințe.

Calificări pentru o vânzare în lipsă

Înainte de a vă urca cu nerăbdare la bordul benzii de vânzare scurte, luați în considerare următoarele pentru a stabili dacă vă puteți califica pentru o vânzare în lipsă. Dacă nu puteți da răspunsul la toate cele patru cerințe, nu vă puteți califica pentru o vânzare în lipsă.

• Valoarea de piață a casei a scăzut.

  Vânzările grele comparabile trebuie să demonstreze că casa este mai mică decât soldul neplătit datorat creditorului. Acest sold neplătit poate include o penalitate de plată anticipată .

• Ipoteca este în starea implicită sau aproape.

  Obișnuia să fie faptul că creditorii nu ar considera o vânzare în lipsă dacă plățile ar fi actuale, dar acest lucru nu mai este cazul. Realizând faptul că alți factori contribuie la o potențială implicare, mulți creditori sunt dornici să facă față problemelor viitoare la trecere. Nu este întotdeauna necesar să fii implicit.

• Vânzătorul a căzut în vremuri grele.

  Vânzătorul trebuie să trimită o scrisoare de dificultăți care să explice de ce vânzătorul nu poate plăti diferența datorată la vânzare, inclusiv de ce vânzătorul are sau va înceta să plătească lunar.

  Câteva exemple care nu constituie o greutate sunt:

  1. Decizii de achiziție neplăcute. Suflarea salariului pe un sistem de home theater cu sunet surround nu se califică drept o greutate.
  2. Nemultumit de vecini. Chiar dacă fiecare locuință din blocul tău sa transformat în case de creștere în oală, asta nu se va califica drept o greutate.
  3. Cumparand o alta casa. Creditorul nu vă va păsa dacă ați decis că casa nu mai este potrivită pentru dvs. sau pentru familia dvs. și, de fapt, dacă ați cumpărat o altă casă, este posibil să nu vă calificați deloc pentru o vânzare în lipsă.
  4. Sarcina. Creșterea mărimii familiei dvs. sau începerea unei familii nu este considerată o greutăți.
  5. Mutarea într-un apartament. Dacă vă decideți să vă retrageți din casă, aceasta este o decizie de stil de viață și nu un motiv foarte bun pentru a vă abandona casa.
  Exemple de greutăți sunt:
  1. Şomaj
  2. Divorț
  3. Urgență medicală / boală bruscă
  4. Faliment
  5. Moarte

• Vânzătorul nu are active

  Creditorul va dori, probabil, să vadă o copie a declarațiilor fiscale ale vânzătorului și / sau o fișă financiară. În cazul în care creditorul descoperă activele, creditorul nu poate acorda vânzarea în lipsă, deoarece creditorul va simți că vânzătorul poate plăti diferența redusă. Vânzătorilor cu active i se poate acorda în continuare o vânzare în lipsă, dar ar putea fi obligată să plătească acest deficit.

  De exemplu, dacă vânzătorul are numerar într-un cont de economii , deține alte proprietăți imobiliare, acțiuni, obligațiuni sau chiar conturi IRA, creditorul va determina, cel mai probabil, că vânzătorul are active. Cu toate acestea, creditorul ar putea reduce cuantumul pe care vânzătorul este obligat să îl plătească.

  Multe entități profită de vânzările pe termen scurt, dar nu există nici un profit de vânzări pe scurt .

Consecințe de vânzare scurte

O vânzare în lipsă depinde de cumpărătorul care face o ofertă de cumpărare.

Dacă nu primiți o ofertă, nu vă veți califica pentru o vânzare în lipsă. Deci, chiar dacă îndepliniți toate celelalte criterii, este posibil ca nimeni să nu cumpere vânzarea în lipsă . Este, de asemenea, dependentă de creditor acceptând oferta cumpărătorului. În cazul în care creditorul respinge oferta , o vânzare în lipsă nu va avea loc.

• Consecințe fiscale

  În cazul în care creditorul este de acord cu vânzarea în lipsă, creditorul poate avea dreptul să vă elibereze o sumă de 1099 pentru diferența redusă, datorită unei prevederi din codul IRS referitoare la iertarea datoriilor. Multe situații sunt scutite de iertarea datoriilor, conform Legii privind scutirea de datorii a creditelor ipotecare din 2007.

  Trebuie să discutați cu un avocat imobiliar și cu un contabil fiscal pentru a determina valoarea consecințelor fiscale de vânzare și dacă vă puteți permite să plătiți aceste taxe dacă există.

• Blemished Credit Report

  În timp ce o vânzare în lipsă nu va apărea în raportul dvs. de credit, statutul de împrumut va. Pentru cei implicați, este o pre-închidere care a fost răscumpărată, care este adesea raportată ca fiind plătită integral pentru mai puțin decât convenită . Vânzările scurte afectează ratingurile de credit . În timp ce prejudiciul la raportul dvs. de credit nu poate părea la fel de rău ca o blocare pentru dvs., creditorii nu pot face distincția.

Cu toate acestea, există întotdeauna excepții de la calificarea pentru o vânzare în lipsă. Există câteva tipuri de vânzări în lipsă, în funcție de liniile directoare ale creditorilor, care nu au nicio calificare.

Întotdeauna solicitați consultanță juridică înainte de a încerca să faceți o vânzare în lipsă. Un agent imobiliar nu vă poate oferi consultanță juridică.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}