Costurile de închidere sunt fonduri, în plus față de un împrumut în avans , plătit la decontare. Potrivit lui Zillow, aceste costuri reprezintă, în general, între 2 și 5 procente din prețul de achiziție al locuinței. Costurile variază între state, dar tranzacțiile în numerar pot avea costuri mai reduse decât achizițiile finanțate.
Care sunt costurile de închidere și cine le plătește?
Deși multe dintre costuri sunt asociate cu finanțarea, altele sunt independente de împrumutul ipotecar . Unele taxe sunt asociate în mod normal fie cu cumpărătorul, fie cu vânzătorul, dar orice este negociabil. Pe piața unui cumpărător, atunci când proprietățile sunt lentă, vânzătorii anxiosi acceptă frecvent să plătească o parte din costurile de închidere ale cumpărătorului. Acest lucru este mai puțin probabil să se întâmple pe piața vânzătorului, atunci când proprietățile vinde repede.
Unele costuri sunt în mod clar responsabilitatea vânzătorului. De exemplu, vânzătorul plătește în mod obișnuit comisionul imobiliar total; acesta este un cost de închidere pentru vânzător. Suma este dedusă din încasările din vânzări, iar agentul de închidere scrie un cec la listarea și vânzarea de societăți imobiliare. De asemenea, vânzătorul plătește pentru avocatul propriu, dacă a păstrat unul. În cazul în care vânzătorul nu a plătit încă impozitele pe proprietate anuală, vânzătorul îi creditează pe cumpărător pentru numărul de zile în care vânzătorul deținea casa în acel an.
Acest credit reduce cantitatea de bani pe care cumpărătorul are nevoie la închidere.
Cumpărătorul plătește, de obicei, pentru taxele ipotecare - cererea, punctele de origine, punctele de reducere, asigurarea ipotecară , raportul de credit, comisionul brokerului ipotecar. Creditorii nu percep în mod normal toate aceste taxe pentru fiecare tranzacție. Un punct de origine compensează creditorul sau brokerul ipotecar pentru munca lor; un punct de reducere scade rata dobânzii .
Fiecare punct costă 1% din suma creditului. Vorbiți ofițerului dvs. de împrumut cu privire la posibilitatea de a amortiza - inclusiv în împrumut - o parte din aceste taxe. Acest lucru va duce la majorarea plății lunare ipotecare, dar va scădea suma de bani de care aveți nevoie pentru a vă aduce la masa de închidere.
Alte costuri de închidere care trebuie incluse într-un buget de achiziție de la domiciliu
Costurile de închidere cuprind o gamă largă de taxe. De exemplu, asigurarea titlului protejează împotriva defectelor anterioare ale titlului, cum ar fi documente false, moștenitori nedescrisi sau garanții nedivulgate. Există două politici diferite, de obicei emise în același timp. Una este politica creditorului care este obligatorie dacă primiți un credit ipotecar. Al doilea este politica opțională, dar foarte recomandată, a locuinței. Localurile vamale afectează cine plătește, dar cumpărătorii și vânzătorii negociază adesea plata asigurărilor pentru titlu. Politica de obicei costă mai puțin de 1% din prețul de achiziție al casei.
Taxele de înregistrare a documentelor sunt percepute pentru fapta și ipoteca sau fapta de încredere . Statul poate, de asemenea, să aprecieze taxele de transfer pentru creditele ipotecare noi și asumate - de obicei plătite de împrumutat - și pentru fapta plătită de vânzător.
Creditorii solicită asigurarea de pericol pentru proprietarii casei. Pot fi obligatorii și acoperirea suplimentară a inundațiilor, a vântului sau a cutremurelor, în funcție de locația proprietății.
Aceste politici anuale sunt eficiente în ziua închiderii, dar proprietarul poate plăti pentru acestea în avans. Costurile variază foarte mult în rândul furnizorilor, așa că magazinul pentru cele mai bune prețuri care să răspundă nevoilor dvs. Prima de plată a anului se datorează închiderii.
Creditorii solicită o apreciere a proprietății pe care cumpărătorul o plătește în mod normal la momentul inspecției. Costurile variază în funcție de dimensiunea casei, iar evaluările FHA costă mai mult decât evaluările convenționale.
Creditorii colectează, de asemenea, o pernă de plată de două luni pentru articolele escrowate care sunt incluse în plata ipotecilor, cum ar fi asigurarea de risc și impozitele pe proprietate. Aceste cheltuieli ar fi, de asemenea, datorate la închidere.
Înțelegerea estimării bunei credințe
Iată o listă destul de cuprinzătoare a costurilor tipice de închidere, care ar trebui evidențiate într-o estimare a credinței bune:
- Taxa de origine a împrumutului (1% din suma împrumutată sau 100 $ pentru fiecare împrumut de 10.000 $)
- Taxă de reducere a împrumutului
- Perceperea taxei de împrumut ($ 75- $ 400)
- Puncte (pentru a "cumpăra" rata dobânzii: între 100 și 300 de dolari pentru fiecare 10.000 de dolari împrumutate)
- Taxele avocatului lui Lender
- Cumpărătorul are taxele avocatului
- Taxa de evaluare
- Raport de credit
- Taxa de inspecție a contribuabilului
- Taxă broker de brokeraj sau comision
- Taxă de serviciu fiscal
- Taxa de procesare
- Taxă de subscriere
- Taxa de transfer bancar
- Dobânzi din ziua decontării până la data primei plăți ipotecare
- Primele private de asigurare ipotecară pentru a vă proteja creditorul (750 - 1750 dolari)
- Primele de asigurare de prime
- Impozite pe proprietate din ziua decontării până la sfârșitul anului fiscal
- Plata de decontare sau închidere / escrow
- Taxa de pregătire a documentelor
- Taxă notarială
- Căutarea titlului și asigurarea titlului pentru a vă proteja creditorul (între 400 și 600 de dolari)
- Asigurare de titlu pentru a vă proteja
- Taxe de înregistrare
- Taxe fiscale
- Inspectarea insectelor
Legea privind procedurile de reglementare a imobilelor cere ca ofițerii de împrumut să trimită solicitanților o estimare de bună credință (GFE) a costurilor de închidere anticipate în termen de trei zile lucrătoare de la semnarea cererii de împrumut. Aceste estimări vor fi foarte apropiate de taxele finale și vor ajunge în mod normal aproximativ 30 de zile înainte de închidere. Dacă aveți nevoie de mai mult timp pentru a vă pregăti, cereți unui ofițer de împrumut să vă pre-calificați pentru un împrumut înainte de a începe să vă uitați la case. Solicitați un GFE de taxe estimate. Împrumuturile FHA permit costurile de închidere să fie plătite cu bani cadou, iar statul sau orașul dvs. pot avea la dispoziție programe Prima Time Homebuyer care ajută la închiderea fondurilor de cost. Discutați despre posibilități cu un ofițer de împrumut local sau cu un broker imobiliar.