Un ghid pentru cumparatori si vanzatori
Această pagină se ocupă de chiria pentru a deține tranzacții care implică o casă, dar există și alte tipuri de programe acolo.
Ce este de închiriat?
Închirierea propriu-zisă este o modalitate de a cumpăra sau de a vinde ceva în timp, oferind cumpărătorului o "opțiune" de cumpărare la un moment dat în viitor.
Cu o cumpărare și vânzare tradițională, cumpărătorul și vânzătorul finalizează achiziția mai mult sau mai puțin imediat după ce au convenit asupra termenilor (la închidere), dar chiria proprie este diferită.
În cadrul unei chirii pe care o dețineți, cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord cu posibilitatea unei vânzări la un moment dat în viitor. În cele din urmă, chiriașul / cumpărătorul decide dacă tranzacția va avea loc. Între timp, cumpărătorul efectuează plăți către vânzător, iar o parte din aceste plăți (de obicei) reduc banii necesari pentru a cumpăra casa la o dată ulterioară.
De ce să cumpărați cu chirie?
Închirierea unor programe proprii poate fi atractivă pentru cumpărători, în special pentru cei care se așteaptă să se afle într-o poziție financiară mai puternică în câțiva ani.
Cumpărați cu un credit rău: Cumpărătorii care nu se pot califica pentru un împrumut de locuință pot începe să cumpere o casă cu chirie pentru a-și încheia propriul contract. De-a lungul timpului, ei pot lucra la refacerea scorurilor de creditare și pot obține un împrumut odată ce este timpul să cumpărați casa.
Blocarea unui preț de cumpărare: pe piețele cu prețuri în creștere la domiciliu, cumpărătorii pot obține un acord de cumpărare la prețul de astăzi (dar achiziția va avea loc mai mulți ani în viitor). Cumpărătorii au opțiunea de a renunța dacă prețurile la domiciliu scad, deși dacă are sau nu sens din punct de vedere financiar, va depinde de cât au plătit în cadrul acordului.
Unitatea de testare: cumpărătorii pot locui într-o casă înainte de a se angaja să cumpere proprietatea. Ca urmare, ei pot învăța despre problemele cu casa, vecinii de coșmar și despre celelalte probleme înainte de a fi prea târziu.
Mutați mai puțin: Cumpărătorii care se dedică unei case și unui cartier (dar nu pot cumpăra) pot intra într-o casă pe care o vor cumpăra în cele din urmă. Acest lucru reduce costurile și inconvenientele de mutare după câțiva ani.
Construiți capitalul: Din punct de vedere tehnic, chiriașii nu construiesc capitaluri proprii în același mod ca și proprietarii de case. Cu toate acestea, plățile se pot acumula și pot oferi o sumă substanțială pentru achiziționarea casei. Cumpărătorii pot, de asemenea, să economisească bani într-un cont de economii și să folosească fondurile în schimb (evitând capcanele de chirie să le dețină și oferind posibilitatea de a cumpăra orice casă).
De ce să vinzi cu chirie?
Vânzătorii pot beneficia, de asemenea, de chiria pentru propriile aranjamente.
Mai mulți cumpărători: Dacă întâmpinați dificultăți în atragerea cumpărătorilor, puteți să le comercializați și chiriașilor care speră să cumpere în viitor. Nu toată lumea are un credit bun și se poate califica pentru un împrumut, dar toată lumea are nevoie de un loc de trai.
Câștigați venituri: dacă nu aveți nevoie să vindeți imediat și utilizați banii pentru o altă plată în avans , puteți obține venituri din chirii în timp ce vă deplasați spre vânzarea unei proprietăți.
Preț mai mare: puteți solicita un preț mai mare de vânzare atunci când oferiți o chirie proprie. Oferiți o oportunitate pe care oamenii ar fi dispuși să o plătească. Închiriatorii au, de asemenea, o "opțiune" pentru a cumpăra casa - pe care niciodată nu o pot folosi - și flexibilitatea costă întotdeauna în plus.
Investitor chiriaș: Un cumpărător potențial este mai probabil să aibă grijă de o proprietate (și să se alăture împreună cu vecinii) decât un chiriaș fără piele în joc. Cumpărătorul este deja investit în proprietate și are interesul să îl mențină.
Cum functioneaza
Totul este negociabil: o chirie la propria tranzacție, cunoscută și ca o opțiune de închiriere, începe cu contractul. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt de acord cu anumiți termeni și toți termenii pot fi modificați pentru a corespunde nevoilor fiecăruia. În funcție de ceea ce este important pentru dvs. (indiferent dacă sunteți cumpărător sau vânzător), puteți solicita anumite funcții înainte de a semna un acord.
De exemplu, ați putea solicita o plată inițială mai mare sau mai mică, dacă aceasta vă va fi de folos.
Sfaturile sunt esențiale: asigurați-vă că revizuiți orice contract cu un avocat imobiliar, deoarece aceste tranzacții pot fi complicate și există o mulțime de bani implicați. Închirierea propriilor tranzacții este deosebit de riscantă pentru cumpărători. Mai multe escrocheri profită de persoanele cu credit slab și speranțe mari de a cumpăra o casă. Chiar și cu un vânzător onest, este posibil să pierdeți o mulțime de bani dacă lucrurile nu merg așa cum a fost planificat.
O opțiune de cumpărare: La începutul oricărei chirii pentru tranzacția proprie, cumpărătorul plătește vânzătorului o primă de opțiune , care este adesea în jur de 5% din prețul final de cumpărare (deși poate fi mai mare sau mai mică). Această plată oferă cumpărătorului dreptul sau "opțiunea" - dar nu și obligația - de a cumpăra locuința la un moment dat în viitor.
Nicio rambursare: Plata inițială a primei nu este rambursabilă, dar poate fi aplicată la prețul de achiziție (în cazul în care cumpărătorul cumpără vreodată casa, nu va trebui să vină cu numerar). Plățile opționale mai mari sunt riscante pentru cumpărători: în cazul în care tranzacția nu trece prin orice motiv, nu există nici o modalitate de a obține acei bani înapoi. Vânzătorul primește în mod obișnuit să păstreze plățile de primă după ce se încheie o chirie pe propria tranzacție.
Prețul de cumpărare: cumpărătorul și vânzătorul au stabilit un preț de achiziție pentru locuință în contractul lor. La un moment dat, în viitor (de obicei între unu și cinci ani, în funcție de negocieri), cumpărătorul poate achiziționa locuința pentru acest preț - indiferent de ceea ce este în realitate casa. La stabilirea prețului, un preț mai mare decât prețul curent nu este neobișnuit (altfel, vânzătorul este mai bine să vândă doar astăzi). În cazul în care casa a crescut în valoare mai repede decât se aștepta, lucrurile se desfășoară în favoarea cumpărătorului. Dacă locuința pierde valoare, chiriașul probabil că nu va cumpăra locuința (parțial pentru că nu are sens și parțial pentru că chiriașul ar putea să nu se califice pentru un împrumut mare cu un raport ridicat împrumut-valoare ). Cumpărătorii aplică, de obicei, o ipotecă atunci când vine momentul achiziționării casei.
Plăți lunare: cumpărătorul / chiriașul efectuează, de asemenea, plăți lunare către vânzător. Aceste plăți servesc drept plăți în chirie (deoarece vânzătorul deține în continuare proprietatea), dar în mod obișnuit, chiriașul plătește un pic suplimentar în fiecare lună. Suma suplimentară este, de obicei, creditată la prețul final de cumpărare, astfel reduc cantitatea de bani pe care cumpărătorul trebuie să o aducă la cumpărarea casei. Din nou, "premium-ul" suplimentar pentru chirie este nerefundabil - compensa vânzătorul pentru a aștepta să vadă ce va face cumpărătorul (vânzătorul nu poate vinde proprietatea nimănui până când nu se încheie acordul cu chiriașul).
Întreținere: Toți cei implicați beneficiază de o locuință bine întreținută, dar cine ar trebui să plătească? Acordul dvs. trebuie să precizeze cine este responsabil pentru întreținerea de rutină și reparațiile extinse. Unele acorduri afirmă că nimic sub 500 USD este responsabilitatea cumpărătorului, dar legile locale pot complica chestiunile (proprietarii ar putea fi obligați să ofere anumite facilități, chiar dacă acordul dvs. spune altfel).
Închiriați-vă capcane proprii
Nimic nu este perfect, și asta include chiria pentru propriile programe. Aceste tranzacții sunt complicate, iar cumpărătorii și vânzătorii pot obține surprize neplăcute. Câteva exemple sunt enumerate mai jos, dar lista lucrurilor care ar putea merge prost poate fi mult mai lungă. Numai un avocat local imobiliar vă poate da o idee bună despre ceea ce este în joc în situația dvs., așa că asigurați-vă că ați vizitat cu unul înainte de a semna ceva.
Riscuri pentru cumpărători
Falsificarea banilor: dacă nu cumpărați casa - indiferent de motiv - pierdeți toți banii suplimentari pe care i-ați plătit. Vânzătorii care sunt ușor ispitiți pot face dificil sau neatractiv să cumpărați.
Progresul lent: S-ar putea să vă planificați să vă îmbunătățiți creditul sau să vă măriți veniturile astfel încât să vă calificați pentru un împrumut atunci când opțiunea se încheie, dar lucrurile s-ar putea să nu funcționeze conform planificării.
Control mai puțin: încă nu dețineți proprietatea, deci nu aveți control total asupra acesteia. Proprietarul dvs. ar putea să nu mai plătească credite ipotecare și să- și piardă proprietatea prin blocare sau este posibil să nu fiți responsabil de deciziile privind elementele majore de întreținere. De asemenea, proprietarul dvs. ar putea pierde o hotărâre judecătorească sau ar putea renunța la plata impozitelor pe proprietate și ar putea avea drept de proprietate . Acordul ar trebui să abordeze toate aceste scenarii (iar proprietarul nu are voie să vândă în timp ce aveți o opțiune asupra proprietății), dar bătăliile juridice sunt întotdeauna o mare durere.
Prețurile în scădere: prețurile la domiciliu ar putea să scadă și este posibil să nu reușiți să renegociați un preț de achiziție mai mic. Apoi ai rămas cu opțiunea de a pierde toate banii opțiunii sau de a cumpăra casa. Dacă creditorul dvs. nu va aproba un împrumut supradimensionat, va trebui să aduceți bani în plus la închiderea pentru o plată în avans.
Întârzierea plăților: În funcție de acordul dvs., dacă nu plătiți chiria la timp, este posibil să pierdeți dreptul de a cumpăra (împreună cu toate plățile suplimentare). În unele cazuri, vă păstrați opțiunea, dar plata dvs. suplimentară pentru luna respectivă nu este "numărată" și nu va adăuga suma pe care ați acumulat-o pentru eventuala achiziție.
Probleme de la domiciliu: S-ar putea să existe probleme cu proprietatea pe care nu o cunoașteți până nu încercați să o cumpărați (cum ar fi probleme de titlu). Trateaza o chirie pentru achizitionarea proprii ca o achizitie "reala" - a lua o inspectie si a cauta titlul inainte de scufundari.
Înșelătorii: Închirierea propriilor escrocherii reprezintă o modalitate atrăgătoare de a lua sume mari de bani de la persoane care nu se află într-o poziție sigură din punct de vedere financiar.
Riscuri pentru vânzători
Nu există certitudine: chiriașul dvs. nu ar putea cumpăra, deci trebuie să începeți din nou și să găsiți un alt cumpărător sau chiriaș (dar cel puțin veți păstra banii în plus).
Banii încetinitori: nu primești o sumă forfetară mare, care ar putea fi necesară pentru a-ți cumpăra următoarea casă.
Lipsa aprecierii: În mod obișnuit, blocați un preț de vânzare atunci când semnați o chirie în cont propriu, dar prețurile locuințelor ar putea să crească mai repede decât v-ați așteptat. S-ar putea să faceți mai bine închirierea locului și obținerea unui contract de vânzare în viitor (sau nu).
Scăderea prețurilor locuințelor: prețurile la domiciliu ar putea scădea, iar dacă chiriașul dvs. nu cumpără, ați fi fost mai bine să vindeți proprietatea.
Descoperirea defectelor: Cumpărătorii pot descoperi defectele pe care nu le-ați cunoscut niciodată despre folosirea casei în mod diferit și ei pot decide să nu cumpere. Poate că instalațiile sanitare se pot ocupa de un cuplu, dar nu de o familie de cinci persoane și nimeni nu ar fi putut ști despre această problemă. Nu încercați să înșelați pe nimeni - este un defect care nu a apărut niciodată sub aranjamentul anterior de viață - dar acum este o problemă și va trebui să îl dezvăluiți cumpărătorilor viitori (sau să o repare).