FHA 203k Elemente de bază
Unele proprietăți sunt aproape perfecte - locația este bună, iar proprietatea are potențial, dar trebuie să se facă îmbunătățiri semnificative.
Fără aceste reparații, casa ar putea să nu fie potrivită pentru viață, iar creditorii ar putea să nu fie dispuși să finanțeze împrumuturi pe o proprietate cu probleme.
FHA 203k vă permite să transformați acea proprietate într-o casă (și să scoateți acea proprietate de pe piață și să o transformați din nou într-o parte importantă a comunității).
Reparații și cumpărare de fonduri: puteți împrumuta suficient pentru a face achiziția dvs. suficientă pentru a face îmbunătățirile necesare. Deoarece autoritatea federală de locuințe (FHA) este implicată, creditorii sunt dispuși să avanseze cu o proprietate pe care altfel nu ar atinge-o.
Locuințe temporare: Dacă nu doriți să trăiți într-o zonă de construcție, veți avea nevoie de fonduri pentru alte acorduri de locuit. În anumite cazuri, puteți împrumuta în plus pentru a acoperi chiria sau ipoteca existentă până la șase luni.
Prezentarea proiectului: Proiectul trebuie finalizat în termen de șase luni. Fondurile sunt plasate într-un cont de escrow și plătite contractorilor, deoarece lucrările sunt finalizate.
Este esențial să lucrați cu antreprenori cu reputație, care nu sunt subbilet și care sunt familiarizați cu procesul de 203k.
Eligibilitate: Proprietarii / ocupanții și organizațiile nonprofit pot utiliza FHA 203k, dar nu și investitori. Programul este proiectat pentru proprietăți cu unu până la patru unități, dar proprietarii condo și homehome pot folosi programul pentru proiecte de interior.
Nu aveți nevoie de un credit perfect - deoarece FHA protejează creditorii în cazul în care vă implicați, este mai ușor să vă calificați. Mai aveți nevoie de venituri suficiente pentru a acoperi plățile. Cel mai bine este să aveți un raport datorie / venit mai bun decât 31/43, dar este posibil să puteți merge mai mult.
În funcție de tipul de îmbunătățiri pe care le-ați planificat, alte tipuri de credite ar putea fi mai potrivite. Pentru proiectele durabile din punct de vedere ecologic (cum ar fi modernizarea sistemelor de încălzire și răcire mai eficiente din punct de vedere energetic), un împrumut APCE poate oferi finanțare . PACE este disponibil și pentru proprietăți comerciale.
Detalii împrumut
Trebuie să împrumutați cel puțin 5.000 de dolari, iar limitele maxime stabilite de FHA variază în funcție de locație. Pentru majoritatea oamenilor care cumpără o casă de o singură familie care nu este extravagantă, veți intra în limitele respective. Pentru proiectele mai mici, limita FHA 203k (anterior numită Streamline 203k) vă permite să împrumutați mai puțin printr-un proces mai ușor.
Puteți împrumuta suficient pentru a finanța 110% din valoarea proiectată a casei după îmbunătățire. Evaluatorii vă vor examina planurile și vor lua în considerare valoarea viitoare a casei dvs.
Rata dobânzii: Rata dobânzii va varia, în funcție de ratele în general și de creditul dvs. Așteptați să plătiți o rată de 1% sau mai mare decât ați plăti pentru un împrumut standard.
Gândiți-vă la acest lucru ca la costul unei aprobări mai ușoare (sau la alocarea atât a împrumuturilor dvs., cât și a împrumuturilor de îmbunătățire). În plus, creditorii trebuie să facă o muncă suplimentară urmărind progresul proiectului dvs. și gestionarea plăților. În același timp, împrumutul este asigurat de FHA, astfel încât creditorii ar putea oferi o rată mai mică decât ați obține în altă parte. Comparați ofertele și obțineți împrumutul care funcționează cel mai bine pentru dvs. Împrumuturile de 203k pot fi fie împrumuturi cu rată fixă, fie cu rată variabilă, cu rambursare de până la 30 de ani.
Plata în avans: Cu împrumutul de 203k, ca și alte împrumuturi FHA, puteți plăti cu puțin 3,5% în avans. Dar există motive bune pentru a face o plată mai mare în jos ori de câte ori puteți.
Contractori și DIY
Împrumuturile de 203k vă oferă posibilitatea de a aduce îmbunătățiri semnificative casei dvs. De asemenea, veți face lucrurile care contează cel mai mult pentru dvs.: dacă doriți să utilizați aparate și materiale ecologice sau eficiente din punct de vedere energetic, sunteți liber să faceți acest lucru.
Nu puteți finanța articole de lux prin 203k, dar puteți îmbunătăți dramatic.
Din păcate, în general, nu vi se permite să faceți singuri lucrarea. Chiar dacă sunteți un contractant calificat, licențiat, nu vă așteptați să vă ocupați de toate lucrările.
Trebuie să utilizați contractori licențiați pentru toate lucrările și este important să știe că utilizați 203k. Acest lucru ar putea exclude anumiți mesteri de serviciu pe care i-ați folosit în trecut și cu care ați dezvoltat o relație. Procesul de 203 kilograme este vorba de documente și de respectarea anumitor reguli, astfel încât să vă asigurați că aveți mai puțină libertate decât v-ați imaginat când vă remodelați casa.
Dacă sunteți un investitor care speră să transformați casele, există opțiuni mai bune, inclusiv bani de la creditori privați .
Argumente pro şi contra
Împrumuturile de 203k sunt excelente pentru îmbunătățirea unei proprietăți pe care sperați să o trăiți. Cu toate acestea, beneficiile nu vin niciodată gratuit.
Cost: împrumuturile FHA 203k ar putea sau nu să fie cea mai accesibilă opțiune. Veți plăti o primă de asigurare ipotecară în avans (MIP) și veți plăti, de asemenea, o mică taxă curentă pentru fiecare plată lunară. Creditorul dvs. poate, de asemenea, să perceapă o " taxă de origine suplimentară " (mai mare de 1,5 la sută sau 350 de dolari). Alți creditori non-203k vor plăti taxe, astfel încât trebuie să obțineți cotații din mai multe surse (căutați câteva tipuri diferite de împrumuturi) înainte de a lua o decizie.
Lucrări: Aceste împrumuturi sunt notorii pentru lucrări. Veți completa numeroase formulare, iar contractorii dvs. sunt supuși și unor astfel de dureri. Dacă nu aveți răbdarea să urmați totul, luați în considerare alte opțiuni.
Timp: În afară de timpul necesar pentru a lucra cu documentele, va trebui să așteptați răspunsurile din partea FHA și a împrumutătorului. Ei au la fel de multe (sau mai multe) documente pe care să le poată face în final. Mai ales dacă încercați să cumpărați o proprietate pe o piață concurențială, aceasta poate fi o înțelegere a afacerilor.
Standardele necesare: S-ar putea să aveți anumite îmbunătățiri în minte, dar FHA necesită de asemenea să vă ocupați de problemele de sănătate și siguranță și să îndepliniți toate codurile de construcție. Plumbul vopsea, problemele electrice și alte elemente pot fi adăugate neașteptat în lista de proiecte. Depășirea acestor probleme este probabil o idee bună oricum, dar aveți mai puține opțiuni când și cum să remediați aceste probleme.