Argumente pro și contra ale finanțării APCE
Ce este PACE?
Evaluarea energiei curate (APCE) este o modalitate de a împrumuta bani pentru proiectele de energie curată. Proprietarii de proprietari, inclusiv proprietarii de case și întreprinderi, primesc finanțare pentru upgrade-uri și rambursare prin impozite pe proprietate. Aprobarea pentru finanțarea APCE se bazează în principal pe capitalul propriu în proprietatea actualizată, care va fi folosită ca garanție pentru a asigura împrumutul și de obicei puteți împrumuta până la 15% din valoarea unei proprietăți.
Utilizările uzuale ale PACE includ instalațiile solare, încălzirea și răcirea eficiente din punct de vedere energetic, peisajul de economisire a apei și numeroase alte proiecte pentru proprietăți rezidențiale și comerciale.
APCE este disponibil numai în locații în care legile statale și locale permit acest tip de finanțare și unde au fost elaborate programe locale. Aceste programe merg de mai multe nume diferite, printre care celebrul program HERO (Home Energy Renovation Opportunity) și Ygrene.
Repere ale împrumuturilor APCE
Aceste programe au mai multe caracteristici care le fac atractive pentru debitori.
Ușor de calificat: eligibilitatea APCE este relativ ușoară. Comparativ cu împrumuturile pentru acasă , care sunt alternative populare pentru îmbunătățiri scumpe ale locuințelor, criteriile de aprobare par relaxate. Scorul dvs. de credit FICO este mai puțin important cu PACE, dar problemele curente sau recente din rapoartele dvs. de credit pot provoca probleme.
De asemenea, trebuie să fiți la curent cu toate impozitele pe proprietate.
100% finanțare: PACE vă permite să finanŃați întregul cost al unui proiect fără a fi nevoie de o plată în avans . Ca urmare, puteți începe rapid fără a fi nevoie să economisiți bani pentru proiecte sau să mutați bani în jur. Desigur, împrumuturile mai mari înseamnă costuri mai ridicate ale dobânzii și plăți mai mari.
Poate fi transferat proprietarului următor: Dacă vindeți o proprietate după ce ați făcut îmbunătățiri, nu trebuie neapărat să plătiți împrumutul. Împrumutul este atașat la proprietate, astfel încât acesta poate fi transferat și plătit de către următorul proprietar. Indiferent dacă este sau nu un lucru bun, probabil depinde de faptul dacă sunteți sau nu cumpărătorul.
Timp de rambursare: îmbunătățiri semnificative pot fi costisitoare. Împrumuturile APCE pot fi plătite pe perioade lungi de timp (de exemplu, 5-20 ani). Ca urmare, plățile pot fi menținute relativ mici. Cu toate acestea, ca și în cazul oricărui împrumut, cu cât veți plăti mai mult , cu atât mai mult veți plăti pe durata împrumutului.
Credite de impozitare potențiale: finanțarea APCE ar putea facilita calificarea pentru creditele fiscale de mediu - consultați-vă cu consilierul fiscal înainte de a lua orice decizie. Atunci când calendarul este o preocupare, PACE face posibilă finalizarea unui proiect înainte de expirarea creditelor fiscale, iar obținerea unui împrumut mare vă permite să instalați totul într-un an (spre deosebire de a împărți lucrurile în mai mulți ani pentru a gestiona fluxul de numerar).
Unele credite sunt disponibile numai pentru anul în care a fost finalizată instalarea, deci veți dori să plătiți toate aceste cheltuieli în cursul aceluiași an.
Probleme cu finanțarea APCE
Înainte de a utiliza finanțarea PACE pentru proiectul dvs., familiarizați-vă cu unele dintre capcane.
Conflictele de interese: finanțarea APCE este adesea aranjată prin contractori care ar putea avea un stimulent să promoveze upgrade-urile costisitoare. Aceasta poate fi o formă convenabilă de cumpărături unică, dar contractorii nu știu despre finanțele dvs. și ceea ce vă puteți "permite" - și vă puteți permite aproape orice, cu un împrumut PACE. Majoritatea furnizorilor de servicii sunt cinstiți și, în cele din urmă, este de datoria unui cumpărător să ia decizii inteligente, dar un procent mic de antreprenori poate face declarații înșelătoare doar pentru a obține locuri de muncă de înaltă plăți. În plus față de plata pentru munca pe care o vor efectua, contractorii ar putea primi taxe suplimentare de recomandare de la un creditor dacă aranjează finanțarea, astfel încât potențialul de conflict de interese este real.
Șoc de plată: Chiar dacă plătiți o perioadă îndelungată, efectuarea plăților poate fi o povară. Majoritatea oamenilor cred că în ceea ce privește plățile lunare, însă evaluarea proprietății este adesea plătită doar o dată sau de două ori pe an. S-ar putea să vă confruntați cu o cheltuială surpriză atunci când este timpul să faceți aceste plăți umflate. În unele cazuri (dacă serviciul de împrumut de la domiciliu plătește impozitele pe proprietăți printr-un cont de escrow), plata APCE va fi adăugată plății dvs. ipotecare lunare în bucăți mai mici.
Cheltuieli cu dobânzile: finanțarea APCE este relativ ușor de obținut. Cu toate acestea, ratele dobânzilor sunt uneori mai mari decât ați plăti dacă utilizați pur și simplu un împrumut de acasă sau o linie de credit - mai ales dacă aveți un credit bun. Dacă vă aflați sau nu puteți obține o afacere mai bună, depinde de numeroși factori, dar împrumuturile APCE nu sunt neapărat ieftine.
Costuri și beneficii: Este ușor să obțineți aprobarea pentru programele PACE, dar merită să fie? Aceste programe au cel mai mult sens pentru persoanele care nu își pot permite credite mai puțin costisitoare (adesea din cauza unor probleme de credit sau a unui venit limitat). Proiectele cum ar fi înlocuirea ferestrelor dvs. pot adăuga la valoarea casei dumneavoastră, astfel încât ar trebui să obțineți o parte din banii înapoi atunci când vindeți. Cu toate acestea, nu veți vedea neapărat o schimbare substanțială a costurilor cu utilitățile - și va trebui totuși să plătiți mai mult impozite.
Riscul de blocare a pieței: împrumuturile PACE sunt asigurate de casa dvs., deci este posibil să vă pierdeți locuința în blocarea pieței, dacă nu efectuați plățile. În multe cazuri, un împrumut PACE se îndreaptă către "prima poziție" (în fața creditorului ipotecar), ceea ce înseamnă că vă riscați blocarea pieței, chiar dacă plătiți în mod obișnuit plățile ipotecare convenite. Alte tipuri de împrumuturi (cu excepția cazului în care sunt și împrumuturi de capital propriu ) nu ar trebui să vă pună în această poziție.
Aparentele inseala
Riscurile de mai sus nu înseamnă că programele APCE sunt rele. Cu toate acestea, merită să cunoașteți avantajele și dezavantajele acestor aranjamente înainte de a vă înscrie. Din păcate, riscurile sunt adesea ignorate, deoarece programele APCE sunt percepute ca fiind "sigure".
Legate de guvern? Administrațiile locale finanțează APCE, iar programele APCE sunt uneori confundate cu programele oferite de guvern. În cele din urmă, ele sunt doar împrumuturi ca orice alt împrumut - trebuie să fie rambursate și există consecințe pentru neplata .
Pentru o cauză bună? Este bine să faceți lucruri bune, iar finanțarea APCE vă ajută să plătiți pentru proiectele verzi. Cu toate acestea, există și mai multe entități implicate care ar putea fi mai interesate să obțină un profit decât să facă o diferență. Criticii susțin că aceste împrumuturi au similarități cu creditele subprime .
Dreptul deductibil? Este posibil să se deducă costurile cu dobânzile aferente proiectului dvs. Cu toate acestea, legile fiscale sunt complexe - trebuie să vorbiți cu un preparator local de impozite pentru a vă verifica capacitatea de a lua deduceri. Din păcate, unii proprietari cred că întregul cost al unui proiect este deductibil, deoarece plata este inclusă într-o factură de impozit pe proprietate, iar acest lucru nu este de obicei corect.
Cum să utilizați un împrumut APCE
În unele cazuri, este perfect logic să se utilizeze finanțarea APCE pentru un proiect. Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să obțineți valoarea banilor.
Discutați cu creditorul direct: După ce aflați despre PACE de la un contractor, discutați cu creditorul actual sau cu organizația de finanțare a APCE. Este esențial să înțelegeți exact ce intri. Aflați avantajele și dezavantajele diferitelor opțiuni și vedeți cât veți plăti . Chiar și contractorii cinstiți pot uita să includă detalii importante și nu știu despre situația financiară. Obțineți detalii direct de la sursă și discutați atunci când antreprenorul dvs. nu este prezent (astfel încât să puteți vorbi liber fără să vă faceți griji cu privire la rănirea sentimentelor cuiva).
Comparați alte tipuri de împrumuturi: Din nou, împrumuturile PACE nu sunt întotdeauna cel mai puțin costisitor mod de împrumut. Explorați toate alternativele de mai jos.
- Faceți cumpărături între creditorii online , băncile locale și uniunile de credit din zona dvs.
- Împrumuturile FHA 203K pot fi, de asemenea, utilizate pentru a finanța îmbunătățiri la domiciliu și necesită o plată relativ mică în avans
- Puteți chiar să vă puteți finanța proiectul cu un împrumut personal și să evitați garanția de garanție
Aflați ce rată puteți aștepta în mod realist și aflați ce costuri de închidere vi se va cere să plătiți . De asemenea, aflați dacă veți ajunge la un drept de arest la domiciliu (ceea ce se va întâmpla dacă folosiți finanțarea APCE sau o a doua ipotecă tradițională). Încă mai puteți beneficia de credite fiscale și, eventual, chiar de deducerea costului dobânzilor, dacă utilizați alte împrumuturi.
Obțineți citate de la mai mulți antreprenori: când nu plătiți bani în avans, nimic pare accesibil. Dar există încă o oportunitate de a economisi bani (și de a vă reduce plățile), mergând cu cel mai competitiv contractor. Doar amintiți-vă că uneori obțineți ceea ce plătiți, deci alegerea celui mai mic preț poate veni din nou să te bântuie.
Bugetați și plătiți bani: nu este cel mai simplu mod de a face lucrurile, dar întotdeauna puteți întârzia proiectul dvs., puteți economisi bani și puteți plăti bani pentru a face acest lucru la un moment dat în viitor. Acest lucru vă va economisi bani pe costurile de dobândă și veți avea opțiuni suplimentare atunci când vine vorba de alegerea contractorilor și de munca exactă pe care o efectuează.
Vânzarea (sau achiziționarea) unei proprietăți cu PACE
Împrumuturile PACE sunt unice pentru că rămân cu proprietatea - nu împrumutatul inițial.
Vânzarea unei proprietăți: dacă ați utilizat PACE pentru a finanța îmbunătățiri, puteți totuși să datorați bani când decideți să vindeți. În acest caz, puteți vinde proprietatea îmbunătățită, iar cumpărătorul poate fi responsabil pentru rambursare (noul proprietar va primi evaluările). În unele privințe, acest lucru are sens, deoarece proprietatea este de fapt mai multă valoare . Cu toate acestea, unii cumpărători pot fi reticenți în a lua aceste plăți și chiar ar putea avea dificultăți în obținerea finanțării în cazul în care o proprietate are evaluări suplimentare.
Dacă preferați, puteți plăti întotdeauna datoria PACE, ceea ce face proprietatea dvs. mai atrăgătoare pentru cumpărători. Totul este negociabil în domeniul imobiliar: puteți percepe un preț mai mare pentru îmbunătățirile plătite sau puteți accepta un preț mai mic pentru o proprietate care are cheltuieli mai mari (cel puțin temporar).
Cumpărarea unei proprietăți: dacă aveți în vedere o proprietate cu datoria existentă PACE, faceți ceva timp pentru a afla cum va afecta această datorie tranzacția dvs. Probabil că veți beneficia de îmbunătățiri, deci merită să preluați plățile (de exemplu, veți avea facturi electrice mai mici dacă casa dispune de un sistem fotovoltaic robust și vă veți bucura de aceste facturi mai mici mult după Evaluările PACE se încheie).
Înainte de a merge prea departe, discutați cu creditorul dvs. pentru a afla cum se ocupă de problemele APCE. În unele cazuri, trebuie să se afle pe primul loc o garanție a APCE, dar unele programe APCE sunt dispuse să obțină al doilea loc în spatele împrumutului pentru achiziția de acasă.