Procedați cu prudență atunci când luați în considerare posesia timpurie a cumpărătorului
Capcane de posesiune timpurie
Vânzătorii iau decizia finală dacă o posesie timpurie are sens pentru tranzacția lor. Majoritatea agentilor de listare, cu toate acestea, descurajeaza astfel de situatii, deoarece prea multe lucruri pot merge prost. De exemplu:
- Vânzarea ar putea cădea din cauza unei probleme de subscriere ipotecară , ceea ce înseamnă că împrumutul cumpărătorilor nu poate fi aprobat chiar după o examinare amănunțită a documentelor lor. Dacă se întâmplă acest lucru, agentul de listare se întoarce la locul unu, încercând să găsească un alt cumpărător pentru casa, dar de data aceasta cu un chiriaș nedorit. Într-o lume perfectă, foștii cumpărători pleacă, dar agenții aflăm că, uneori, proprietarii de case trebuie să ia măsuri legale pentru a elimina foștii cumpărători.
- Cumpărătorii ar putea simți că casa este deja a lor și începe să facă schimbări - poate că schimbările proprietarului nu ar aprecia. În cazul în care casa nu se închide, proprietarii pot fi blocați cu îmbunătățirile cumpărătorilor.
- Cumpărătorii ar putea începe să facă liste de reparații suplimentare pe care doresc să le vadă finalizate înainte de închidere. Cel mai adesea, acestea nu sunt reparații autentice, ci doar lucruri pe care cumpărătorii ar dori să le vadă schimbate. Acest lucru poate fi deosebit de frustrant dacă ați trecut deja procesul de inspecție și reparare.
- Cel mai grav scenariu: cumpărătorii pot distruge casa.
Dacă sunteți de acord cu posesia timpurie a cumpărătorului, acesta trebuie tratat printr-un acord scris care descrie îndatoririle și responsabilitățile ambelor părți. Agenții imobiliari pot furniza un addendum standard al contractului care include posesia timpurie a cumpărătorului. Dacă preferați, un avocat poate să redacteze documentul.
Considerații privind acordurile de posesie anticipată a cumpărătorului
- Formularea trebuie să includă detalii despre ce se va întâmpla dacă vânzarea nu se va încheia la timp - sau nu se va închide niciodată . Cât timp trebuie să se retragă cumpărătorii? Ce se va întâmpla dacă nu se întâmplă?
- Cât va fi chiria plătitorilor și când va fi datorată? Vrei un depozit de securitate?
- Cumpărătorii ar trebui să convină că nu vor modifica locuința fără consimțământul proprietarului. Dacă închiderea nu are loc, cumpărătorii ar trebui să plătească pentru a readuce locuința la starea inițială.
- Decideți dacă să includeți utilități în chirie sau dacă transferați cumpărătorii conturile în numele lor.
- Cumpărătorii sunt, de obicei, responsabili pentru eliminarea gunoiului și ar trebui să coordoneze responsabilitățile de amenajare a teritoriului cu vânzătorul, dacă nu sunt furnizate de asociația unui proprietar.
- Vânzătorii de case încă dețin acasă, astfel încât asigurarea pentru structură este responsabilitatea vânzătorilor. Cumpărătorii trebuie să își asigure produsele personale.
- Cumpărătorilor nu ar trebui să li se permită să închirieze casa.
- Formularele standard includ, de obicei, o declarație care le eliberează vânzătorului de răspundere în cazul în care se întâmplă ceva advers cu cumpărătorii înainte de închidere.
- Vor fi permise animalele de companie?
Există momente în care posesia cumpărătorului înainte de închidere poate ajuta ambele părți. Dacă simțiți că este o mișcare bună, pur și simplu continuați cu prudență. Context verificați cumpărătorii dvs. cât mai bine cu putință înainte de a vă da acordul.
Aș fi, de asemenea, remiss dacă nu am subliniat că, din punctul de vedere al agentului de listare (nu este un agent al cumpărătorului dvs. minte), mulți agenți de listare sunt vehement împotriva posesiei timpurii de cumpărător. Motivul este că posesia timpurie îi dă prea mult timp cumpărătorilor să se agite în casă, să se gândească la cumpărare. Cumpărătorii ar putea observa lucruri pe care le-au ignorat anterior, cu atât de mult timp pe mâini.
Lucruri cu care acum nu pot suporta să trăiască.
Din perspectiva agentului de listare, aceste lucruri sunt cel mai bine descoperite după închiderea vânzării, nu înainte. Deoarece, înainte de închiderea vânzării, cumpărătorii pot anula adesea. De-a lungul anilor, am auzit că unii cumpărători se plâng că ar fi trăit în casă pentru o vreme înainte de a fi închis, că nu ar fi cumpărat-o niciodată.
Editat de Elizabeth Weintraub, expertul în achiziții la domiciliu.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.