Întrebare: Cum se vinde Închirierea vânzătorului după încheierea lucrului?
Un cititor se întreabă: "Noi cumpărăm o casă și vânzătorul a cerut să închirieze înapoi timp de 30 de zile de la închidere. Cu alte cuvinte, am deveni proprietari înainte de a ne fi mutat vreodată în noua noastră casă. De ce ar vrea un vânzător să închirieze? Trebuie să permitem acest lucru?
Răspuns: motivele pentru care un vânzător ar putea avea nevoie să se închirieze după închidere variază, dar nu este neobișnuit ca un vânzător să solicite o chirie înapoi.
Locația pe care vânzătorul o cumpără poate că nu va fi disponibilă în momentul în care tranzacția se închide sau vânzătorul ar putea să nu găsească o camionetă în ultima zi a lunii, când cererea pentru vagoane în mișcare este ridicată.
Desigur, ca un nou cumpărător acasă , s-ar putea să găsiți această situație tulburatoare. La urma urmei, ați plătit o mulțime de bani pentru noua dvs. locuință, în plus față de plata dobânzilor pentru un împrumut pentru o casă pe care încă nu o puteți ocupa. Este de înțeles că sunteți dornici să vă deplasați imediat și să vă ocupați imediat. În plus, este posibil să nu fi anticipat că vă aflați în poziția de proprietar.
Cum să protejeze drepturile vânzătorului / cumpărătorului atunci când vânzătorii închiriază înapoi
Tratează această situație ca și în cazul altor relații de afaceri. Cumpărătorii nu ar trebui să permită vânzătorilor să păstreze posesia unei locuințe fără a executa un contract oficial de ocupare. Aceste acorduri detaliază termenii și condițiile de ocupare a vânzătorului și protejează cumpărătorii, precum și vânzătorii.
În California, agenții imobiliari au la dispoziție un formular la îndemână, numit Vânzătorul în posesie, care, printre alți termeni contractuali, se adresează vânzătorilor în chirie. Când este bifată caseta corespunzătoare, acest addendum modifică contractul de cumpărare .
SIP se ocupă de vânzări pe termen scurt ale chiriașilor care sunt mai mici de 30 de zile și conțin următoarele elemente:
- Termenul perioadei de închiriere
- Suma chiriei pe zi
- Suma depozitului de garanție
- Dacă depozitul de securitate va fi păstrat în escrow sau eliberat cumpărătorului la închidere
- Comisioane de întârziere, dacă există, legate de fonduri și / sau plăți insuficiente care sunt primite cu întârziere în afara escrow-ului
- Cine plătește pentru care utilități
- Dreptul cumpărătorului să intre în proprietate
- Obligația vânzătorului de a menține proprietatea
- Dreptul de alocare și de subînchiriere
- Obligațiile vânzătorului la predare
- Asigurarea obiectelor personale ale vânzătorului
- Condiții diverse
Dacă un vânzător rămâne 30 de zile sau mai mult, atunci ar trebui executat un contract de închiriere.
Asigurarea acoperirii pentru vânzătorii Închirieri spate
Uneori, cumpărătorii vor insista ca vânzătorii să-și mențină polița de asigurare existentă în timpul perioadei de închiriere. În timp ce companiile de asigurări nu sunt fericite să păstreze acoperirea în afecta, mulți vor continua politica la cerere.
Cu toate acestea, există mai multe probleme asociate cu acest lucru. Vânzătorul nu mai deține casa, astfel încât, în cazul unei reclamații, societatea de asigurări a vânzătorului poate refuza plata creanței. În plus, cumpărătorul are acoperire de asigurare deoarece creditorii insistă ca polița de asigurare a unui cumpărător să fie în vigoare la închidere.
Unele societăți de asigurări au susținut că, în cazul în care ar apărea o reclamație și că vânzătorul a înaintat o reclamație societății vânzătorului, chiar dacă societatea vânzătorului le-a plătit, compania vânzătorului ar putea viza acoperirea de asigurare a cumpărătorului pentru rambursare.
În ambele cazuri, vânzătorul trebuie să acopere bunurile personale ale vânzătorului și automobilele.
Determinarea sumei de închiriere pentru vânzătorii în chirie
Chiria pe care vânzătorul o plătește este negociabilă. Uneori vânzătorul nu dorește să plătească nici o chirie, dar cere să rămână în casă pentru câteva zile fără chirie. În acest caz, este încă înțelept să executați un acord care abordează aspectele și termenul de răspundere.
Deoarece majoritatea cumpărătorilor finanțează o casă nouă, cumpărătorii plătesc dobânzi și plătesc impozite și asigurări pentru o locuință pe care nu o ocupă. Este rezonabil ca, în majoritatea cazurilor, să se perceapă vânzătorului o sumă egală cu o prealabilitate zilnică constând din principalul, dobânda, impozitele și asigurarea cumpărătorului .
În cazul în care noua ipotecă a cumpărătorului include impuneri (impozite și asigurare), este destul de simplu să împărțiți plata PITI cu 30 de zile și să percepeți vânzătorului o sumă proporțională pe zi.
De exemplu, dacă noua plată a cumpărătorului este de 3.000 USD PITI, aceasta ar fi egală cu 100 USD pe zi.
Dar nu este necesară o plată PITI pentru un chiriaș în chirie. Cumpărătorii inteligenți ar verifica tarifele de închiriere existente. Ei pot găsi un calcul al plăților PITI este mai mic decât ratele medii de închiriere.
Pentru o protecție suplimentară - și pentru a respecta legile locale de control al chiriilor sau alte legi specifice statului care reglementează proprietarii și chiriașii - cumpărătorii și vânzătorii ar putea dori să ia în considerare semnarea unui contract de închiriere rezidențial standard. Pentru mai multe informații, consultați un avocat imobiliar.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.