Raspuns: Inițial, acesta nu este un e-mail la care acest ghid a răspuns, deoarece ghidul dvs. de cumpărare la domiciliu este REALTOR®. Ca REALTOR®, este interzisă să intervină în tranzacția altei REALTOR®. Prin urmare, singurul răspuns corect la acest lucru este să întrebați agentul dvs. ce trebuie să faceți cu privire la verificarea stării de proprietate.
Cu toate acestea, acum că această tranzacție nu mai este o situație activă, mă adresez întrebării în speranța de a oferi o explicație altor cumpărători. În primul rând, înțelegeți că o verificare a condiției de proprietate nu este un instrument pentru negocieri. O verificare a stării de proprietate este folosită pentru a scuti un agent imobiliar de răspundere după ultima plimbare , precum și pentru a dovedi că cumpărătorul a avut ocazia să se uite la proprietate încă o dată.
Un formular standard CAR utilizat în statul California spune că verificarea condiției de proprietate nu este o condiție a contractului de cumpărare .
Aceasta înseamnă că nu există termeni care să fie satisfăcuți înainte de închidere. VOP nu modifică obligațiile contractuale ale vânzătorului față de cumpărători. De exemplu, dacă un vânzător este de acord să fixeze un încălzitor de apă, vânzătorul este încă obligat să fixeze încălzitorul de apă, chiar dacă încălzitorul de apă nu este încă reparat.
Verificarea condiției de proprietate și a trecerii finale
Cele mai multe contracte de cumpărare conțin un tip de verbiaj care spune că vânzătorul promite să livreze casa la închidere în aceeași stare ca și data contractului de cumpărare.
De asemenea, contractele de cumpărare permit adesea o ultimă trecere care să fie efectuată într-un anumit număr de zile înainte de închidere. Un cumpărător are, în general, opțiunea de a renunța la inspecția finală sau la efectuarea vizitei. Nu este recomandat ca un cumpărător să renunțe la această inspecție. De ce? Pentru că dacă s-ar fi întâmplat ceva oribil și ați permis închiderea escrowului înainte să o rezolvați, recursul dvs. principal împotriva vânzătorului ar putea implica să mergeți în instanță.
Atunci când se renunță la o verificare a condiției de proprietate
Acum câțiva ani, am vândut un apartament unui cumpărător din Arabia Saudită. Nu a vrut să facă ultima trecere, și a semnat o renunțare la inspecția finală. L-am întrebat dacă fiica ei ar putea să o facă pentru ea, dar ea a refuzat. La câteva zile după închidere, l-am întâlnit pe fiică la condo pentru ai da cheile. Când am deschis ușa, am descoperit două mari probleme.
Prima problemă a fost că cineva a redus A / C în jos, iar ventilatorul a fost în plină explozie. Locul a fost o temperatură înghețată, arctică. Era atît de frig încât unitatea A / C fusese înghețată. Un bloc de gheață se topea, iar mocheta era înmuiată.
În al doilea rând, a existat un miros puternic de pisici. Nu am observat mai devreme o pisică în reședință.
Dar mirosul când am deschis ușa era inevitabil. Urina de pisică are un miros distinct și este foarte greu să scapi de ea. Dacă acest cumpărător a efectuat ultima etapă a achiziționării și a notat elementele privind o verificare a condiției de proprietate, am fi putut cere o reparație sau am cerut o concesiune înainte de închidere. Dar, în acest moment, a fost prea târziu pentru a menține închiderea, deoarece a fost închisă.
O verificare a condițiilor de proprietate nu este forma care trebuie utilizată pentru a opri închiderea escrow-ului. Pentru a preveni închiderea, un cumpărător ar trebui să semneze o cerere specifică. Un cumpărător nu va avea niciodată o pârghie atât de mare după închidere, pe care o va avea cumpărătorul înainte de închidere.
De asemenea, ar trebui să subliniez faptul că cumpărătorul care a scris pentru a întreba despre ușile din garaj a fost probabil un cumpărător pentru prima dată la domiciliu și un cumpărător de acasă foarte nervos pentru prima dată.
În cele mai multe tranzacții imobiliare, este neobișnuit ca un vânzător să elimine dispozitivele fără permisiune sau autorizație. Cred că ușile din garaj fuseseră întotdeauna în garaj, iar cumpărătorii nu le-au observat în timpul inspecției inițiale la domiciliu .
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.