Primii pași într-o vânzare scurtă din California
Pentru a începe, trebuie să vă planificați strategia și să răspundeți la câteva întrebări.
Există multe tipuri diferite de vânzări în lipsă . Nu aveți nevoie să cunoașteți toate tipurile de vânzări în lipsă, atâta timp cât puteți răspunde la următoarele întrebări:
- Cine este creditorul tău? Creditorul dvs. este important nu numai pentru că determină modul în care este procesată vânzarea dvs. în lipsă, dar trebuie să aflați dacă creditorul este agentul de administrare sau investitorul. Este investitorul care vă va aproba vânzarea în lipsă, în afară de cazul în care creditorul dvs. are o autoritate desemnată .
- Aveți o greutate financiară? Dacă da, va trebui să scrieți o scrisoare de greutăți . Dacă nu aveți dificultăți financiare, atunci mai bine sperați că creditorul dvs. este Bank of America și că vă veți califica pentru o vânzare cooperativă de scurtă durată sau pentru stimularea HIN. Majoritatea creditorilor din California doresc să vadă un vânzător poate documenta o greutate financiară. O excepție este adesea făcută cu Fannie Mae dacă un vânzător este delincvent într-un anumit număr de zile, împreună cu un scor redus FICO.
- Este împrumutul dvs. un împrumut guvernamental? Împrumuturile guvernamentale includ împrumuturi care sunt deținute de o entitate sponsorizată de guvern (GSE), cum ar fi Fannie Mae sau Freddie Mac. Regulile sunt diferite pentru un împrumut GSE. Dacă împrumutul dvs. este FHA sau VA, aceste tipuri de împrumuturi necesită mai mult timp pentru procesare și sunt aprobate într-un proces în două etape.
- Calificați pentru o vânzare în timp scurt HAFA? Unele tipuri de vânzări scurte la HAFA, cum ar fi cele prin Bank of America, pot dura foarte mult timp. Perioadele de timp pronunțate de guvern sunt rar urmate. Am avut Bank of America HAFA vânzări scurte să ia, în medie, de la 6 luni la 12 luni pentru a procesa. Singurul avantaj al unei vânzări rapide HAFA în California este suma de 3.000 de dolari pe care un vânzător o va primi la închidere, dar un vânzător va primi numai acei bani dacă vânzătorul se află în proprietate.
Dacă doriți să faceți o vânzare HAFA scurt, realizați că procesul este diferit pentru o vânzare scurtă Fannie Mae HAFA și o vânzare scurtă Freddie Mac HAFA pentru o vânzare pe termen scurt, deoarece, din nou, acestea sunt entități sponsorizate de guvern. Nu există niciun ARASS pentru o vânzare scurtă Freddie Mac HAFA, ceea ce înseamnă că trebuie să obțineți aprobarea înainte de a trimite o ofertă.
Niciun agent nu poate face față vânzării rapide a companiei HAFA. Ar trebui să lucrați numai cu un agent certificat și experimentat HAFA de scurtă durată dacă vă decideți să faceți o vânzare HAFA scurt.
Obțineți o eliberare de răspundere pentru o vânzare scurtă în California
Există neajunsuri și aspecte pozitive pentru trecerea în iulie 2011 a California SB 458 . În unele privințe, restricțiile au făcut ca alți creditori să fie mai reticenți în a aproba o vânzare în lipsă.
Cu toate acestea, în plus, legea împiedică o bancă să solicite ca un vânzător să facă o contribuție ca o condiție a aprobării de vânzare în lipsă.
SB 458 modifică Codul civil din California 580 prin adăugarea paragrafului e. California Civil Code 580e spune că o bancă trebuie să elibereze un vânzător de răspundere personală dacă banca aprobă o vânzare în lipsă. Nu contează dacă:
- Acasa este o resedinta personala sau o inchiriere
- Împrumutul este bani grei sau bani de cumpărare
- Împrumutul se află în prima, a doua sau a treia poziție
Nu are nicio diferență. Orice creditor care aprobă o vânzare în scurt timp pentru 1 până la 4 unități în California trebuie să elibereze vânzătorul pentru răspundere și nu poate urmări o hotărâre privind deficiența . Desigur, legile se pot schimba. Deci, este înțelept să obțineți o scrisoare de aprobare de vânzare scurtă care să conțină verbiage specifică renunțând la deficiență sau eliberând vânzătorul.
Impozite pe o vânzare scurtă în California
În cazul în care împrumutul este o refinanță, vânzătorii ar trebui să obțină consiliere fiscală de la un profesionist fiscal calificat. Acest lucru se datorează faptului că o refinanțare a ratei și a termenului este tratată diferit în scopuri fiscale decât o refinanțare care este o refinanță de lichidare. Bani liberi în momentul refinanțării pot deveni impozabili la vânzare, chiar și la o vânzare în lipsă, sub rezerva anumitor condiții.
Legea privind scutirea de datorii a Ipoteca din 2007 este o lege federală. Acesta scutește locuințele personale până la o anumită sumă maximă de la impozitare. Nu este o lege din California. De ani de zile, legea statului din California a reflectat legea federală. Dacă legea din California va scuti un vânzător de impozitele pe venitul statului pentru scutirea de datorii ipotecare, răspunsul este cel mai bine răspuns de un contabil fiscal. Aceasta deoarece, chiar dacă un vânzător este descalificat, există și alte scutiri care ar putea fi aplicate.
În plus, scrisorile ipotecare emise în 2013 lansează vânzători de la 1 până la 4 unități din California, din impozite atât la nivel federal, cât și la nivel de stat.
Dacă doriți consultanță juridică și fiscală pentru o vânzare pe scurt în California, vă rugăm să consultați o entitate licențiată și calificată pentru a vă oferi acest sfat. Agenții imobiliari nu pot oferi consultanță juridică și fiscală.