Întrebare: Cum pot găsi vânzări scurte?
Un cititor se întreabă: "Cum pot găsi vânzări pe bază de vânzări online din lista MLS? Unele dintre listări spun că este o vânzare în lipsă, dar unele nu sunt încă vânzări în mod sigur de scurtă durată, știu că agentul meu îmi dă seama care sunt vânzările în lipsă. aceste informații nu sunt disponibile publicului? "
Raspuns: Fiecare sistem MLS este diferit, astfel incat vanzarile scurte de vanzare nu sunt intotdeauna evidente. Se pare că există o mișcare spre identificarea listelor de vânzări scurte din cauza contestațiilor comise .
Când agenții se luptă pentru bani, sistemele sunt adesea puse imediat în aplicare pentru a împiedica diferendele. Agenții se luptă adesea cu alți agenți pentru bani. Este o bătălie comună.
Ce este o vânzare scurtă?
Vânzările scurte tind să apară atunci când valorile de proprietate scad sau aprecierile umflate au fost obținute pentru cumpărare, făcând proprietatea în valoare mai mică decât valoarea ipotecii sale. Acest lucru înseamnă că atunci când un vânzător intră într-un contract de cumpărare pentru a vinde pentru o sumă care este mai mică decât soldul ipotecar actual al locuinței, dacă vânzătorul nu aduce bani pentru închidere , creditorul trebuie să aprobe vânzarea în lipsă . Acest lucru se datorează faptului că creditorul pierde pentru a permite o plată mai mică decât suma datorată.
O vânzare scurtă poate apărea și în cazul în care pur și simplu nu sunt suficienți bani pentru a plăti toate costurile vânzării și ipotecii. Este posibil să vinzi o locuință pentru mai mult decât ipoteca și totuși vânzarea va fi scurtă deoarece nu există destui bani din venituri pentru a plăti toate costurile pe care vânzătorul trebuie să le suporte să le vândă.
În general, vânzările pe termen scurt nu sunt chilipiruri pentru un cumpărător. Nu înseamnă întotdeauna că cumpărătorul achiziționează proprietatea pe piață și poate dura mult timp pentru a închide, dacă se închide deloc, printre o serie de alte motive. Nu toți creditorii vor aproba fiecare vânzare în lipsă și multe dintre prețurile scurte de vânzare care sunt publicate nu sunt un preț real .
Sunt presupuneri educate cu privire la ceea ce este nevoie pentru a vinde casa.
Cu cât mai multă experiență pe care un agent o posedă pentru vânzarea în lipsă, cu atât este mai probabil ca prețul să fie rezonabil și acceptabil pentru un creditor. Unii agenți doar fac prețuri și apoi sunt dezamăgiți atunci când vânzarea lor în lipsă este refuzată.
Scurte litigii privind vânzarea în cadrul Comisiei
Problema apare atunci când un agent ia o listă pe o locuință care nu este încă în mod implicit, adică vânzătorul plătește în continuare creditorului. În timpul termenului acordului de listare , în cazul în care este depusă o notificare privind neîndeplinirea obligațiilor , acest lucru ar putea modifica termenii listării. Acum devine o listă scurtă de vânzare , sub rezerva negocierii comisiei de către creditor.
În Sacramento MLS, regulile noastre afirmă că comentariile agentului - cele pe care publicul nu le pot vedea - trebuie să conțină verbiage care specifică faptul că vânzarea este supusă aprobării împrumutătorului și modul în care o varianță, dacă este cazul, în comision va fi împărțită. Acest lucru se datorează faptului că listarea ar putea specifica o sumă, iar creditorul ar putea aproba o sumă diferită.
Câțiva creditori reduc comisionul, plătind mai puțin decât un vânzător care ar plăti. Un agent de listare nu a inclus verbiajul privind comisionul redus. În timp ce era în escrow , agentul cumpărătorului a insistat că brokerajul său avea dreptul la taxa inițial inclusă în MLS.
Agenția de înscriere a ajuns să dea o mare parte din comisionul său agentului cumpărătorului.
Găsirea listărilor scurte de vânzare
Majoritatea vânzărilor în lipsă sunt listate de agenții imobiliari . Veți găsi aceste înregistrări pe site-urile locale și în feed-urile MLS către diferite site-uri. Unii creditori s-au plâns de publicitatea care identifică casa ca o vânzare în lipsă, deoarece creditorii consideră că le pune într-un dezavantaj atunci când vine vorba de stabilirea prețurilor la domiciliu . Ei au dreptate. Un cumpărător oferă în general mai puțin atunci când este anunțat ca o vânzare în lipsă.
Dacă aveți acces la termenii de căutare, căutați mai întâi unde apare termenul de vânzare scurt. Poate fi sub "modificator de stare" sau poate fi inclus în comentariile de marketing. Alegeți acest câmp ca termen de căutare.
Citiți cu atenție listarea. S-ar putea să te uiți la o vânzare scurtă contingent , ceea ce înseamnă că casa nu este de vânzare sau că doar o ofertă de rezervă va fi luată în considerare.
Dacă vedeți cuvântul "contingent", acesta ar fi indiciul dvs. De asemenea, rețineți că anumite site-uri populare ar putea conține înregistrări identificate ca preforeclosure. Acestea nu sunt vânzări în lipsă și nu sunt de vânzare.
Agenții, în general, alunecă în cuvinte care identifică listarea ca o vânzare în lipsă. Căutați următorii termeni:
- Sub rezerva aprobării băncii .
- Preforeclosure
- Notificare de implicit
- Dați bancă timp pentru a răspunde.
- Preaprobate de bancă.
- Se îndreaptă spre licitație
Mai presus de toate, să angajeze un agent care este foarte bine în manipularea vânzărilor în lipsă și vă poate sfătui în legătură cu procedurile, inclusiv obiceiurile locale din zona dvs. Dacă aveți întrebări legale , adresați-vă unui avocat pentru sfaturi și îndrumare.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.