Cum se procedează o vânzare scurtă de la început până la finalizare
Procesul de vânzare pe termen scurt este încă un mister pentru mulți oameni, chiar și după toți acești ani, deci nu există nici un motiv de alarmă dacă nu știți exact cum funcționează procesul de vânzare scurt. Mulți agenți ai cumpărătorilor sunt confuzi; cumpărătorii nedumerit sunt în căutarea de direcție, și nu fiecare agent de listare de vânzări scurte știe cum să facă o vânzare în lipsă . Sperați că persoanele care se află în sectorul imobiliar ar fi învățat un lucru sau două despre procesul de vânzare scurt, dar, din păcate, vânzările scurte nu sunt ceașcă de ceai pentru toată lumea.
Bazele unei vânzări scurte
Băncile acordă vânzări în lipsă pentru 2 motive de bază: vânzătorul are o greutate și nu există suficient capital în casă pentru a plăti creditul ipotecar după plata costurilor de vânzare.
Câteva exemple de greutăți sunt:
- Șomaj / venit redus
- Divorț
- Urgență medicală
- Transferul de locuri de muncă în afara orașului
- Faliment
- Moarte
Vânzătorul va trebui să pregătească un pachet financiar pentru depunerea la banca de vânzare scurt. Fiecare bancă are propriile linii directoare, dar - cu excepția Wachovia, care este cea mai bună vânzare pe termen scurt din lume - procedura de bază este similară de la bancă la bancă. Pachetul de vânzare scurt al vânzătorului va consta cel mai probabil din:
- Scrisoare de autorizare, care permite agentului dvs. să vorbească cu banca.
- Declarație de închidere preliminară
- Fișa financiară finalizată sau RMA
- Scrisoarea de greutate a vânzătorului
- 2 ani de declarații fiscale
- 2 ani de W-2
- 30 de zile de salarii
- Ultimele 2 luni de declarații bancare
- Analiza comparativă a pieței sau lista vânzărilor recente comparabile
Scrierea ofertei scurte de vânzare și depunerea la bancă
Înainte ca un cumpărător să scrie o scurtă ofertă de vânzare , un cumpărător trebuie să-i ceară agentului său o listă de vânzări comparabile . Băncile nu se ocupă de eliberarea obligațiilor ipotecare la prețurile de tip rock-bottom. Banca va dori să primească ceva mai aproape de valoarea de piață.
Prețul scurt de vânzare poate avea un impact redus asupra valorii de piață și, de fapt, poate fi prețat sub vânzările comparabile pentru a încuraja mai multe oferte .
Unele vânzări în lipsă pot începe înainte de o ofertă, dar cel mai adesea banca va începe procedura după primirea unei oferte de cumpărare acceptate. După ce vânzătorul acceptă oferta, agentul de listare va trimite băncii următoarele elemente:
- Acord de înregistrare
- Ofertă de achiziție executată
- Scrisoarea de preaprovizionare a cumpărătorului, copie a cecului de bani serios și dovada fondurilor
- Vânzătorul pachet de vânzare scurt
Dacă pachetul este incomplet, procesul de vânzare scurt va fi întârziat. În acest caz, banca ar putea chiar să împartă pachetul. Unii angajați ai băncii prezintă puțină răbdare pentru marjele de eroare.
Procesul scurt de vânzare la bancă
Cumpărătorii pot aștepta foarte mult timp pentru a primi un răspuns de la bancă. Este imperios necesar ca agentul de listare să sune în mod regulat banca și să păstreze notele atente ale procesului de vânzare scurt. Cumpărătorii se pot obosesc atât de mult de așteptarea aprobării de vânzare pe termen scurt, încât pot simți nevoia de a anula dacă nu primesc un răspuns într-o anumită perioadă de timp.
Acest tip de atitudine este auto-înfrânt și nu va accelera procesul de vânzare scurt. Dacă cumpărătorii sunt cei cu puțină răbdare, poate că o vânzare în lipsă nu este cea mai bună opțiune pentru ei.
În plus, agentului cumpărătorului nu i se permite să vorbească cu creditorul fără autorizație, astfel încât să nu întrebați agentul dvs. pentru a apela la bancă. Nu va funcționa.
În continuare, este vorba despre un proces tipic de vânzare rapidă la bancă:
- Banca confirmă primirea dosarului. Acest lucru poate dura 10 zile până la o lună.
- Este desemnat un negociator. Aceasta poate dura 2 sau 3 până la 30 de zile.
- Se comandă un BPO . Banca, probabil, va refuza să împărtășească rezultatele BPO.
- Se poate aloca un al doilea negociator. Aceasta poate dura încă 30 de zile.
- Fișierul este trimis spre examinare pe baza PSA . Aceasta poate dura 2 săptămâni până la 30 de zile.
- Banca poate cere ca toate părțile să semneze o afirmație Arm-Length .
- Banca emite o scrisoare de aprobare de vânzare scurtă .
- Cumpărătorul anulează.
Am aruncat în ultima linie, pentru că uneori trebuia să-mi vând vânzările de la Sacramento de 3 sau 4 ori înainte ca un cumpărător să se alăture tranzacției.
Cumpărătorii se supără și se enervează, deoarece procesul de vânzare scurt poate fi atât de lung, încât uneori se anulează fără să spună nimănui, cu atât mai puțin agentului. Unele vânzări în lipsă sunt aprobate în 2 până la 8 săptămâni. Altele pot dura între 90 și 120 de zile, în medie. Durata vânzării rapide depinde în general de investitor, nu de bancă.
Un agent de vânzări de scurtă durată poate contribui la accelerarea procesului de vânzare rapidă, rămânând în partea superioară a dosarului și ținând banca responsabilă. Verificarea cu banca cel puțin o dată sau de două ori pe săptămână este imperativă. Recunoașterea comportamentului negociatorilor incompetenți și solicitarea unei înlocuiri este de multe ori necesară, de asemenea. Nu vă fie frică să vă escaladeze.
Ține-ți degetele, negociatorul dorește ca dosarul să se termine la fel de mult ca tine. Adesea trimiterea completă a pachetelor în avans poate ajuta și la accelerarea procesului.
Sfat: O mare parte din timp, agentul de listare va avea o idee despre momentul în care va veni aprobarea după trimiterea fișierului pentru o examinare finală. În acest moment, cumpărătorii ar putea dori să înceapă procesul de împrumut, astfel încât să aibă un început în cazul în care banca permite doar 2 săptămâni pentru a închide.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.