Companiile și băncile angajează un broker imobiliar pentru a pregăti o opinie de valoare. Reprezentantul brokerului, în general un agent imobiliar , compară cel puțin trei proprietăți similare care au fost vândute recent proprietății subiectului și ajustează diferențele în sus sau în jos.
Rezultatul final al unui aviz de valoare de piață.
Opiniile prețului brokerului sunt uneori controversate, mai ales dacă agentul care pregătește BPO are puțină experiență sau cunoștințe despre cartier. Dar BPO-urile costă mult mai puțin decât o apreciere completă.
În perioada de încetinire a pieței din 2006 până în 2011, băncile plăteau aproximativ 50-25 USD pentru un BPO. Problema cu această abordare este că banca dădeau această afacere adesea agenților noi, deoarece, în general, numai acei agenți erau dispuși să lucreze atât de puțin. Nu era neobișnuit ca un agent cu jumătate de normă să ajungă la casa unui vânzător, lăsându-i copiii legați în scaunul din mașină, în timp ce agentul a intrat în casă, a împușcat repede câteva fotografii cu telefonul mobil și a ieșit afară.
Băncile nu păreau să pună prea mult accentul pe BPO deoarece BPO nu a fost întotdeauna folosit pentru a determina valoarea. Cel mai probabil, liniile directoare au cerut un BPO, dar băncile folosesc și alte criterii pentru a determina un preț de vânzare, în special atunci când vânzarea propusă este o vânzare în lipsă .
Băncile ar putea compara pierderea de linia de jos cu pierderea de la o blocare a pieței și pentru a determina pierderea în afara valorii plătește mai mult, ciudat ca acest lucru s-ar putea să vă sune.
Două tipuri standard de BPO
Există două tipuri de BPO standard: BPO-ul interior, așa cum este descris mai sus, și un drive-by BPO. Unitatea de control BPO este la fel de utilă ca și unele BPO-uri interioare.
Nu înseamnă neapărat că agentul conduce acasă, pentru că unii agenți leneși se uită la fotografia de pe Google. Dar nu înseamnă că interiorul casei nu este inspectat pentru o mașină-unitate. Valoarea de piață este estimată numai prin numere: vânzările comparabile în ultimele 3 luni.
Uneori veți auzi un drive-by BPO denumit BPO desktop, adică software-ul specializat estimează o valoare. Este similar cu tipurile de valori estimate de unele site-uri populare, cum ar fi Zillow Zestimate . Acesta poate fi precis într-un anumit grad, dar nu înlocuiește o inspecție interioară, nici o evaluare completă.
De ce bancile comandă BPOs
Cele două motive cele mai frecvente pentru o valoare a BPO de către o bancă este fie pentru o locuință în blocare, care urmează să intre în inventarul băncii de case REO, fie o vânzare în lipsă. Băncile ar putea solicita un BPO de la două companii imobiliare separate. O estimare a valorii parcului de bilete este concepută pentru a ajuta banca să evite valorile rele care sunt uneori plasate pe vânzări în lipsă de agenți neetici.
Nu este însă necesar ca băncile să accepte valoarea BPO ca valoare reală de piață. O bancă poate utiliza această valoare ca îndrumare și ar putea cere un preț de vânzare mai mare pentru a încerca să-și compenseze pierderea. Doar pentru că o bancă solicită un preț mai mare nu înseamnă că valoarea BPO a ajuns prea mare.
Aceasta este o greșeală pe care o fac anumiți agenți, dând vina pe agentul BPO pentru o valoare greșită atunci când banca decide să solicite un preț mai mare.
Banca ar putea utiliza BPO numai ca informații suplimentare. Există multe sisteme software automate de evaluare disponibile și un BPO poate fi utilizat doar ca un raport suplimentar.
Singurele persoane care speră că valoarea BPO va veni la un nivel scăzut sunt, în general, cumpărătorii unei vânzări în lipsă. Dar chiar și o evaluare redusă nu înseamnă că banca nu va cere mai mulți bani. O bancă nu are obligația de a face o vânzare în lipsă, și acest lucru este lucru pe care mulți oameni par să o ignore.