Clienții mi-au întrebat de atâtea ori despre estimările de valoare pe care le-am imaginat că toată lumea se întreba dacă Zillow este exact cu Zestimate. Cred că primul lucru pe care trebuie să-l înțeleg este ceea ce Zillow nu este. Zillow nu este în domeniul imobiliar. Nu știu de agenții imobiliari care lucrează la Zillow (nu încă). Nu este un serviciu public ca o bibliotecă. Zillow este un site de afaceri, creat pentru a atrage bulgări de ochi care doresc să privească casele și, la rândul lor, să vândă publicitate profesioniștilor în domeniul imobiliar.
Zillow își bazează multe concluzii asupra opiniilor formate prin observarea datelor colectate din diferite surse. Toată lumea are o părere despre ceva. Puteți să fiți de acord sau de dezacord. Opiniile nu sunt fapte. Dacă Zillow și-a pus degetul pe piață prin propriul său balon de cristal special, Zillow ar fi anticipat prăbușirea pieței imobiliare , și asta nu sa întâmplat. De fapt, Zillow începea doar atunci când piața începea să se prăbușească.
Este ca acea analogie dată de Randolph Duke în filmul Eddie Murphy din 1983, în care personajul Duke explică faptul că dacă piața va crește sau piața va scădea, brokerii de mărfuri (și chiar da, chiar și companii precum Zillow) vor continua a face bani.
Înțelegerea Zestimatului lui Zillow
Zillow a obținut date prin îmbinarea tuturor informațiilor privind locuințele pe care le-ar fi putut găsi. Amalgamatul este un cuvânt fantezist pentru amestecarea și îmbinarea datelor din diferite surse într-o singură sursă.
Realizată corect, amalgamarea poate crea un monopol. Dar să nu ne depășim pe noi înșine. Sunt multe programe computerizate care pot prognoza valoarea unei case. Chiar și agenții imobiliari folosesc programe computerizate, însă diferența este că agenții imobiliari nu se bazează pe aceste programe, cum ar fi, de exemplu, se poate vedea inteligența artificială.
Nu suntem încă acolo.
Cel puțin nu pentru moment, Zillow nu poate anticipa cum va simți un cumpărător când intră în casă. Zillow nu vă poate spune dacă interiorul a fost actualizat, dacă manopera este superioară sau dacă materialele utilizate sunt inferioare sau dacă o școală din colț are o valoare redusă a locuințelor care se sprijină pe terenul de fotbal sau orice alt număr de factori agenți imobiliari și evaluatori folosesc atunci când cunosc cartierul și au inspectat casa în persoană.
Cum ajung agenții la o estimare a valorii
Nu vorbesc pentru toți agenții imobiliari, dar am fost în afacere de mai bine de 40 de ani și posedăm un nivel adecvat, dacă nu chiar peste nivelul mediu de competență. Când încep să evaluez o proprietate, primul lucru pe care îl fac de pe computerul meu este studiul casei de la un satelit pe Google. Observați dacă se întoarce spre o stradă aglomerată, apropierea de proprietăți comerciale sau autostrăzi, dimensiunea altor locuințe din apropiere, vegetația și amenajarea teritoriului, orientarea spre soare și, dacă am noroc, ar putea fi o fotografie a exteriorul plus o scenă de stradă.
De asemenea, conduc două seturi de evaluare automatizată. Unul este prin intermediul companiei Realist, o companie deținută de CoreLogic, care este centrată pe date de la toate vânzările, inclusiv non-MLS, și va ține seama de vânzările de locuințe din jur de 25% sau mai puțin în configurație și tip, inclusiv alți parametri stabiliți manual.
Cealaltă evaluare automată se bazează și pe vânzările trase direct din MLS și calculate pe baza imaginilor pătrate , inclusiv valorile ridicate, joase, medii și medii ale tuturor înregistrărilor vândute, în așteptare și active. Aceste două valori singure sunt deseori foarte diferite una de cealaltă, dar, utilizate împreună, pot ajunge la o gamă de valori, în general nu mai mult de o diferență de 5%. Dar acest lucru nu este suficient pentru a stabili valoarea.
Înarmat cu aceste informații, inspectez casa și o privesc prin ochii unui cumpărător, cum o va vedea un evaluator și unde trebuie să fim poziționați împotriva competiției pentru a conduce traficul spre casă . Nu mi-e neobișnuit să intru în casă cu un contract de listă pregătit în mână și să ajung manual să schimb prețul de afișare după ce am văzut casa. Automatizarea nu înlocuiește evaluarea personală.
Zillow Zestimate of Precision Value
Zillow niciodată nu pretinde că este 100% exactită tot timpul sau chiar 80% exacte de cele mai multe ori în toate domeniile. Dacă toate casele aflate într-o rază de șase blocuri sunt foarte asemănătoare între ele, de exemplu, o subdiviziune suburbană, plină cu case construite în jurul aceluiași an, având aceeași dimensiune și dotări identice, o estimare Zillow va fi mult mai precisă, probabil în limita a 10%, pentru că nu există destule variante specifice pentru ao elimina. Alteori, nu va fi așa de aproape.
Am tras patru case tipice pe care le-am vândut personal pentru a le compara cu un Zestimate pentru tine. O proprietate este de două case pe o mulțime în Midtown Sacramento, situat pe o stradă aglomerată în apropierea căilor ferate și aproape de zgomotul pe autostradă, vizavi de o proprietate comercială. Zillow a estimat valoarea acelei locuințe la 380.733 de dolari, dar a vândut la 349.000 de dolari, după aproape 6 luni de pe piață, cu multă expunere. Estimarea Zillow a fost de aproximativ 9% prea mare.
Cea de-a doua casă a fost o coastă personalizată în zona Pocket din Sacramento. Zillow a apreciat că acasă la 983.097 dolari. Sa vândut la 1.085.000 dolari, ceea ce a fost cu 10% mai mare decât estimarea Zillow. Dacă vânzătorii s-ar fi bazat pe estimarea Zillow, ar fi pierdut mai mult de 100.000 de dolari, ceea ce nu este o mică schimbare.
Cea de-a treia locuință a fost o casă reconstruită într-o zonă exclusivă din Davis, California, în apropiere de Universitatea din Davis. Zillow a apreciat că acasă la 1.230.563 dolari, dar a vândut pentru 1.495.000 dolari, iar pentru bani, nu a fost implicată nici o finanțare. Acest Zestimate a fost mai mult de 20% prea mic.
Casa a patra a fost o casă pe malul lacului din Elk Grove, California. Din nou, estimarea Zillow a fost prea mică, la 488.711 dolari, și sa vândut cu 16% mai mult, care a inclus aprecierea creditorului cumpărătorului, la 565.500 dolari.
Zestimate este conceput pentru a oferi vizitatorilor site-ului o gamă largă de valori. Nu este menit să înlocuiască o apreciere sau o opinie a unui profesionist imobiliar de valoare. Mă duc mereu să mă gândesc la valorile lui Zillow înainte de a vizita un vânzător, deoarece știu că vânzătorul se uită la aceste valori. Nu pentru că există valoare pentru mine ca profesionist în estimare. Agenții imobiliari nu utilizează Zillow pentru a preța o casă.
Îmi dau seama că unii agenți îi vor spune clienților să se uite la prețul de la Zillow pentru a justifica ceea ce au de câștigat atunci când cumpără o casă, oferind Zestimate mult mai mare decât prețul real de vânzare. Este o utilizare selectivă cu agenții. Când prețul este în avantajul lor, ar putea să o folosească. Chiar și băncile nu cunosc mai bine, așa că, într-o situație de vânzare scurtă, de exemplu, atunci când oferta este mai mult decât un Zestimate, un agent de vânzare scurt ar putea să indice Zestimate pentru banca scurtă de vânzare.
Cu toate acestea, Zillow oferă mult mai mult pentru consumator decât aspectul Zestimate. Cred că oamenii se atârnă atât de mult de Zestimate încât ignoră bogăția bogată de informații de pe site-ul respectiv, care include fapte grele, date pertinente, vânzări comparabile și demografii ale cartierelor, toate acestea putând fi de neprețuit pentru orice cumpărător sau acasă vânzător într-o tranzacție imobiliară.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.
Dezvăluirea completă: Elizabeth Weintraub este, de asemenea, un agent Premier Zillow