În așteptarea închiderii pe o locuință
Ceea ce înseamnă că creditorul joacă un rol important care nu poate fi trecut cu vederea.
Un cumpărător și un vânzător pot fi de acord cu o dată de închidere anterioară în contractul de cumpărare , dar dacă împrumutul nu poate fi efectuat în acea fereastră, nu contează cu adevărat data selectată, deoarece nu se va închide la data cumpărătorului și vânzătorului. Se va închide când creditorul este gata să închidă. În plus, nu fiecare împrumutător prețuiește oportunitatea.
Procesul de închidere a escrow
În funcție de locul în care locuiți, orice număr de entități poate gestiona procesul de închidere. Să discutăm câteva. Agentul de închidere ar putea fi un ofițer de escrow , o companie mai apropiată, o societate cu titlu sau un avocat imobiliar .
Procesele de închidere pot varia foarte mult chiar în aceeași stare. În California, de exemplu, procesul de escrow este diferit în nordul Californiei față de sudul Californiei. Diferența principală dintre cele două instrucțiuni escrow este redactată și semnată la capătul din față (la scurt timp după acceptarea ofertei) în sudul Calului și pe spate (chiar înainte de închidere) în nordul Calului.
Înainte de a putea închide orice escrow, totuși, toți termenii contractului de cumpărare trebuie să fie îndeplinite; atunci vânzătorul depune fapta și cumpărătorul depune fondurile. Iată câteva exemple de condiții cerute în California. Procesul dvs. de închidere a statului poate varia.
- Acord de cumpărare complet încheiat și acte adiționale.
- Depunerea unui depozit de bani serios .
- Revizie la domiciliu sau renunțare.
- Îndeplinirea obligațiilor vânzătorului, cum ar fi prezentarea raportului de inspecție a dăunătorilor și / sau finalizarea, certificarea acoperișului , garanția la domiciliu , politica titlului preliminar, primirea cererii beneficiarului, repararea, dacă este cazul, conform cererii de reparații .
- Finalizarea inspecțiilor cumpărătorului, inclusiv eliberarea contingenților, dacă este cerută.
- Cumpărătorul finalizează inspecția sau renunțarea.
- Evaluarea proprietății de către evaluatorul creditorului.
- Împrumut aprobarea împrumutului și satisfacerea condițiilor de împrumut de către cumpărător, cum ar fi depunerea dovezi ale unei polițe de asigurare a proprietarului .
- Instrucțiunile escrow semnate de către vânzător și cumpărător.
- Vânzătorul a semnat și legalizat fapta care transporta titlul.
- Cumpărătorul a semnat și legalizat fapta de încredere și a executat bilet la ordin .
- Semnăturile cumpărătorului pe toate documentele de împrumut.
- Depunerea fondurilor cumpărătorului de la creditor.
- Depunerea soldului plății în avans a cumpărătorului și a costurilor de închidere ale cumpărătorului .
Cât durează o închidere de acasă?
Cumpărătorii care au primit pre- aprobare de împrumut față de pre-calificarea creditelor sunt adesea în măsură să se închidă mai devreme. Procesul de preaprobare implică verificarea în avans a anumitor elemente, înainte de semnarea contractului de cumpărare, deplasarea împrumutatului cu câțiva pași mai aproape de închidere.
În cazul în care un creditor a verificat angajarea, conturile bancare și raportul de credit al împrumutatului , închiderea poate avea loc cât de repede posibil, în condițiile în care subscriitorii pot procesa documentele și pot revizui evaluarea, în general într-o săptămână sau două. Cu toate acestea, dacă un document lipsește din fișier, cum ar fi un raport preliminar al titlului sau o condiție de vânzare a unui vânzător, închiderea poate fi amânată.
Cele mai multe împrumuturi ipotecare legate de sectorul federal se pot închide în termen de 30 de zile. Programele de cumpărare pentru prima dată la domiciliu , în special cele care implică ajutor pentru plata anticipată a cumpărătorului , ar putea dura 35 până la 45 de zile pentru închidere. Aceste împrumuturi speciale necesită de obicei aprobarea din partea a două procese de subscriere.
Pe de altă parte, respectarea liniilor directoare TRID poate încetini uneori procesul, deoarece entitățile care lucrează împreună nu au o relație preexistentă.
Încetarea închiderii la domiciliu
Cele mai mari probleme apar adesea după trimiterea dosarului către subscriptor. Agenții de împrumut sunt, în general, familiarizați cu instrucțiunile de subscriere; cu toate acestea, ele nu pot prezice întotdeauna răspunsul unui subscriitor. Fiecare subscriptor este unic.
Puținul este mai rău pentru cumpărători decât să stea pe topul cutiilor care conțin toate cele valoroase pe care le dețin, să aștepte mutători și să nu știe dacă împrumutul lor va fi aprobat de un subscriptor. Ultimele zile de închidere pot fi foarte suspensive.
Creditorii instituționali par să provoace mai multe întârzieri decât brokerii ipotecari. Nu sunt sigur dacă se întâmplă deoarece băncile mari își urmează propriile proceduri sau angajații lor lovesc un ceas și nu-i pasă de fișiere cum ar fi comenzile comandate, dar majoritatea întârzierilor în escrow-urile mele provin din bănci mari.
Aici sunt probleme comune care pot întârzia sau împiedica închiderea, dintre care multe, mă împiedică să spun, ar fi trebuit să fie abordate înainte de depunerea la un subscriptor, dar uneori mingea este scăzută:
- Evaluarea scăzută sau subscriitorul comandă o evaluare de recenzie care nu corespunde primei evaluări.
- Datoria suplimentară găsită în raportul de credit actualizat al cumpărătorului.
- Greșelile consemnate în raportul de credit al cumpărătorului.
- Noi garanții sau hotărâri depuse împotriva cumpărătorului sau vânzătorului după actualizarea titlului.
- Nori pe titlu.
- Modificarea stării civile pentru cumpărător sau vânzător.
- Solicitări de situații bancare actualizate sau documente financiare.
- Nu există informații de asigurare.
- A expirat angajamentul de împrumut sau program.
- Modificări substanțiale ale taxelor din estimarea împrumutului.
În cazul în care contractul de cumpărare nu conține o dispoziție care face ca închiderea să fie condiționată de aprobarea împrumutului, depozitul de bani serios al cumpărătorului ar putea fi în pericol dacă împrumutul nu este aprobat și tranzacția nu se închide.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.