Cumpărătorii de acasă nu întreabă adesea despre vânzările comparabile, dar ar trebui. Atunci când un cumpărător de origine călătorește în case, acel cumpărător compară casele de vânzare cu alte case de vânzare. Singurul lucru pe care un cumpărător știe este cât de mult vânzătorul de pe stradă solicită un plan de etaj similar.
Ce face o vânzare comparabilă?
Vânzările comparabile sunt prețurile de vânzare ale unor locuințe similare care au fost vândute. Vânzările comparabile nu sunt listări active și vânzări în așteptare ; deși acestea pot fi comparate, aceste valori nu au aceeași greutate ca o casă care a vândut deja. Vânzările comparabile sunt folosite ca exemplu pentru a justifica motivul pentru care un cumpărător nu dorește să plătească mai mult decât ultimul tip plătit pentru o locuință similară.
Iată principalele componente ale unei vânzări comparabile:
- Cadrul de vânzare recent. Cu mulți ani în urmă, evaluatorii au revenit la 6 luni în înregistrările publice pentru a obține vânzări comparabile. De la prabusirea ipotecilor subprime în 2007, acest interval de timp sa întărit considerabil. În prezent, evaluatorii folosesc în general numai ultimele 3 luni de vânzări comparabile.
- Imediata apropiere. În mod ideal, un cercetător ar lua în considerare statisticile vândute într-o anumită rază, în mod obișnuit într-un interval de ¼ la ½ mile de proprietatea subiectului. Cu cât mai bine cu atât mai bine. O casă care se află pe o stradă aglomerată ar fi mai puțin valoroasă decât o casă cu care se confruntă un lac.
- Înregistrări pătrate similare. Nu puteți lua prețul unei locuințe de 1.000 de metri pătrați și o puteți dubla pentru a determina valoarea unei locuințe de 2.000 de metri pătrați. Acest lucru se datorează faptului că costul per-pătrat-picior al casei mai mici este mai mare decât costul pe pătrat-picior al unei case mai mari. În mod ideal, doriți să comparați casele în limitele a 10% din materialele pătrate ale subiectului propriu.
- Vârsta și construcția similare. Veți auzi oamenii spunând: Ei nu construiesc case ca de obicei. Dar nu înseamnă neapărat că casele mai vechi sunt mai bune decât casele mai noi. Valorile sunt însă diferite din cauza caracterului și a recursului. Un acoperiș de țigle, de exemplu, se poate bucura de o viață de 50 de ani în decursul vieții de 25- 30 de ani a unei șindrilă de compoziție standard.
- Dimensiunea similară a lotului. În unele domenii mai noi de origine, puteți găsi o combinație de dimensiuni lot. De exemplu, o linie cu zero puncte înseamnă că locuința nu are într-adevăr o curte. Șantierul lateral sau din spate ar putea fi foarte mic, fără iarbă sau vegetație, care de obicei nu fac apel la familiile cu copii. Multe domenii calculează mărimea lotului bazate pe imagini efective pătrate împărțite în 43560 de metri pătrați. Un acru este de 43560 de metri patrati. Un sfert de acri sau 10.890 de metri pătrați este de 25 de acri.
- Condiție similară. Dacă nu lucrați cu un specialist de cartier care are cunoștințe intime despre starea majorității locuințelor dintr-o anumită zonă, poate fi dificil să se determine condiția unei vânzări comparabile. O locuință deținută de bancă, lipsită de electrocasnice și instalații de cupru, merită mult mai puțin decât o locuință la cheie, actualizată cu aparate noi, covoare și vopsea.
Dacă sunteți cu adevărat norocoși și comparați casele într-o subdiviziune, s-ar putea să găsiți duplicate de model exact pentru a le utiliza ca vânzări comparabile.
De ce ar trebui un cumpărător să aibă grijă de vânzările comparabile?
Un vânzător poate utiliza vânzări comparabile pentru a-și justifica prețul cerut cumpărătorului. Cu toate acestea, în cele din urmă, un cumpărător va plăti o sumă pe care cumpărătorul o consideră un preț corect. Probabil că nu ați auzit niciodată un cumpărător spunând "ar fi trebuit să plătesc mai mult pentru acea casă". În general, cumpărătorii doresc să plătească mai puțin.
Din contră, cumpărătorii uneori se tem că vor plăti prea mult pentru o casă. Mai ales când cumpără pe o piață imobiliară în jos . Niciun cumpărător nu dorește să afle că locuința pe care a cumpărat-o este mai mică decât prețul inițial.
În cazul în care cumpărătorul obține finanțare, un evaluator al unei bănci intră în imagine. Băncile doresc, de asemenea, să-și protejeze investițiile și securitatea pentru investițiile lor. De aceea, băncile angajează un evaluator la cheltuiala cumpărătorului pentru a determina și a justifica valoarea.
Cu toate acestea, aprecierile sunt o opinie de valoare. O apreciere este la fel de bună ca experiența și cunoștința celui care la pregătit.
Dacă evaluatorul cumpărătorului prezintă o apreciere scăzută , vânzătorul are opțiunea de a reduce prețul de vânzare. Dacă vânzătorul refuză, atunci un cumpărător poate contesta evaluarea. Cumpărătorii pot contesta evaluarea prin prezentarea de vânzări comparabile.
Deși este posibilă ajustarea unei evaluări a factorilor excepționali atunci când compușii sunt puțini și departe de a fi diferiți, cele mai bune vânzări comparabile vor fi întotdeauna cele cu criterii care se potrivesc cel mai bine cu cea a proprietății subiectului. Cereți agentului dvs. imobiliar să pregătească vânzările comparabile.