Făcând o vânzare scurtă este destul de greu, destul de sincer, dar este chiar mai greu atunci când aveți două împrumuturi - este de două ori durerea de cap. Îti simt durerea. Deoarece nu aveți nevoie doar de cooperarea primului creditor, cel de- al doilea posesor de ipotecă trebuie să elibereze împrumutul de asemenea.
În primul rând, să aruncăm o privire la ceea ce se întâmplă în blocarea pieței :
Locuri de închidere între creditori
Nu contează dacă luați oa doua ipotecă pentru a vă ajuta să cumpărați locuința sau dacă ați asigurat un împrumut de capital propriu după acest fapt.
Al doilea creditor va fi întotdeauna în a doua poziție, cu excepția cazului în care primul este dispus să se subordoneze. În mod obișnuit, un creditor ipotecar care se află în prima poziție nu va subordona poziția.
În primul rând în poziție este primul în dreptul de a colecta de la procedurile de blocare. Aceasta înseamnă că, atunci când o notificare de neîndeplinire a obligațiilor este depusă, dacă cel de-al doilea creditor dorește să fie primul pe linie pentru a primi încasări din licitație sau vânzare sau pentru a lua proprietatea, al doilea creditor trebuie să își inițieze propriile proceduri de blocare.
În cele mai multe părți ale țării, aceasta înseamnă că al doilea creditor trebuie să alcătuiască plățile înapoi către primul creditor, să plătească costul primului creditor pentru a depune notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor și cheltuielile aferente, și apoi să depună o notificare privind neîndeplinirea obligațiilor. Dacă cel de-al doilea creditor nu face acest lucru, cel de-al doilea creditor ar putea să fie șters în blocare și să nu primească nimic, mai ales dacă nu sunt suficienți bani pentru a merge.
Atunci când cel de-al doilea creditor primește o notificare care precizează că primul a fost exclus, după verificarea valorii casei, mulți creditori secundari nu își inițiază propriile proceduri de blocare. Ei iau această poziție pentru că s-ar putea să nu fie suficientă capitală pentru a face ca costul privatizării să fie profitabil pentru cel de-al doilea creditor.
Această neaplicare lasă cel de-al doilea creditor într-o poziție vulnerabilă.
Cum se plătesc costurile scurte de închidere a vânzării
Chiar dacă vânzătorul poate semna un contract de listare cu un agent imobiliar, este foarte probabil ca creditorul să renegocieze comisionul . Creditorii plătesc mai puțin decât onorariile tradiționale și încearcă să reducă costurile tranzacției în orice mod posibil.
Pentru a reduce în continuare costurile de închidere, există, de asemenea, taxe pe care creditorii vor refuza în mod obișnuit să le plătească. Sunt:
- Planuri de garanție pentru locuințe
- Inspecții împotriva insectelor și lucrări legate de insecte
- Acoperisuri
- Inspecția canalizării
- Reparațiile solicitate de cumpărători, cum ar fi o cerere de reparare
- Credite pentru costurile de închidere ale cumpărătorului
Negocierea cu cel de-al doilea creditor pe o vânzare scurtă
După ce ați stabilit că situația dvs. se potrivește cu calificările de vânzare scurtă și că ați respectat toate cerințele creditorului - plus, ați găsit un cumpărător dispus și calificat - nu sunteți încă în afara pădurilor.
Să presupunem că costurile de închidere sunt de 5% sau de 4.250 de dolari. După deducerea costurilor de închidere din prețul de vânzare de 85.000 de dolari, veți avea aproximativ 81.000 de dolari rămase. Acum devine un război între cei doi creditori.
În general, prima negociere este de a oferi creditorului secund o mică sumă, să zicem 1.000 de dolari. Acum, acest lucru ar putea să nu pară mult în comparație cu cel de-al doilea sold de credite de 55.000 de dolari, deoarece cereți creditorului să piardă 54.000 de dolari.
Pe de altă parte, însă, dacă al doilea creditor refuză, în cele din urmă nu poate obține nimic.
Există vremuri, se pare, că creditorii juniori par să-și taie nasul ca să-și scape fețele. Dar acesta este locul în care primul creditor poate renunța la ceva mai mult pentru a face treaba să funcționeze. Din experiența mea, majoritatea creditorilor din prima poziție sunt încântați să primească chiar și 90%, ceea ce ar însemna pentru un împrumut de 85.000 de dolari, creditorul ar fi de acord să primească 76.500 de dolari.
În cazul în care netul este de 81.000 dolari, după închiderea costurilor, care ar lăsa 4.500 dolari pe care primul creditor ar putea oferi celui de-al doilea creditor. Al doilea creditor trebuie să fie de acord să elibereze împrumutul. În caz contrar, vânzarea în lipsă va fi refuzată, iar primul creditor va confisca cel mai probabil proprietatea în procesul de blocare a pieței, eliminând cel de-al doilea împrumut.
Continuați negocierea până când se ajunge la o rezoluție. Amintiți-vă, atât primul, cât și cel de-al doilea au o miză în a face munca de vânzare scurt .
NOTĂ: Un motiv pentru care un refinanțar din California poate refuza să coopereze este dacă împrumutul a fost un împrumut cu bani grei, garantat la reședință de la 1 la 4 unități. În acest caz, în cazul în care cel de- al doilea împrumutător este șters în timpul unei închideri în urma vânzării de către un mandatar, cel de-al doilea creditor poate avea dreptul de a se pronunța asupra unei hotărâri privind deficiența . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal.2d 35 (1963).)