Cea mai mare problemă de vânzare scurtă
Cel mai comun tip de problemă de vânzare scurt este atunci când vânzătorul nu are greutăți. Majoritatea vânzătorilor știu că o vânzare scurtă înseamnă că locuința este subacvatică . Nu puteți face o vânzare în lipsă pe o locuință care va vinde suficient pentru a achita integral creditul ipotecar și pentru a plăti toate costurile de vânzare. Atunci când nu există suficientă capital pentru a plăti suma datorată băncii, casa vinde scurt.
Simpla scurgere a băncii nu este un motiv suficient pentru a face o vânzare în lipsă, în majoritatea cazurilor. În general, banca se așteaptă să primească o scrisoare de greutate din partea vânzătorului, care să descrie:
- Cum a intrat în dificultate vânzătorul
- Ce a făcut vânzătorul pentru a rezolva problema
- De ce nu va funcționa nimic
În cazul în care situația vânzătorilor este aceeași ca și în ziua în care vânzătorul a scos ipoteca, creditorul este foarte puțin probabil să acorde vânzarea în lipsă. Majoritatea băncilor insistă asupra unei greutăți a vânzătorului. Nici o problemă nu este o problemă de vânzare scurtă care poate duce la respingerea vânzării în lipsă .
Soluție la această problemă de vânzare scurt? Încercați din nou după ce apare o dificultate sau oferiți-vă să participați la pierderea băncii, făcând o contribuție vânzătorului .
Creditele multiple pot fi o problemă scurtă de vânzare
Unele bănci de vânzare cu amănuntul au o reputație de dificultate. În mod tipic, aceste bănci pot merge în două moduri.
Fie banca va respinge vânzarea în lipsă, fie banca o va aproba, este negru sau alb, iar probabilitatea dvs. este de aproximativ 50/50 cu anumite bănci.
Acest lucru nu înseamnă că de fiecare dată când întâlniți o vânzare în lipsă cu două împrumuturi, al doilea împrumutător va cauza probleme, deoarece nu este cazul. Cu toate acestea, cauza problemei cu cel de-al doilea creditor este adesea suma de plată. Primul creditor ar putea să nu vrea să plătească cel de-al doilea creditor mai mult decât, să zicem, 3000 de dolari.
În cazul în care casa se duce în blocare, este posibil ca cel de-al doilea creditor să fie șters. Dar nu înseamnă că al doilea nu are recurs, sau că cel de-al doilea nu este plătit prin intermediul PSA sau să primească fonduri de salvare substanțiale din partea guvernului.
O soluție la această problemă de vânzare scurtă este de a exercita presiune asupra celui de-al doilea creditor pentru a lua vânzarea în lipsă sau pentru a obține primul creditor să contribuie mai mult. Un prim creditor s-ar putea retrage și va fi de acord să plătească mai mult. Dacă instrucțiunile primului creditor interzic această plată, regulamentul ar putea permite, să zicem, un credit pentru cumpărător către costurile de închidere , care apoi pot plăti cel de-al doilea. Dar verificați mai întâi cu creditorul cumpărătorului. Uneori, primul creditor va permite vânzătorului să plătească mai mult pentru al doilea.
Fără eliberarea răspunderii personale este o problemă de vânzare scurtă
Departe de mine, principalul motiv pentru a face o vânzare în lipsă, în afară de a evita stigmatul și capcanele de blocare a pieței, este de a obține o eliberare de răspundere personală.
Împrumutatul merită să fie eliberat din împrumut, pentru a fi sigur că creditorul nu îi va urmări pentru deficiență după încheierea tranzacției.
Acordarea vânzării în lipsă și eliberarea unui vânzător de răspundere sunt două lucruri diferite. O bancă poate accepta să efectueze o vânzare în lipsă și își rezervă totuși dreptul de a urmări vânzătorul pentru suma neplătită. În general, dacă o scrisoare scurtă de vânzare nu rezolvă în mod explicit problema, vânzătorul nu este eliberat.
Unii vânzători din California spun că SB 458 le protejează deoarece a modificat CA Civil Code 580e. Codurile civile pot fi modificate. Legile pot fi răsturnate sau găsite neconstituționale. Soluția este de a insista asupra eliberării.
Banca vă va spune că nu poate schimba verbiagele, dar negociatorul este cel care nu vrea să fie deranjat. Băncile pot și pot schimba verbiagele.
Insistați-vă. Dacă agentul dvs. nu poate obține acest lucru pentru dvs., angajați un avocat de vânzare scurt pentru a obține eliberarea răspunderii.