Creditorul dvs. poate depune o hotărâre privind deficiențele după închidere
Deciziile cu privire la deficiențe apar uneori după închiderea sau vânzarea în lipsă . Proprietarii de case sunt adesea surprinși să le primească, iar acest lucru se întâmplă de obicei pentru că nu primesc corect avizul juridic sau fiscal în avans.
Promisiunile și ipotecile
Deciziile cu privire la deficiențe se datorează faptului că debitorul a dat faliment la o notă de ordin valutar, nu ipoteca. Biletul la ordin este o promisiune de plată. De asemenea, poate crea răspundere personală, în funcție de legile statului. Răspunderea personală înseamnă că creditorul poate merge după activele împrumutatului pentru neplata unui împrumut.
Biletul la ordin este asigurat fie printr-un act de încredere, fie printr-un credit ipotecar, în funcție de instrumentul de finanțare. De obicei, ipoteca sau fapta de încredere este înregistrată în înregistrările publice în care se află proprietatea, care dă publicului anunțul că locuința are o garanție împotriva acesteia.
împiedicare
În cazul în care biletul la ordin nu este plătit conform convenției, beneficiarul are dreptul de a exclude bunul, deoarece bunul este garanția biletului la ordin.
În cazul în care debitorul nu aduce plățile curente sau nu achită împrumutul (creditele) existent în timpul perioadei de blocare, proprietatea merge la licitație. Dacă proprietatea vinde mai mult decât suma datorată, nu există deficiențe; totuși, acest lucru se întâmplă foarte rar.
Băncile obțin proprietatea în procesul de blocare a pieței atunci când nimeni nu licită suficient pentru a plăti banca.
De asemenea, banca are dreptul să o vândă mai puțin ofertantului cel mai mare la licitație, dar, în general, băncile preferă să vândă unei părți private după blocarea pieței, sperând să obțină mai mulți bani pe piața deschisă.
Vânzări scurte
În timp ce o locuință este în așteptarea blocării pieței, banca poate accepta să își reducă pierderile. Permite vânzătorului să facă o vânzare în lipsă și acceptă mai puțini bani decât vânzătorul datorează împrumutul său.
Vânzătorul de acasă angajează un agent imobiliar pentru a găsi un cumpărător pentru vânzarea în lipsă . Cumpărătorul face o ofertă și, dacă banca acceptă aceasta, casa este vândută la o pierdere.
Decizii privind deficiențele
Deficiența este diferența dintre soldul principal datorat și suma primită, cu condiția ca suma primită să fie mai mică decât suma datorată.
Dacă banca poate urmări o hotărâre privind deficiența după o închidere sau o vânzare în lipsă depinde în parte de faptul dacă biletul la ordin face vânzătorul răspunzător personal pentru datorie. Unele state permit răspunderea personală .
Deficiențe în California
Vestea bună pentru debitorii din California este că toate împrumuturile de bani pe o locuință rezidențială de unu până la patru unități sunt scutite de hotărârile privind deficiențele.
Împrumuturile cu împrumuturi monetare în California - împrumuturile scoase după ce casa a fost cumpărată printr-o refinanțare sau o ipotecă secundă - pot face obiectul unei hotărâri privind deficiența în următoarele condiții:
- Creditorul se închide în cadrul unei proceduri judiciare (California Code Civil Proc., § 726).
- Majoritatea împrumutătorilor se blochează prin vânzarea unui mandatar, ceea ce nu dă creditorului dreptul de a se pronunța cu o singură excepție (a se vedea al doilea ipoteci secundare ) .
- Termenul limită de trei luni se aplică acțiunilor în vederea pronunțării unei hotărâri privind neîndeplinirea obligațiilor în cadrul unei închideri judiciare.
- Dacă cea de-a doua ipotecă este banii grei și creditorul a pierdut garanția pentru acest împrumut printr-o închidere sau o vânzare în lipsă - făcând ca valoarea biletului la ordin să nu merite nimic - beneficiarul celei de-a doua ipoteci poate urmări o judecată deficiență (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal.2d 35 (1963).
- SB 931, valabilă la 1 ianuarie 2011, oferă protecție împotriva deficiențelor vânzătorilor din California de vânzare scurtă dacă împrumutul se află în prima poziție. Aceasta nu se aplică în cazul executării ipotecilor.
Negocierea colecției
Unii împrumutători cu greu bani vând biletul la ordin către un investitor după blocarea penalizărilor pentru dolar. Apoi, investitorul va încerca să colecteze datoria.
Chiar dacă un creditor ar fi acceptat, să zicem, 1.000 de dolari pentru un credit ipotecar de 100.000 de dolari printr-o vânzare în lipsă, garanția pentru acel doi bani grei este eliberată, dar biletul la ordin nu ar putea fi. Un vânzător de vânzări de scurtă durată, cum ar fi cititorul nostru, ar putea crede că calvarul sa terminat, până când într-o zi primește un apel telefonic care solicită rambursarea. Când se întâmplă asta:
- Înțelegeți că cel mai probabil, creditorul va negocia pentru un câștig redus.
- Creditorul poate cere o nouă bilet la ordin pentru a înlocui vechea bilet la ordin. În acest caz, asigurați-vă că împrumutătorul trimite o notă biletului "plată integral".
- Dacă creditorul a vândut deja nota, reducerea poate fi mai mare.
- Nu toate bancnotele la ordinul obligatoriu trebuie plătite în numerar. Unii creditori vor accepta plăți.
- În cazul în care creditorul direcționează plățile către o altă entitate, realizați că bancnota ar fi putut fi vândută la o valoare mai mică decât valoarea sa nominală și că noul creditor poate accepta o sumă și mai mică ca plată.
- După ce bancnota este plătită integral, cereți creditorului să returneze biletul la ordin înscris "Plătit în plin".
Nu sunt autorizat să ofer consultanță juridică și să furnizez aceste informații numai în scopuri informative generale. Dacă doriți consultanță juridică sau mai multe informații, vă rugăm să contactați un avocat imobiliar .
Sursa: Asociația Agenții imobiliari din California
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.