Un cititor întreabă: Am rămas departe de a cumpăra vânzări scurte deoarece am auzit că durează prea mult și că nu s-ar putea accepta. Dar acum suntem oarecum imaginat că toate prețurile bune sunt pentru vânzări în lipsă. Ne gândim că ar trebui să luăm în considerare o ofertă pe o vânzare în lipsă. Dar nu știm de unde să începem. Câte oferte putem face? Nu ar trebui să facem o mulțime de oferte în cazul în care unii nu trec prin? Și cât de mult poate fi oferit pentru a cumpăra o vânzare în lipsă?
Răspuns: prețul de ofertă pentru vânzarea în lipsă este adesea foarte confuz pentru cumpărători. Nu sunteți singuri cu întrebările dvs. Mulți cumpărători de vânzări de scurtă durată se simt ca și cum ei și agenții lor sunt ca orbii care conduc orbii și, în unele privințe, sunt. Asta pentru că există atât de multe componente pentru o vânzare în lipsă. Sunteți corect că nu toate vânzările scurte aproape .
Prețul de listă al unei vânzări scurte
Cea mai mare întrebare într-o vânzare scurtă este prețul. Cât de realist este prețul de listă? Pentru început, în cazul în care vânzătorul nu se califică să efectueze o vânzare în lipsă, prețul de listă nu este relevant. Acest lucru se datorează faptului că vânzătorii care nu se califică pentru o vânzare scurtă pot găsi că vânzarea lor în lipsă este respinsă. În aceste situații, banca nu va aproba vânzarea în lipsă chiar dacă ați fi dispus să plătiți valoarea de piață.
Nu puteți să vă închideți pălăria pe prețul de listă al unei vânzări în lipsă. Singurul lucru pe care ți-l oferă un preț de listă este cât de mult este nevoie ca vânzătorul să semneze un contract de cumpărare și, uneori, nici măcar nu vor face asta.
De exemplu, în MLS-ul meu, agenții de listare sunt obligați să spună agenților cumpărătorului dacă vânzătorul nu va accepta prețul de listă, dar nu toate companiile MLS solicită această divulgare.
Dacă prețul de listă este prea mic, banca va respinge vânzarea în lipsă . Mai mult decât atât, un preț de listă scăzut ar putea fi o strategie utilizată de agentul de listare și de vânzător pentru a atrage mai multe oferte cu privire la vânzarea în lipsă .
Pe scurt, prețul de listă al unei vânzări în lipsă ar putea însemna foarte puțin, dacă nu este nimic.
Cum să concepem o ofertă pentru o vânzare scurtă
Va trebui să te gândești ca un agent BPO . Cu excepția câtorva tipuri de vânzări în lipsă, băncile, în general, nu plătesc pentru o apreciere. Este ca și cum ai tăia nasul să-ți spui fața, dar băncile vor să salveze niște bani. Ei, de asemenea, nu dau suficientă încredere în cunoștințele și experiența pe care le posedă evaluatorii imobiliari. Ei tind să creadă că orice corp cald poate evalua o casă, și această ipoteză ar fi greșită.
Nu am avea această problemă dacă băncile aveau încredere în agenții de vânzare cu amănuntul de vânzare, dar nu au și din motive întemeiate . Agentul cu listă de vânzare scurtă reprezintă vânzătorul, nu banca. Agenția de vânzare scurtă a vânzării dorește, de asemenea, să vândă rapid acea locuință. Prețul pe care agentul de vânzare scurt îl consideră este că valoarea de piață ar putea fi chiar pe nas sau ar putea fi înșelător de scăzută.
Deci, banca scurtă de vânzare va angaja un agent BPO și va plăti acel agent mai puțin de 100 de dolari pentru a produce un BPO. Agentul respectiv ar putea fi un agent local sau agentul ar putea trăi din zonă. Este norocul remizului. Dar mulți agenți BPO vor examina vânzările comparabile vândute în raza de 1/2 mile a proprietății subiectului.
Ei vor compara înregistrări pătrat similare și vârste. Puteți face același lucru.
Diferitele tipuri de prețuri de ofertă pentru o vânzare scurtă
Deși există mai multe moduri de a calcula valoarea de piață, nu fiecare agent BPO utilizează toate instrumentele disponibile unui agent. Un agent BPO ar putea lua în considerare numai ultimele trei luni de case vândute cel mai aproape de proprietatea subiectului. Agentul ar putea să nu țină seama de locație, condiție, factori unici și tendințe, cum ar fi prețurile mai scăzute ale listelor active și în așteptare.
Iată câteva tipuri de prețuri de vânzare pe scurt și de ce sunt diferite:
- Listează prețul pentru o vânzare în lipsă. Acesta este prețul pe care agentul de listare și vânzătorul sunt de acord. Este folosit pentru a atrage o ofertă. Poate fi ridicat; poate fi scăzută; poate fi chiar pe bani.
- BPO preț de vânzare scurt agent. Acest preț este adesea calculat statistic, dar fără o inspecție interioară este, practic, lipsit de valoare. Chiar și cu o inspecție interioară, prețurile BPO nu sunt întotdeauna corecte, în primul rând pentru că agentul ar putea să nu funcționeze în vecinătate. Dar acesta este prețul de vânzare pe care banca de vânzare scurtă va accepta.
- Reprezentantul cumparatorului local de valoare. Un specialist în cartier este, probabil, al doilea pariu cel mai bun pentru o opinie sinceră a valorii de piață. Acest agent va cunoaște istoria și tendințele de cumpărare la domiciliu în acel cartier. Dacă acest preț este mai mare decât o valoare BPO, fie că oferiți un preț oriunde în apropierea acestei valori, se bazează în mare parte pe cât de rău doriți casa și dacă vă confruntați cu oferte concurente.
- Opinia unui evaluator local cu privire la valoarea de piață. O evaluare vă va costa între 300 și 500 de dolari, în medie, dar un evaluator profesionist cu experiență care evaluează casele din acel cartier ar trebui să producă o opinie valabilă. Cu toate acestea, este doar opinia unei persoane.
- Evaluarea unui cumpărător pentru vânzarea în lipsă. Acest tip de evaluare este realizat printr-un grup de evaluări , iar evaluatorul poate sau nu poate fi experimentat și poate nu știe vecinătatea. Datorită mahmurelii provocate de HVCC , este în principiu o apreciere pentru a valida oferta, nu pentru a valida valoarea de piață reală.
Linia de jos, trucul pentru a alege prețul de vânzare al unei vânzări pe scurt este să dai seama cât de mult va dori banca, pe baza unei opinii a agentului BPO de valoare. Prețul ofertei dvs. trebuie să fie rezonabil. Banca poate sau nu să permită o reducere pentru așteptarea aprobării de vânzare în lipsă . Rețineți, totuși, nici prețul de ofertă și nici prețul agentului BPO nu ar putea avea nici o bază în valoarea de piață. Suma pe care o plătiți și valoarea de piață pot fi două lucruri distincte.
Trebuie doar să vă pregătiți pentru o contra-ofertă din partea băncii dacă prețul dvs. de ofertă este prea mic.
Pentru a răspunde la întrebarea dvs. cu privire la mai multe oferte de achiziție . Trebuie să discutați cu avocatul dvs. cu privire la capcanele și dezavantajele legale de a scrie mai multe oferte pentru o vânzare în lipsă atunci când nu vă puteți permite să le cumpărați pe toate. În general, agenții etici descurajează această practică, cu excepția cazului în care cumpărătorul dezvăluie acest fapt în ofertă.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.