Cumpărătorii ar fi mai puțin probabil să creadă o estimare a valorii de la un evaluator?
Motivele pentru care o apreciere rar ajută la vânzarea unei case
- Pentru începători, evaluatorii sunt ca profesioniștii în orice profesie, unii sunt excelenți și unii nu au putut găsi o proprietate cu două hărți și o lanternă. Evaluările nu reprezintă o garanție a valorii. Uneori, o apreciere nu este nici măcar o estimare a valorii. În unele state, este posibil ca evaluatorii să nu trebuiască să fie autorizați. Cu excepția cazului în care un vânzător are experiență de primă mână cu un anumit evaluator, nu există nici un fel de încredere că evaluarea va fi exactă.
- Evaluatorii pot face greșeli. Dacă evaluatorul nu este familiarizat cu un cartier sau cu ciudățenii care ar putea scădea de la valoare, evaluarea ar putea fi incompletă. Metoda utilizată de mulți evaluatori pentru a stabili valoarea de piață este de a compara case similare în condiții similare care au fost recent vândute. Uneori, agenții elimină fotografiile după închiderea din MLS . În cazul în care evaluatorul nu a vizualizat interiorul casei, evaluatorul ar putea să folosească în mod involuntar o locuință care are nevoie de reparații ca o vânzare comparabilă cu o locuință actualizată.
- Evaluatorii nu pot găsi întotdeauna toate datele necesare. Probabil primesc cel puțin un apel pe săptămână de la un evaluator care mă întreabă despre vânzările mele recente. Evaluatorii doresc să afle dacă a existat ceva neobișnuit în ceea ce privește casa, dacă vânzătorul plătea pentru costurile de închidere ale cumpărătorului sau dacă au existat concesii speciale. Nu orice agent imobiliar este disponibil pentru a răspunde la aceste tipuri de întrebări și nu la solicită fiecărui evaluator, iar agenții de top producătoare nu ar putea să reamintească detaliile fiecărei tranzacții.
- Evaluatorii pot avea o valoare diferită una de cealaltă, chiar și experții evaluatori nu vor fi întotdeauna de acord. Cereți 3 evaluatori pentru o opinie de valoare și, cel mai probabil, veți obține 3 opinii diferite. De aceea, vânzătorii cer uneori 3 agenți imobiliari pentru o opinie de valoare și sfârșesc prin a face cea mai gravă greșeală a vânzătorului când aleg agentul care oferă cel mai mare preț.
Cum cumpărătorii apreciază casele de vânzare
Prețul la domiciliu este o parte și o știință parțială. Atunci când agenții imobiliari pregătesc o analiză comparativă a pieței, încercăm să determinăm cât va plăti un cumpărător pentru locuință și prețul la care va evalua cumpărătorul creditorului. Aceste valori pot fi două numere diferite.
Uneori, cumpărătorii sunt foarte confuzi atunci când cumpără o casă. În general, acestea compară valorile dintre casele pe care le-au vizitat, astfel încât nu știu cu adevărat cum să determine valoarea când singurele case pe care le văd sunt case de vânzare. Ei știu ce alți vânzători cer pentru casele lor, dar de cele mai multe ori nu știu care case din cartier au vândut recent și pentru cât de mult.
Dacă li se oferă vânzări comparabile, cumpărătorii, în general, nu au suficiente cunoștințe de apreciere pentru a ști cum să se adapteze pentru diferențele dintre case. S-ar putea să încerce să compare o casă cu o piscină și să o actualizeze într-o casă într-un lot mai mic fără piscină și în nevoie de muncă și să nu aibă nicio idee cum să calculeze diferența în termeni monetari. Pentru a adăuga insultă rănirii, agentul lor probabil nu știe nici.
De exemplu, un cumpărător s-ar putea spune că casa următoare a vândut pentru 300.000 de dolari. Asta ar fi suficient pentru a face cumpărătorul să creadă că ar trebui să poată oferi 300.000 de dolari pentru casa de vânzare lângă ea.
Cu toate acestea, casa de vânzare de lângă această casă ar putea avea un dormitor suplimentar și o baie, ceea ce ar însemna că ar putea fi probabil în valoare de mai mult. Cât mai mult este un dormitor suplimentar și o baie în valoare de? Cumpărătorii nu știu.
Cumpărătorii fac adesea o decizie privind prețul pe baza caselor concurente de vânzare. Dacă vor călători într-o casă care este o locuință suprasolicitată , de exemplu, aceasta va face ca casele la prețuri rezonabile să pară o afacere. De asemenea, aceștia ar putea solicita agentului imobiliar cât ar trebui să plătească și agentul ar putea spune, de exemplu, că raportul mediu preț-vânzare-preț-listă este de 98%, astfel încât agentul ar putea sugera o reducere de 2% .
Cumpărătorii nu ar trebui să ceară unui agent imobiliar cât de mult să ofere o casă. Majoritatea agenților sunt incomod sugerând un preț de ofertă, deoarece nu este casa lor și unii dintre ei, nu-mi place să recunosc, sunt necalificați să răspundă.
Un cumpărător trebuie să ceară unui agent imobiliar să dea cumpărătorului suficiente informații, astfel încât cumpărătorul să poată lua o decizie în cunoștință de cauză.
Mai multe motive pentru care un vânzător plătit de evaluare ar putea fi inutil
Unul dintre principalele motive pentru care evaluarea plătită de vânzător înainte de listarea unei locuințe este probabil o pierdere de bani pentru vânzător se datorează faptului că cumpărătorul ar putea să nu aibă încredere în apreciere. Cumpărătorul ar putea crede că vânzătorul ia convins pe evaluator să ajungă la o valoare mai mare decât cea justificată, deoarece cumpărătorii sunt adesea suspecte. Cumpărătorii tind să se simtă suspicioși, deoarece se află într-o situație dificilă într-un mediu străin, mai mult decît pentru că se face ceva rău.
Pe lângă aceasta, creditorul cumpărătorului NU va accepta aprecierea vânzătorului. Cumpărătorul va trebui să plătească o taxă separată pentru o evaluare pentru a obține finanțare. În plus, este foarte probabil ca creditorul cumpărătorului să necesite o evaluare suplimentară, chiar înainte de închidere, pentru a verifica exactitatea primei evaluări. Deoarece creditorii dau dovadă de faptul că nu toate evaluările, mai ales după implementarea HVCC , sunt exacte. Ca să nu mai vorbim, de la prăbușirea pieței din 2008, creditorii de astăzi realizează o apreciere bună este pur și simplu o estimare bună a valorii și estimările pot varia.
Deși estimarea valorii unui agent imobiliar nu este o evaluare și nu ar trebui interpretată ca atare, agenții de listare, în general, pot face o treabă destul de bună de a stabili un preț de listare bazat pe vânzările și pe piața de mărfuri comparabile. Este unul din motivele pentru care facem banii mari.