Întrebare: Codul de conduită privind evaluarea la domiciliu va afecta evaluarea casei mele?
Un cititor se întreabă: "Sunt complet confuz, am auzit că unele reguli noi sunt valabile pentru evaluări, dar ceea ce găsesc online este o grămadă de băieți de împrumut care se plâng de asta." "Ce dă?" Mi se pare că procedurile noastre de evaluare protejează publicul Îmi pun casa de vânzare săptămâna viitoare. Codul de conduită privind evaluarea de la domiciliu va afecta evaluarea casei mele? "
Răspuns: Nu sunteți singuri în confuzia dvs. cu privire la evaluări. La suprafață, Codul de Conduită pentru Evaluarea Acasă, cunoscut sub numele de HVCC, pare a fi o idee bună. Procesul de evaluare revizuit afectează o mulțime de proprietari de case. Mai mult, poate duce la o apreciere scăzută a casei tale.
Procurorul general al statului New York, Andrew Cuomo, a intentat în 2007 un proces împotriva eAppraisalIT și părintelui său, primul american, pentru că a cedat la Washington Mutual, care a pretins că a presat evaluatorii să prezinte așa-numitele evaluări umflate.
Ca urmare a procesului, Fannie Mae și Freddie Mac, cei mai mari cumpărători de credite ipotecare la domiciliu din Statele Unite ale Americii, au ales să adopte Codul de Conduită pentru Evaluarea Acasă. Toți creditorii convenționali care vin credite ipotecare către Fannie Mae sau Freddie Mac trebuie să urmeze acum Codul de Conduită pentru Evaluarea Acasă. Ea afectează împrumuturile FHA de la 15 februarie 2010 și înainte, iar procesul în sine este actualizat în permanență.
Care este Codul de conduită pentru evaluarea la domiciliu?
Regulile HVCC spun că băncile individuale și brokerii ipotecari care vinde credite convenționale pe piața secundară către Fannie Mae și Freddie Mac nu mai pot selecta propriii evaluatori. Ei trebuie să lase o firmă de management de evaluare să smulgă un evaluator din grupul său de evaluatori pentru a face o apreciere.
Normele HVCC sunt menite să oprească coluziunea dintre instituțiile de creditare și evaluatorii. Oricât de bine se înțelege, Codul de conduită pentru evaluarea la domiciliu, potrivit multor profesioniști din domeniul imobiliar, a rămas rău.
În încercarea de a contracara valorile umflate, care constituiau o mică parte a pieței de apreciere, HVCC a provocat inițial haos, potrivit criticilor, și a stricat întregul proces de evaluare pentru mulți debitori convenționali. E mai bine astăzi.
Ce este greșit cu codul de conduită pentru evaluarea de la domiciliu?
Pot să vă spun ce se întâmplă pe piața din Sacramento, pe care sunt destul de încrezător că este reluată în aproape toate celelalte piețe imobiliare din țară.
- Evaluatorii din afara zonei efectuează evaluări.
Cumpărătorii din Sacramento au plătit un evaluator din Stockton, un oraș aflat la 45 de minute de Sacramento, pentru a face o apreciere într-un oraș în care evaluatorul nu locuiește și nici nu funcționează. O altă proprietate a fost evaluată de un evaluator din Las Vegas, Nevada. Dacă un evaluator este autorizat să lucreze într-o zonă, acesta poate lucra în acel cartier, chiar fără experiență.
- Evaluatorii cu mai puțină experiență efectuează evaluări.
Deoarece evaluatorii sunt aleși la întâmplare dintr-un grup de toți evaluatorii licențiați, un împrumutat ar putea ajunge la un evaluator destul de nou. În California, un evaluator poate obține o licență rezidențială pentru a evalua o singură familie în valoare de până la 1 milion de dolari. Cerințele sunt de 150 de ore de educație și 2000 de ore de muncă în cadrul unei perioade de 12 luni, potrivit Biroului de Evaluare a Imobiliar din California.
- Experienții evaluatori sunt în afara afacerii.
Lucrul cu evaluatorii experimentați este cel mai probabil că au fost în interiorul locuințelor din cartierele unde li se cere să le evalueze. Ei știu de ce o casă dintr-o parte a unei limite fizice poate avea o valoare de piață mai mare decât o casă pe cealaltă parte. Se bazează pe afaceri repetate. Când acea sursă de afaceri se usucă, nu au nici un loc de muncă, iar expertiza lor nu are valoare.
- Tranzacțiile pot scădea când evaluările proaste sunt prea scăzute.
Evaluatorii care nu cunosc cartierul sau au puțină experiență sunt mult mai predispuși să producă o evaluare subevaluată. Atunci când o apreciere vine în mai puțin decât prețul de vânzare, mulți vânzători refuză să negocieze și cumpărătorii nu doresc să facă diferența. Așadar, vânzările în așteptare se aruncă în aer. Vânzătorul pierde cumpărătorul, iar cumpărătorul își pierde casa . Există și alte modalități de a face față unei evaluări scăzute, dar anularea tranzacției este obișnuită.
- Consumatorul plătește un cost crescut pentru evaluare.
Nu există prânz gratuit. Deoarece compania de gestionare a evaluării care selectează evaluatorii trebuie plătită, consumatorii suportă costul. O parte din comisionul de evaluare revine societății de administrare a evaluării, cu soldul evaluatorului. Cineva trebuie să plătească taxa societății de administrare a evaluării. Ca să nu mai vorbim, evaluatorii fac mai puțini bani, astfel încât mai puțini evaluatori rămân în afaceri.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.