Motivul provocărilor implică tipul de împrumuturi care este cel mai răspândit.
În California, de exemplu, cum ar fi multe alte locuri din țară, cumpărătorul de domiciliu ar putea privi mai multe tipuri de contingente de împrumut și poate încorpora una sau mai multe din aceste contingențe în oferta de cumpărare .
Numai cumpărătorii de acasă care obțin finanțare tind să facă contractul de cumpărare condiționat de obținerea unui împrumut. Cumpărătorii de numerar nu solicită un contingent de împrumut deoarece nu există un împrumut. Contractul ar putea fi condiționat de cumpărarea unui cumpărător:
- Împrumutul FHA , care are un set propriu de cerințe, sau
- un împrumut VA , care este garantat de Administrația Veteranilor, sau
- un împrumut convențional , care este de obicei vândut pe piața secundară; sau
- împrumutul de la o uniune de credit unde împrumutatul este membru, sau
- finanțarea privată, care este numită uneori un împrumut cu bani grei
În funcție de tipul de împrumut, creditorul ar putea solicita anumite condiții de proprietate sau reparații pentru a face creditul. În cazul în care vânzătorii și cumpărătorii nu pot conveni asupra condițiilor de reparație sau de împrumut, cumpărătorul nu va primi împrumutul și tranzacția s-ar putea să se prăbușească.
În general, cumpărătorul are o anumită perioadă de timp în contractul de cumpărare pentru a obține finanțarea. În unele cazuri, contractul ar putea să ofere cumpărătorului posibilitatea de a alege între un anumit număr de zile înainte ca împrumutul să fie eliminat sau satisfăcut sau să păstreze contingența împrumutului, dacă toate părțile sunt de acord, până la închidere.
Aici începe problema. Majoritatea vânzătorilor se așteaptă ca un cumpărător să aibă nevoie de finanțare. Vânzătorii sunt, de obicei, oarecum rezonabili și vor permite o anumită perioadă de timp să treacă pentru cumpărător să obțină finanțarea și să elimine contingentul de împrumut, dar nu fiecare vânzător va dori să aștepte până în ziua închiderii pentru a afla dacă cumpărătorul este într-adevăr capabil pentru a închide escrow. Nu este corect pentru un vânzător cumpărătorul să solicite o perioadă de închidere de 30 de zile fără un angajament ferm de închidere. Pe de altă parte, eliminarea unui contingent de împrumut înainte de închidere poate face un cumpărător foarte nervos.
Un cumpărător s-ar putea întreba ce s-ar întâmpla dacă creditorul, pentru un motiv neprevăzut sau imprevizibil, a decis să respingă împrumutul. Dacă cumpărătorul a eliminat contingentul de împrumut, cumpărătorul ar putea fi la mila vânzătorului, iar depozitul de bani serios al cumpărătorului ar putea fi în pericol. Puțini cumpărători sunt dispuși să ia un pariu pe pierderea depozitului.
Desigur, cumpărătorii obțin și prezintă o scrisoare de pre-aprobare înainte de a face o ofertă. Este scrisoarea de preaviz de care vânzătorul se bazează ca dovadă a bonității cumpărătorului și a capacității de a beneficia de un împrumut. Dar după ce fișierul este împachetat pentru subscriere, pot apărea alte probleme.
Hotărâri necunoscute pot apărea în înregistrările publice, un cumpărător ar putea avea un blip pe raportul de credit care a alunecat prin fisuri, un ex cu o vânzare scurtă anterioară poate pune un amortizor asupra calificărilor, un cumpărător ar putea pierde locul de muncă, un cumpărător ar putea să fie angajat în perioada de 2 ani necesară sau să primească salarii nereflețite pe bursele de salarii. Există un lucru bazil care poate merge prost Să nu uităm că cel de-al doilea tip de contingență de împrumut este aprecierea. Situația de urgență a evaluării este adesea separată de contingentul de împrumut. Evaluarea de urgență înseamnă că casa trebuie să aprecieze la prețul de achiziție. În cazul în care evaluarea este mai mică decât prețul de cumpărare, atunci cumpărătorul poate anula furnizarea de către cumpărător a unui contingent de apreciere în contractul de cumpărare. În cazul în care vânzătorul este de acord să scadă prețul pentru a îndeplini evaluarea, atunci cumpărătorul este așteptat să elimine contingența de evaluare.
Dar ce se întâmplă dacă închiderea subscriitorului decide la ora 11 să ordone o a doua apreciere și această a doua opinie de valoare se dovedește a fi o apreciere scăzută ? În cazul în care cumpărătorul a lansat contingența de evaluare, nu există o situație de urgență de evaluare. Cu toate acestea, în cazul în care contingentul de împrumut nu a fost încă eliberat, contractul de cumpărare poate fi în continuare condiționat de capacitatea cumpărătorului de a obține împrumutul.
Acestea sunt preocupările care trebuie abordate cu agentul dvs. imobiliar înainte de a face o ofertă de a cumpăra o casă. Unii cumpărători sunt confortabili înlăturarea unei situații de împrumut atunci când un creditor asigură cumpărătorului că fișierul este pregătit pentru finanțare. Cu toate acestea, în cazul în care creditorul are preocupări, s-ar putea să nu fie o idee bună de a elimina contingența de împrumut. De asemenea, contingențele de împrumut vorbesc cu un vânzător. Dezavantajul este atunci când oferta dvs. se numără printre mai multe oferte, iar ceilalți cumpărători sunt dispuși să elimine un contingent de împrumut sau să scurteze perioada și insistă să mențineți contracția intactă totală până la închidere, oferta dumneavoastră fiind posibil să nu fie acceptată. Vânzătorul ar putea crede că aveți o problemă care ar putea cauza dificultăți la închidere.
În situații dificile, cum ar fi acestea, unii cumpărători de acasă cer creditorului să aprobe dosarul prin subscriere înainte de a face vreodată o ofertă de a cumpăra o locuință. Anularea aprobării elimină teama de incertitudine și consolidează oferta.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.