Obiectul vânzărilor nu sunt ipoteze de împrumut
Ce este cumpărat subiectul?
"Achiziționarea subiectului" înseamnă cumpărarea unei locuințe supuse ipotecii existente.
Aceasta înseamnă că vânzătorul nu plătește creditul ipotecar existent, iar cumpărătorul preia plățile. Soldul neachitat al ipotecii existente este apoi calculat ca parte a prețului de cumpărare al cumpărătorului.
De ce ar cumpăra un cumpărător o locuință supusă ipotecii?
Motivul principal pentru cumpărarea în cauză este preluarea ratei dobânzii existente de către vânzător. Dacă ratele dobânzilor sunt la 7% și un vânzător are o rată a dobânzii fixă de 5%, această variație de 2% poate aduce o mare diferență în plata lunară a cumpărătorului.
- Un credit ipotecar de 200.000 de dolari, la o rată a dobânzii de 5%, este amortizat cu o sumă de 1.073,64 dolari pe lună.
- Un credit ipotecar de 200.000 de dolari, la o rată a dobânzii de 7%, este amortizat la o plată de 1.330,60 dolari pe lună.
- Economiile lunare către un cumpărător în aceste circumstanțe sunt de 256,96 $ sau 3 083,52 $ pe an.
Un al doilea motiv: în general, cumpărătorii nu se califică să cumpere o locuință atunci când folosesc subiectul finanțării, cu excepția cazului în care vânzătorul decide să tragă raportul de credit al cumpărătorului.
Dacă un vânzător dorește, chiar și un cumpărător cu credit rău poate cumpăra o locuință supusă.
Trei tipuri de subiecte la opțiuni
Un obiect de vânzare nu implică neapărat finanțarea proprietarului, dar ar putea. Dacă vânzătorul efectuează orice tip de finanțare, depinde de faptul dacă vânzătorul împachetează ipoteca și / sau cuantumul avansului față de prețul de cumpărare.
- Un drept supus unei plăți în numerar: tipul cel mai obișnuit de subiect este când cumpărătorul plătește în numerar diferența dintre prețul de cumpărare și soldul existent al vânzătorului. De exemplu, dacă soldul soldului existent al vânzătorului este de 150.000 $, iar prețul de vânzare este de 200.000 $, cumpărătorul trebuie să dea vânzătorului 50.000 $ în numerar.
- O linie directă cu vânzător de carduri de credit: Vânzările de carduri de vînzare , cunoscute și sub numele de finanțare pentru vânzători sau proprietari, se găsesc cel mai adesea sub forma unui al doilea credit ipotecar . Un backspace vânzător ar putea fi, de asemenea, un contract de teren sau un instrument de vânzare a opțiunilor de închiriere .
De exemplu, dacă prețul de vânzare este de 200.000 de dolari, soldul existent al împrumutului este de 150.000 $, iar cumpărătorul plătește în avans 20.000 $, vânzătorul va efectua restul de 30.000 $ la o rată a dobânzii separată și termeni negociați între părți. Cumparatorul ar fi de acord sa efectueze o plata catre creditorul vanzatorului si o plata separata la o rata a dobanzii diferita pentru vanzator.
- Înfășurați în funcție de: Un obiect înfășurat în jurul valorii de a da vânzătorului o suprasarcină de interes, deoarece vânzătorul face bani pe soldul ipotecar existent. Să presupunem că ipoteca existentă are o rată a dobânzii de 5%. În cazul în care prețul de vânzare este de 200.000 de dolari, iar cumpărătorul scade 20.000 de dolari, transferul vânzătorului ar fi de 180.000 $. La o rată de 6%, vânzătorul face 1% din ipoteca existentă de 150.000 $ și 6% din soldul de 30.000 $. Cumparatorul va plati 6% din suma de 180.000 $.
Diferența dintre subiectul și o asumare de împrumut
În cazul unei tranzacții, nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu comunică creditorului existent că vânzătorul a vândut proprietatea, iar cumpărătorul plătește acum. Cumpărătorul nu a obținut permisiunea băncii de a prelua împrumutul. Creditorii au pus o verbură specială în ipotecile lor și au fapte de încredere care dau creditorului dreptul de a accelera împrumutul în caz de înstrăinare .
Bancile solicită aceste împrumuturi datorate și plătibile în urma transferului? Depinde. În anumite situații, unele bănci sunt pur și simplu fericite că cineva - oricine - face plățile. Dar băncile au dreptul ca urmare a clauzei de accelerare a ipotecii sau a faptelor de încredere. Asta face ca o situație riscantă pentru un cumpărător. În cazul în care cumpărătorul nu poate achita împrumutul la cererea băncii, banca ar putea iniția închiderea .
Dacă un cumpărător face o ipoteză de credit , cumpărătorul își asumă oficial împrumutul cu permisiunea băncii. Aceasta înseamnă că numele vânzătorului este eliminat din împrumut, iar cumpărătorul se califică pentru împrumut, la fel ca orice alt împrumut de cumpărare . În general, băncile percep cumpărătorului o taxă de ipoteză pentru a procesa o asumare a creditului, dar taxa este mult mai mică decât taxele pentru obținerea unui împrumut convențional . Împrumuturile FHA permit o ipoteză de împrumut, dar cele mai multe împrumuturi convenționale nu.