Regulile pentru obținerea unui împrumut de condo sunt stricte
Cumpărătorii inteligenți nu își asumă automat posibilitatea de a obține un împrumut condo pe orice apartament pe care doresc să îl cumpere. De exemplu, Sherry, nu numele ei adevărat, a crezut că a aterizat conacul perfect de înaltă în East Sacramento . Prețul a fost corect. Locația a fost perfectă. Vederea era magnifică. Sherry nu se aștepta ca creditorul să refuze să facă un împrumut, deoarece creditorii făcuseră anterior împrumuturi pe alte conuri în clădire.
Dar creditorul ei a negat împrumutul, deoarece nu au existat vânzări recente comparabile în ultimele trei luni în clădire. Evaluatorul nu ar folosi alte vânzări comparabile în cartier, altele decât cele din clădire, și niciuna nu a existat. Nici unul în ultimele trei luni, oricum.
Bine ați venit în lumea regulilor de împrumut de condo. Nu numai că regulile pentru un împrumut condo variază foarte mult între împrumuturile FHA și împrumuturile convenționale , dar fiecare investitor al creditorului poate avea propriul set de reguli, numite suprapuneri. Spre deosebire de un împrumut de locuințe de o singură familie, împrumuturile de condo sunt diferite, și nu orice proiect de condominiu se califică.
De asemenea, doar pentru că FHA spune că puteți obține un împrumut condo nu înseamnă că creditorul pe care l-ați ales va fi de acord să finanțeze un astfel de împrumut. Mai mult, pentru a complica lucrurile în cealaltă direcție, doar pentru că un complex condo este absent din lista aprobată de apartamente FHA nu înseamnă că creditorul nu va accepta o "evaluare la fața locului" și nu o va aproba, deoarece creditorul ar putea.
Un motiv bun pentru a alege cu înțelepciune creditorul pentru împrumutul dvs. condo.
Reguli FHA pentru un împrumut de condo
Mulți debitori , în special cumpărătorii de case de prima dată, gravitează spre achiziționarea unui condo, deoarece prețurile sunt în general mult mai mici decât cele pentru o casă de o singură familie. Deoarece prețurile sunt adesea mai mici, la fel sunt și cerințele de plată în avans.
Dar alte reguli pot sufla șansa cumpărătorului de a obține un împrumut :
- FHA aprobat Lista Condo
HUD impune ca condo-ul să fie listat pe lista de condominium aprobată de FHA. În cazul în care condo nu este pe listă, atunci împrumutatul va trebui să caute finanțare convențională.
Principala reședință: recent am avut un cumpărător descalificat pentru că a lucrat în San Jose și cumpăra un condo în Sacramento. A plănuit să se teleporteze și să conducă în San Jose de două ori pe parcursul săptămânii. Nu, creditorul a spus că distanța a fost prea mare pentru a fi considerată o reședință permanentă.
- Procentajul împrumuturilor FHA
Cel puțin 80% din totalul împrumuturilor FHA din complex trebuie să fie ocupate de proprietar, locul principal de ședere al debitorului. Dacă prea multe unități FHA-asigurate sunt transformate în chirii, FHA nu va aproba împrumutul.
- Procentajul unităților ocupate de proprietar
Cel puțin 51% din unitățile din complex trebuie să fie ocupate de proprietar. Există o percepție, poate chiar adevărată, că ocupanții proprietarului se ocupă mai mult de unitățile lor și sunt mai înzestrați cu mai multă complexitate decât un chiriaș.
- Finalizarea construcției
Proiectul trebuie să fie finalizat timp de cel puțin un an, fără adăugări sau etape în așteptare. Aceasta înseamnă că primele vânzări din complex vor fi probabil achiziționate cu numerar sau prin tipuri de finanțare non-FHA.
- Nicio recenzie la fața locului
FHA a eliminat recenzii la fața locului, ceea ce înseamnă că, chiar dacă condo-ul nu se afla pe lista de apartamente aprobată de FHA, FHA ar putea încă să facă împrumutul la revizuirea unui chestionar.
Reguli generale pentru împrumuturi condo
Dacă împrumutatul obține FHA sau finanțare convențională, unele reguli de împrumut condo sunt aceleași. Iată câteva:
- HOA Delinquencies
În complexele în care valorile au scăzut în întreaga bord, taxele sunt, în general, delincvente pentru cei aflați în stare de vânzare în lipsă sau în proprietatea băncii . Sunt valabile procente minime și, în general, cel puțin 85% din taxele asociate proprietarilor de case trebuie să fie plătite la timp.
- Legislația în curs
Niciun creditor nu vrea să vadă legislația în așteptare într-un complex condo. Multe procese sunt costisitoare și consumatoare de timp pentru a rezolva.
- Restrictive
Băncile cer adesea ca titlul să fie transferat în taxe simple, fără restricții, cum ar fi vârsta, de exemplu.
- Asigurare adecvată
Complexul trebuie să mențină o asigurare adecvată, cum ar fi riscul, răspunderea și asigurarea împotriva inundațiilor . De fiecare dată când programul național de asigurări de inundații se apropie de pericol, complexele de condo suferă.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.