Cum să cumpărați Foreclosures deținute de bancă
Băncile dețin proprietăți imobiliare, deoarece băncile au achiziționat casele prin blocare . Casele de pe cărțile unei bănci se numesc REO, care este un acronim pentru "proprietatea imobiliară". Realizați că, atunci când băncile primesc acte de proprietate în case prin blocare, este adesea pentru că nimeni nu sa prezentat în instanța de judecată pentru a licita suma minimă a ipotecii existente sau a băncii pentru suma minimă atât de ridicată încât nimeni nu o va atinge.
La suprafață, s-ar putea să nu pară că rentabilitatea este profitabilă, mai ales dacă banca dorește să-și vândă inventarul pe piața deschisă pentru suma pe care a dat-o o dată băncii ipoteca anterioară. Cu toate acestea, vă prezentăm cel puțin două motive pentru care un REO poate fi profitabil pentru dvs.:
- În cazul în care două împrumuturi au fost garantate asupra proprietății (care este obișnuită în aceste zile), al doilea împrumutător uneori nu exclude. În cazul în care al doilea creditor nu alcătuiesc plățile înapoi către primul creditor și își începe propriile proceduri de blocare , cel de- al doilea creditor va fi șters în închidere. Multe ipoteci secundare cuprind 20% sau mai mult din valoarea de piață inițială.
- Banca de multe ori nu vrea să stea în inventarul său. Întrucât nu a primit oferta minimă de la un investitor sau cumpărător de la domiciliu în timpul vânzării la fața instanței, banca ar putea să pretuiască casa respectivă pentru mai puțin, doar pentru a scăpa de ea. Depinde de contabilitatea sa internă.
Găsirea agenților de înregistrare din REO
Există multe locuri disponibile online pentru a găsi ipoteci . Cu toate acestea, le puteți găsi și în MLS . Dacă întrebați agentul cumpărătorului dvs. de a căuta MLS pentru "REO", probabil că veți găsi că o mână foarte mică de agenți imobiliari se specializează în listarea REO-urilor de vânzare în cartierul dvs.
Iată câteva sfaturi despre agențiile de afișare REO:
- Cei mai mulți agenți de listare REO enumeră doar REO-uri, nici un alt tip de proprietate.
- Agenții de înregistrare REO oferă adesea reduceri băncilor în schimbul afacerii sale, deoarece acești agenți se ocupă în volum și, uneori, managerul de active primește o reducere.
- Agenții de înregistrare REO fac bani, fie că vând o mulțime de REO, fie că operează ca agent dual . În cadrul unei agenții duble , agentul de înregistrare REO va câștiga atât comisionul de listare, cât și comisionul agentului cumpărătorului.
- Pentru a atrage agenții cumpărătorilor, multe bănci oferă un procent mai mare de comision agentului cumpărătorului, în timp ce efectuează o reducere a comisionului agentului de listare.
- Agenții de înregistrare REO reprezintă, în general, vânzătorul, nu cumpărătorul. Luați în considerare dacă vreți să vă reprezentați propria dvs. persoană.
- Agenții de înregistrare REO sunt, de obicei, agenți de top producătoare din cauza volumului de afaceri pe care îl conduc. De obicei, aceștia nu petrec mult timp cu cumpărători.
- Unii agenți de înregistrare REO sunt atât de ocupați încât angajează asistenți la apelurile în câmp. Mulți nu-și dau numărul privat de telefon mobil, ceea ce poate face dificilă comunicarea.
Angajarea agentului cumpărătorului
Dacă nu aveți experiență directă în negocierea cu băncile, puteți primi o reprezentare mai bună prin angajarea agentului cumpărătorului propriu .
Înainte de a selecta un agent, alegeți mai multe și interviu agenții imobiliari pentru a găsi o potrivire bună.
- Cumpărătorul are responsabilitatea fiduciară pentru a vă proteja interesele.
- Cumpărătorii nu reprezintă vânzătorul. Chiar și atunci când vânzătorul își plătește comisionul.
- Cumpărătorii sunt în general plătiți de către vânzător. Aceasta înseamnă că nu vă costă să angajați un agent de cumpărător.
- Agenții cumpărătorului vă pot cere să semnați un acord de broker al unui cumpărător , care vă va stabili îndatoririle agentului și vă va preciza cine plătește comisionul .
- Luați în considerare colaborarea cu un agent al cumpărătorului care are experiență în lucrul cu REO-urile.
Negocierea cu REO
Dacă listarea este relativ nouă pe piață, este foarte posibil ca banca să nu se abată prea mult de la prețul cerut . Veți avea o putere de negociere mai mare dacă faceți oferte pe case care au fost pe piață mai mult de 30 de zile.
Iată câteva sfaturi:
- Băncile negociază reduceri în vrac cu companii de titlu și escrow. Dacă alegeți să utilizați compania de titluri / escrow al băncii, verificați taxele pe care aceste companii le vor percepe. În general, comisioanele neachitate de bancă, dar plătite de cumpărător, vor fi mai mari, deoarece titlul și escrow adesea compensează aceste reduceri prin tarifarea mai multă a cumpărătorilor.
- Multe bănci se îndepărtează de plata unor costuri tipice de închidere pentru cumpărător. Unele taxe, cum ar fi taxele de transfer , comisioanele de stat și de stat, sunt suportate de cumpărător și nu de bancă. Băncile nu plătesc adesea rapoarte privind dăunătorii , reparații sau planuri de garanție la domiciliu .
- Unele bănci nu vor semna o contra-ofertă până când toți termenii nu vor fi conveniți de comun acord între părți verbal.
- Așteptați-vă banca să vă tragă propriul contract de cumpărare sau addendum la contractul de achiziție standard. Citiți-o cu atenție și cereți-i un avocat pentru imobil, dacă nu îl înțelegeți. Puteți paria că avocatul băncii a redactat contractul respectiv și nu este în favoarea ta.
- În cazul în care banca nu va răsplăti și veți primi o respingere a ofertei , așteptați încă 30 de zile și retrimiteți din nou oferta inițială, cu data inițială depășită și introducerea noii date.
- S-ar putea să așteptați 10 zile pentru a răspunde la oferta dvs. din partea băncii. Fii răbdător. Știu că sună nebun că unele bănci pot dura mult timp să răspundă, dar pot.
- Banca vă poate cere să depuneți o cerere de împrumut pentru a vă putea califica prealabil; cu toate acestea, nu sunteți obligat să obțineți împrumutul de la bancă.
- Dacă nu vă puteți închide până la data limită prestabilită, banca vă poate percepe o penalizare pentru fiecare zi în care treceți data respectivă. Asigurați-vă că aveți o scrisoare de pre-aprobare a împrumutului de la creditorul dvs. înainte de a trimite o ofertă și obțineți asigurarea că veți primi finanțarea de la creditorul dvs. fără a se întâlni în întârzieri neașteptate.
- Veți fi probabil rugat să cumpărați casa "așa cum este". Există dezavantaje pentru cumpărarea de blocări . Faceți oferta dvs. subiectul unei inspecții la domiciliu . Unii vânzători din activele de benzi implicite de la casele de blocare .
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.