Agenție dublă vs. Agenție unică
Acest formular pe care îl folosim în California, de exemplu, nu este un acord; este o dezvăluire. Acesta dezvăluie diferitele naturi ale posibilelor relații de agenție și este important ca toate părțile să o citească pentru a fi mai bine pregătite pentru a selecta tipul de relație de agenție dorită.
Agenția unică
Agenții de cumpărare care reprezintă cumpărători lucrează într-o singură agenție ca agent de cumpărător . Agenții vânzătorilor care reprezintă vânzători lucrează într-o singură agenție ca agent de listare .
Agenții care reprezintă clienți în cadrul unei singure agenții datorează o responsabilitate fiduciară față de client. Nu pot împărtăși informații confidențiale celeilalte părți sau agentului celeilalte părți. Agenții unici de agenție trebuie să utilizeze grija și diligența necesară pentru a-și îndeplini sarcinile, pentru a dezvălui toate faptele materiale și a fi cinstiți.
Agenții cumpărătorului și cumpărătorul semnează, în general, un acord de broker al unui cumpărător , care stabilește obligațiile și obligațiile agentului. În unele state, în cazul în care cumpărătorii nu semnează un contract de broker al unui cumpărător cu agentul, acel agent nu reprezintă cumpărătorul, ci devine, în schimb, un sub-agent al vânzătorului. Sub-agenții datorează aceleași drepturi vânzătorului ca agent de listare .
Agenții vânzătorului și vânzătorul semnează un contract de listare , care stabilește, de asemenea, obligațiile și obligațiile agentului.
Agenții de înregistrare și agenții cumpărătorilor datorează fiecare loialitatea, confidențialitatea și responsabilitatea clienților.
Mulți agenți lucrează ca agenți cumpărători cu cumpărători și ca agent de vânzător cu vânzători. Cu toate acestea, unii agenți lucrează exclusiv ca agenți ai cumpărătorilor exclusivi și niciodată nu au niciodată o listă. Alți agenți lucrează exclusiv cu vânzătorii și nu prezintă niciodată proprietăți.
Abordarea agenților specializați asupra agenților generali poate oferi clienților un punct de vedere mai concentrat și mai cultivat.
Agenție duală cu doi agenți
Deoarece toți agenții imobiliari sunt licențiați în cadrul unui broker imobiliar, este posibil să lucrați cu un agent care este licențiat de același broker ca agentul de listare. Această situație creează o agenție duală. Agenții ar putea lucra în birouri separate și să fie străini unul pentru celălalt, dar deoarece sunt licențiați de către broker, aceștia continuă să opereze în cadrul unei agenții duale atunci când un agent reprezintă cumpărătorul, iar celălalt reprezintă vânzătorul.
Începând de la început, un agent poate să fi creat o relație de agenție unică cu cumpărătorul, dar atunci când cumpărătorul alege o locuință listată de brokerul respectivului agent, se schimbă relația agentului cu cumpărătorul. Nu toți agenții singuri notează distincția. În lumea reală, cei mai mulți dintre acești agenți duali vorbesc vorbirea despre o agenție duală, dar continuă să meargă la plimbarea reprezentării unice.
Agenția dublă trebuie să fie de acord în scris între părți. Legile diferă de la stat la stat. În California, de exemplu, acordurile brokerului exclusiv al cumpărătorului conțin o verbiage care permite agențiilor duale, astfel încât majoritatea cumpărătorilor nu realizează că brokerul cumpărătorului lor ar putea face obiectul unei agenții duale.
Numai agenții de cumpărători exclusivi și agenții de înregistrare a căror practică se concentrează exclusiv pe listări nu sunt niciodată agenți duali.
Agenție dublă cu același agent
Un agent de listare pentru o proprietate care reprezintă și cumpărătorul este un agent dual. Agenții duali nu pot funcționa într-o relație fiduciară cu niciuna dintre părți și trebuie să trateze în mod egal atât vânzătorii, cât și cumpărătorii. Nu pot împărtăși informații confidențiale, dar nu pot oferi sfaturi confidențiale.
Un agent dual în California a fost dat în judecată de către vânzător pentru că a spus cumpărătorului să solicite vânzătorului o cotă de covor. Este foarte dificil să obțineți cel mai mare și cel mai bun preț pentru vânzător atunci când agentul reprezintă și cumpărătorul. Agentul dual nu poate oferi sfaturi despre prețul locuințelor și termenii și nu poate negocia în numele nimănui.
Unii cumpărători spun că preferă să lucreze exclusiv cu agenți de listare, deoarece știu că agentul primește ambele capete ale comisionului, adică comisia de listare și comisionul agentului cumpărătorului.
Se simt ca agentul de listare să fie "motivat" când un cumpărător face o ofertă de cumpărare pentru a obține oferta acceptată. Deși mi-ar fi frământat dacă nu spun că unii agenți operează în acest fel, nu este adevărat. Dacă un cumpărător mă apropia de acest tip de gândire, de parcă aș face ceva pentru o comisie, aș găsi insultă implicația.
De asemenea, ar putea cere agentului dual să negocieze în continuare comisia imobiliară pentru a mări profitul vânzătorului pe o ofertă de mingi mici .
Agenți de tranzacție
Pentru a evita agenția duală, unii agenți vor funcționa ca agenți de tranzacție. Agenții de tranzacționare nu reprezintă nici una dintre părți și nu protejează interesele vânzătorului și ale cumpărătorului. Ele facilitează pur și simplu tranzacția.
Un agent de tranzacții ajută la îndeplinirea obligațiilor contractului de achiziție și furnizează documentele necesare pentru fiecare parte. Îndepărtează o parte din responsabilitatea pe care o implică atunci când agenții preiau agenții duale și îndepărtează agentul de loialitate.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.