Cum să vă adresați agentului dvs. pentru a reduce o comisie
Pentru că unii agenți nu trebuie să facă asta.
Înțelegeți cum sunt plătiți agenții
Dividendele procentuale ale Comisiei variază între brokeri, în funcție de politica companiei și de producția agenților. Un agent de top producătoare, care închide 100 de tranzacții pe an, plătește de obicei mai mult, o împărțire mai mare decât un agent care închide o afacere la fiecare două luni. Numai brokerii imobiliari licențiați pot primi o comision. Brokerii au încheiat acorduri de angajare cu agenți și, la rândul lor, plătesc agenții, în general ca contractori independenți.
Comisioanele plătite de un vânzător sunt împărțite, aproximativ jumătate mergând pe lista și restul pe partea de vânzare; nu este întotdeauna o diviziune de 50/50. O tendință crescătoare este că agenții sunt plătiți mai mult decât agenții care reprezintă cumpărătorul.
De ce nu toți agenții încredințează aceeași comisie?
În cea mai mare parte, le fac, în conformitate cu obiceiurile locale. Deși veți găsi agenți de reducere, agenți de producție de top, specialiști în cartier, agenți veterani, agenți noi, agenți cu fracțiune de normă și agenți în orice tip de dimensiune și culoare.
Agenții nu sunt identici între ei. Nu trebuie să alegeți niciodată un agent pe bază de comision. Este posibil să descoperiți că agenții mai scumpi oferă servicii și modele profitabile pentru vânzătorii lor, agenții mai puțin costisitori. În general, agenții plătesc în general ceea ce merită. Nu toate merită aceeași taxă.
Profitul net tipic
Mă întreb cât de mulți agenți fac? Să spunem că cumpărătorul lui Mary cumpără o locuință de 150.000 de dolari. Comisionul total plătit este de 7%, cu 4% pentru brokerul de listare și cu 3% cu brokerul de vânzare. Brokerul lui Mary este plătit 4.500 $. Maria are dreptul la 50% mai puțin o taxă de franciză de 8%. Maria primește 2 070 de dolari. Din aceasta, Mary îi plătește cheltuielile aeriene de 22% și scutește 30% din economii pentru a se achita de plata asigurărilor sociale, a impozitelor federale și de stat. Mary a obținut un profit net de 993,60 USD.
Dacă Mary închide o singură tranzacție pe lună și lucrează o săptămână tipică de 40 de ore, aceasta face ca salariul său pe oră net să fie de 5,78 $ pentru lună. Dacă închide două contracte pe lună, atunci Mary face cam la fel ca și funcționarii de culoar din The Home Depot. Nu fiecare agent imobiliar face o ucidere. Mulți nu primesc deloc, se pensionează parțial sau lucrează pentru a doua oară.
Vânzarea și cumpărarea cu același agent
Se consideră permisă să-l întrebi pe Mary dacă va împărți o parte din comisionul ei dacă ea te reprezintă pentru a-ți vinde casa și, de asemenea, te reprezintă să cumperi o casă, dar Maria nu ar fi de acord. Teoria lucrează la premisa că două păsări din tufiș sunt mai bune decât una în mână. Cu alte cuvinte, dacă Mary este agentul dvs. de înscriere , ea va câștiga lista de comisioane.
În plus, ajutându-vă să cumpărați o altă casă, ea va câștiga partea de vânzare a acelei tranzacții. O persoana. Două oferte. Dar este mai nuanțată decât asta.
Există agenți care vă vor oferi o reducere dacă vindeți și cumpărați o locuință prin intermediul agenției. Agenții imobiliari care refuză să reducă taxele ar putea crede că cele două tranzacții sunt separate unul de celălalt, care sunt ele. Acestea implică cantitățile separate de muncă, fie că vânzătorul și cumpărătorul sunt aceeași persoană, fie două persoane diferite și independente.
Dacă Maria va reduce comisionul de înscriere pentru tine pentru a face de două ori munca și a câștiga mai puțin de două ori banii, s-ar putea să-l resentimenteze. Ea ar putea fi, de asemenea, lovită pe partea de vânzare a comisiei, deoarece nu are control asupra taxelor pe care un alt agent le negociază. Pentru a-l convinge pe Maria să "vă dea o pauză", s-ar putea să-i oferiți lui Mary un alt stimulent, cum ar fi trimiterile, trimițându-i mai multe afaceri pe drum.
Atunci când același agent vă reprezintă pe dvs. și pe cumpărător
Aceasta se numește agenție duală și nu este nici măcar legală în unele state. Dar unde este legal, Mary ar câștiga ambele părți ale comisiei, listarea și taxele de vânzare. Se numește dublu-terminarea unei tranzacții. Aceeași proprietate, dar două partide separate, cu interese separate și abilități separate de a da în judecată. Acum Mary a acceptat răspunderea crescută ca agent dual.
În unele state, agenții dubli sunt obligați să acționeze ca agenți tranzacționali, luându-le pe nimeni. Ei nu oferă sfaturi sau prea multă asistență, cu excepția procesării documentelor.
Este uneori o tactică obișnuită folosită de vânzători în anumite părți ale țării pentru a cere unui agent de listare dacă va fi de acord să-și reducă comisioanele dacă termină să reprezinte atât vânzătorul, cât și cumpărătorul. Aveți opțiunea de a negocia acest lucru atunci când semnați acordul de înregistrare sau când primiți o ofertă, dar este mai bine dacă discutați acest scenariu în avans, la începutul listei.
Țineți cont de faptul că această negociere s-ar putea întoarce. S-ar putea reduce agresivitatea agentului de listare sau motivația de a vă vinde casa către cumpărătorul său. În afară de responsabilitatea ei fiduciară legală de a comercializa locuința dvs. pentru toți cumpărătorii disponibili, care este motivul ei pentru a determina un cumpărător să achiziționeze casa dvs. atunci când taxa va fi redusă? Mai ales dacă stă să-i vindă pe cumpărătorul de-al ei lista altora și să se plătească mai mult. Dar continuați și întrebați. Mulți agenți sunt de acord cu "comandă variabilă" atunci când sunt întrebați, deoarece bănuiesc că nu vor reprezenta ambele părți, așa că nu renunță la nimic.
Listări multiple, același vânzător
Reducerea comisioanelor în schimbul unui număr de înregistrări exclusive de la același vânzător depinde de:
- Volumul dolarului
- Ușurința de vânzare
- Mobilitatea pieței
Dacă toate cele trei variabile sunt în favoarea agentului, este un neglijent de negociere și, probabil, cea mai ușoară negociere de câștigat. Deși, din nou, nu fiecare agent va fi de acord cu acest lucru. Mai ales producătorii de top cu un flux puternic de venituri. Dacă nu au nevoie de listarea dvs., oferirea a 5 oferte nu este un mare stimulent.
Agenții care controlează cartierele
Agenții care fac o tona de afaceri în fiecare an în anumite zone reduc de obicei un punct aici și acolo. Aceștia sunt agenți care ar putea cere o comision mai mare, dar sunt rapid de acord să reducă comisioanele dacă există concurență de la un alt agent. Dacă vă place un agent care v-a citat o comisie mai mare, dar a intervievat o secundă care a fost de acord să-și facă treaba mai puțin, cheamă-l pe primul agent și oferă taxa celui de-al doilea agent. Explică de ce. Țineți minte, de asemenea, că zicala: obțineți ceea ce plătiți este adesea adevărat. Nu vă îngrijorați de comisiile pe care le pierdeți din vedere că ați angajat cel mai bun agent pe care îl puteți găsi.
Îmi aduc aminte de un vânzător din orașul Elk Grove care a încercat această tactică. Poate citea articolul meu? Mi-a cerut să-i potrivesc comisiei unui alt agent. Când am respins această noțiune, a început să plângă. Dar te vreau, te-a lamentat. Pur și simplu nu a vrut să-mi plătească comisionul. Deci, el a vrut serviciile mele, dar numai la o reducere. Trebuia să-i spun cel mai mult noroc. Nu funcționează așa.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.