Sumele licitate licitate pentru ofertele de cumpărare pot fi returnate înapoi
Știți cine iubeste cu adevărat, inclusiv o clauză de escaladare într-o ofertă de cumpărare ? Agenti imobiliari. Agenții cumpărătorului, în special, par a fi foarte răi în legătură cu această practică. Dar agenții nu sunt de vină pentru interesul față de clauzele de escaladare, deoarece adesea cumpărătorii de case înșiși o aduc, sugerând că o clauză de escaladare, denumită și o licitație ascuțită, ar putea fi o idee bună.
Ce este o clauză de escaladare?
O clauză de escaladare este de obicei utilizată într-o situație potențială cu mai multe oferte .
Este sinonim cu expresia: ofertă clară. Este folosit pentru a încerca să stoarce toate competițiile într-un proces competitiv de licitare. Practic, se spune că un cumpărător va plăti suma X, care ar putea fi orice număr variind de la 100 la sute de mii, peste și peste cea mai mare ofertă primită de vânzător și conține în general un plafon.
Un tip tipic de clauză de escaladare ar putea fi citit după cum urmează: Cumpărătorul este de acord să plătească 1.000 dolari mai mult decât cea mai mare ofertă primită de vânzător, să nu depășească un preț de vânzare de 315.000 dolari. Un cumpărător ar putea dori să utilizeze această clauză într-o ofertă de cumpărare dacă se pare că alți cumpărători ar putea ridica prețul peste prețul menționat.
Spuneți că proprietatea este listată la 295.000 dolari. Are toate clopotele și fluierele pe care un cumpărător dorește, și este situat într-un cartier cu o cerere ridicată, pe un culoar liniștit. Uneori, un agent de înscriere va sfătui cumpărătorii că toate ofertele vor fi prezentate într-o anumită zi la un moment dat și că ar putea fi primul dvs. indiciu că vânzătorul se așteaptă să primească mai multe oferte.
În acest caz ipotetic al unei piețe a unui vânzător fierbinte și al unei case superbe listate la 295.000 dolari, un vânzător ar putea primi oferte cum ar fi:
- $ 290.000 (pentru că există întotdeauna cineva care crede că nimeni altcineva nu va licita.)
- $ 295.000 de
- $ 305,000
- $ de 310000 de
În cazul în care cel de-al patrulea cumpărător prezintă o ofertă cu o clauză de escaladare, după cum sa menționat mai sus, aceasta ar însemna că cumpărătorul va fi de acord să plătească vânzătorului 311 000 de dolari.
Cumpărătorul este fericit deoarece prețul este de 4.000 de dolari sub prețul maxim pe care cumpărătorul era dispus să îl plătească și vânzătorul primește cea mai mare ofertă. Totul pare bine și bine, nu-i așa?
Dezavantaje la o clauză de escaladare
Din punctul de vedere al unui vânzător, o clauză de escaladare ar putea să nu fie cea mai bună opțiune pentru vânzător. Acceptarea unei oferte cu o clauză de escaladare înseamnă că vânzătorul nu mai poate emite contra-oferte multiple celorlalte părți și nici nu mai poate negocia. În exemplul de mai sus, cumpărătorul a luat bani de pe masă. Vânzătorul a pierdut 4.000 $.
Aceasta se bazează pe faptul dacă suma licitată reală a cumpărătorului era de 315.000 de dolari. S-ar putea să fi fost mai mare, dar un vânzător care acceptă un contract cu o clauză de escaladare nu va ști niciodată cât de mult ar putea cumpăra un astfel de cumpărător.
În plus, în acest tip de situație cu mai multe oferte, ar putea fi în interesul vânzătorului să emită o contra-ofertă. În unele state, cum ar fi California, de exemplu, un vânzător poate face o contra-ofertă diferită fiecărui cumpărător, în cazul în care vânzătorul dorește acest lucru sau unui singur sau doi cumpărători. (Menționăm California pentru că statul tinde să conducă națiunea.) În general, vânzătorul are mai multe opțiuni disponibile într-o situație cu mai multe contracte de ofertă. Fiecare contra-ofertă poate fi cântărită și analizată separat.
Spune, de exemplu, că vânzătorul decide că cererea de pe piață este atât de puternică pentru casă, încât vânzătorul poate alege să nu ia niciuna dintre ofertele de cumpărare și nici să contracareze niciuna dintre oferte. Aceasta este întotdeauna o posibilitate. În acest tip de situație, vânzătorul ar putea schimba prețul de vânzare al casei, de exemplu, 315.000 dolari, și să înceapă din nou licitarea. Cu toate acestea, dezavantajul acestui scenariu este că nu s-ar putea să fie niciun beneficiar imediat, iar zilele de pe piață ar putea rămâne mai lungi, ceea ce reprezintă întotdeauna un risc atunci când vânzătorul ridică prețul. Cu toate acestea, ar putea fi o soluție viabilă și trebuie să luați în considerare în loc să acceptați un contract de clauză de escaladare.
De ce cumpărătorii gravitează spre clauzele de escaladare
Nu fiecare cumpărător de acasă se bucură de suspansul și tensiunea care vine cu teritoriul negocierii pentru a cumpăra o casă .
Cumpărătorii sunt, de asemenea, îngrijorați de concurență, iar unii refuză să depună o ofertă într-o situație cu mai multe oferte. Prin introducerea unei clauze de escaladare, poate crește șansa cumpărătorului de a accepta oferta și stabilește parametri specifici care definesc zona de confort a cumpărătorului.
Dacă clauza de escaladare este "legală" în fiecare stat depinde de interpretarea juridică. Acest lucru nu împiedică agenții să sugereze că ei sau cumpărătorii doresc să o facă. În toate scopurile practice, cu toate acestea, ar putea părea mult mai ușor pentru cumpărător să facă pur și simplu o ofertă cea mai mare și mai bună și să fie făcut cu ea.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.