Reluarea locuințelor pentru a demonstra Zero zile pe piață
Pe o piață a cumpărătorului, DOM-ul este, în general, mai mare, deoarece inventarul necesită mai mult timp să vândă. Pe piața vânzătorului, DOM sunt mai puține.
Zile în materie de piață. Pentru a determina numărul mediu de zile de pe piață, agenții iau ultimele 30 de zile până la șase luni de listări vândute, adună zilele pe piață (înainte ca fiecare listă să fie în așteptare) și împarte totalul în funcție de numărul de listări.
De exemplu, dacă șase înregistrări au intrat în stare de așteptare în decembrie - adică vânzătorul a acceptat oferta unui cumpărător, dar nu a fost încă închis - și trei dintre aceste liste au fost disponibile pe piață timp de cinci zile, o listă fiind prezentă pe piață timp de 21 de zile și două au fost listate timp de 30 de zile înainte ca o ofertă să fie acceptată, mai întâi să adune împreună toate zilele de pe piață. Zilele medii de pe piață pentru luna decembrie, în acest exemplu, sunt derivate prin adăugarea a 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, care este egală cu 96 de zile. Apoi, împărțirea 96 cu șase liste va fi egală cu 16 zile medii pe piață.
Faceți zilele medii în funcție de piață?
Care este mai important? Cele 16 zile medii pe piață sau numărul de zile de pe piață pentru fiecare listă? Dacă sunteți cumpărător, bineînțeles, este casa pe care doriți să o cumpărați, ceea ce contează. Dacă sunteți vânzător a cărui locuință a fost pe piață timp de 17 zile, veți fi căzut în cele mai mici 50% din casele care au vândut în luna precedentă.
Cum cumpărătorii văd zilele de pe piață
Nu există niciunul, și nici un buton despre el. Când cumpărătorii văd zilele extinse pe piață, se consideră că vânzătorul este disperat să vândă, deoarece casa este încă pe piață. Cumpărătorii cred, de asemenea, că ar putea exista ceva în neregulă cu casa care a cauzat altor cumpărători să o treacă. Cu toate acestea, aceste ipoteze pot fi greșite.
Locuințele pot rămâne pe piață din următoarele motive:
- Motivul comun este supraevaluarea.
Agentul poate să fi "cumpărat" lista prin inducerea în eroare a vânzătorului în a crede că casa a fost în valoare de mai mult decât piața va purta. Nu este neobișnuit ca un agent să ia în mod deliberat o listă exagerată . - Motivația vânzătorului mic.
Uneori vânzătorii doresc să "testeze piața" prin prețuri prea ridicate, doar pentru a vedea dacă pot găsi un nebun să plătească acel preț. Este cunoscut ca cea mai gravă greșeală a vânzătorului . - Încăpăţânare.
Vânzătorii ar putea fi blocați pe preț și dispuși să aștepte piața până când piața va ajunge până la prețul cerut. - Down piață imobiliară.
Pe piețele cumpărătorului , vânzarea unei case poate dura mai mult decât pe piețele vânzătorului. O locuință care ar putea vinde în cinci zile pe piața vânzătorului ar putea vinde în 90 de zile pe o piață imobiliară în jos . - Nu este disponibil pentru a fi afișat.
Dacă proprietatea este ocupată de chiriaș, ar putea fi dificil să obțineți o întâlnire de la chiriaș. În cele mai multe cazuri, casele cu o cutie de blocare se arată mai des decât cele fără.
- Este nepotrivit să se arate.
Uneori vânzătorii pun casele pe piață înainte de a fi gata să lase cumpărătorii să o vadă. S-ar putea să termine reparațiile de revânzare sau să picteze în primele 30 până la 60 de zile ale listei. - Timp redus de prezentare.
Unii vânzători cred că un cumpărător va respecta termenele strict de prezentare, cum ar fi ora 9 dimineața sau doar vineri între orele 5 și 6. Cumpărători case de turism în funcție de propriile programe. Dacă locuința dvs. nu este disponibilă în momentul în care cumpărătorul dorește să o vadă, probabil că nu o va vedea niciodată - Comision redus.
- Deși agenții de cumpărare sunt obligați să afișeze toate înregistrările, mulți agenți refuză să arate locuințe care nu plătesc aceeași comision ca casele concurente. Adesea, aceste case sunt listate de brokeri cu discount .
- Little Internet sau MLS expunere.
În cazul în care casa are o fotografie în MLS , cumpărătorii sunt susceptibili să treacă lista și în loc să aleagă casele pentru a vedea că au mai multe fotografii.
Practica agentului de reînnoire pentru restabilirea zilelor de pe piață
O practică obișnuită în rândul multor agenți imobiliari constă în retragerea unei înregistrări de la MLS după un anumit număr de zile și o relocare ca listă nouă. Agentii relist pentru a arata zero zile pe piata, deoarece stiu ca cumparatorii gravita spre noi listari.
Mulți cumpărători nu doresc această practică deoarece simt că este înșelătoare și nu o imagine exactă a numărului de zile de pe piață. După ce o casă se află pe piață timp de 60 până la 90 de zile, nu este neobișnuit ca aceasta să vândă în termen de cinci zile de la revenirea pe piață ca listă nouă.
Uneori înregistrările expiră. Mulți agenți iau o listă timp de 90 de zile și, după ce listarea expiră , un nou agent a înregistrat lista și culege recompensele muncii grele a primului agent. Dacă sunteți mulțumit de agentul dvs. prezent, vă recomandăm să consultați agentul existent.
Găsirea zilelor cumulate pe piață
Unele sisteme MLS refuză să permită agenților să retragă o înregistrare și să o introducă ca o listă nouă, fără să anuleze sau să expire listarea. În ambele cazuri, este ușor pentru un agent să determine numărul de zile de pe piață; nu este atât de ușor pentru un cumpărător.
- Verificați istoricul listelor.
O modalitate este de a introduce adresa de proprietate în MLS pentru a găsi înregistrări duplicat, expirat sau retras. În Sacramento MLS, acest lucru este cunoscut ca tragerea "istoriei" proprietății. - Căutați DOM cumulativă.
Unele MLS au schimbat modul în care sunt raportate înregistrările și vor include zile cumulate pe piață în înscrierea în sine. - Adresați-vă agentului.
Dacă lucrați cu un specialist în cartier , agentul dvs. va avea o idee destul de bună dacă locuința a fost menționată anterior, pentru cât timp și de către cine. - Adresați-vă agentului de listare.
Deoarece agenții imobiliari nu pot să prezinte în mod greșit o proprietate, este posibil să cereți agentului înscrierii o întrebare directă. Nu întrebați cât timp casa a fost pe piață pentru că s-ar putea să fi existat o reducere a prețului , astfel încât agentul se va simți justificat în a vă spune zilele de pe piață la noul preț. Întrebați dacă a expirat / retras / anulat și apoi a fost relocată. Fii specific. - Căutați online.
Introduceți adresa proprietății în câteva moduri diferite într-un motor de căutare, cum ar fi Google sau Yahoo. Toate listele sale anterioare online ar trebui să apară. - Cereți Vecinii.
Vecinii știu tot ce se întâmplă în zona lor și de cele mai multe ori sunt mai mult decât bucuroși să vă spun cât timp o casă a fost pe piață.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.