Încearcă să nu-ți pierzi contingentul de împrumut
Când mi-am cumpărat prima locuință care necesită finanțare instituțională, am asigurat că contractul de achiziție conținea un contingent de împrumut. Având un contingent de împrumut în contract a însemnat dacă orice lucru mic a mers în neregulă cu cumpărarea casei mele noi și din anumite motive, indiferent de motiv ciudat că creditorul nu a putut face un împrumut pentru mine, atunci mi-ar fi scutit de obligația mea de a cumpăra casa.
Până în acest moment, toate casele pe care le-am cumpărat vreodată au fost cumpărate prin finanțarea proprietarului .
Nu a existat nicio contingență de împrumut într-un contract de vânzare-cumpărare ipotecară sau de teren . Odată ce am semnat contractul de cumpărare, am fost destul de mult nevoită să trec prin vânzarea casei, cu excepția unei contingente de inspecție. Nu a existat, de asemenea, nicio contingență de evaluare cu finanțarea proprietarului.
În perioadele cu rate scăzute ale dobânzii, finanțarea deținătorilor scade din favoare și puțini oameni, cu excepția creditului provocat, încercați să utilizați finanțarea proprietarului pentru a cumpăra o locuință. O altă excepție ar putea fi dacă casa însăși nu se califică pentru finanțare, atunci un vânzător ar putea lua în considerare finanțarea proprietarului. Dar majoritatea vânzătorilor din piețele imobiliare normale preferă ca un cumpărător fie să plătească în numerar, fie să obțină un împrumut pentru a cumpăra o locuință.
Achiziționați contracte cu un imprumut de urgență
Tipurile de contracte de cumpărare utilizate în Statele Unite variază de la un stat la altul, dar majoritatea vor permite o perioadă de neprevăzută a împrumutului. În plus față de contingentul de împrumut, contractul de cumpărare rezidențial, cum ar fi cele utilizate în California, de exemplu, ar putea conține, de asemenea, o situație de apreciere, care este separată de contingentul de împrumut.
Contractele de cumpărare oferă, în general, un anumit număr de zile, prin contract de neplată, pentru a primi asigurarea că împrumutul este aprobat și cumpărătorului i se va permite să utilizeze finanțarea. Perioada de timp poate varia de la 7 la 30 de zile, multe perioade fiind împinse spre marcajul de 3-4 săptămâni. Acesta este motivul pentru care este foarte important ca un cumpărător de origine să livreze toate documentele de împrumut pe care un ofițer de împrumut cere cât mai repede posibil.
Orice întârziere în transmiterea documentelor financiare necesare ar putea cauza întârzierea aprobării finale a împrumutului.
Când expiră contingentul de împrumut
În unele state, după expirarea perioadei de neprevăzute a împrumutului, cumpărătorul nu mai are timp. În cazul în care împrumutul cumpărătorului nu este aprobat în perioada respectivă, este prea rău. Cumpărătorul poate solicita o prelungire, dar vânzătorilor nu li se cere întotdeauna să le permită. Sfat: Nu faceți greșeala de a vă gândi că aveți tot timpul în lume să oferiți împrumutătorului copii ale declarațiilor dvs. fiscale și să vă furnizați toate informațiile bancare, deoarece ceasul este de multe ori bifat.
În alte state, cum ar fi California, unde contractele de achiziție tind să favorizeze cumpărătorul, în cazul în care cumpărătorul nu elimină contingentul de împrumut în ultima zi, vânzătorul poate lua măsuri pentru a anula contractul după emiterea unei notificări pentru a efectua . În cazul în care vânzătorul nu ia nicio măsură legală pentru a impune perioada de neprevăzute, rămâne. Nu este o idee bună să sperăm că vânzătorul din California va renunța la contingentul de împrumut deoarece majoritatea vânzătorilor sunt reprezentați de agenții de listare care îi vor aminti de drepturile pe care le au în baza contractului.
Obișnuiesc de multe ori să obțin o rezistență din partea agenților cumpărătorilor când, în calitate de agent de listare, solicit eliberarea contingentului de împrumut de la cumpărător.
Ei solicită mai mult timp sau, în unele cazuri, o împușc complet pentru că, din orice motiv, poate că nu simt că îi împing pe cumpărători să adere la contract. Cu toate acestea, dacă cumpărătorii au nevoie de mai mult timp, nu ni se permite să ne dăm verbul bine, deoarece contractele noastre din California permit unui cumpărător să depună o cerere formală în scris mai mult timp. Toate contractele și acordurile trebuie să fie în scris pentru protecția tuturor.
Ce se întâmplă dacă subscrierea refuză împrumutul?
Întrebarea care apare adesea este ceea ce se poate întâmpla cu un cumpărător care nu este aprobat pentru un împrumut dar care a eliberat contingentul de împrumut sau din orice motiv a pierdut protecția de urgență a împrumutului în contractul de cumpărare. Poate un vânzător să dea în judecată cumpărătorul? Cumpărătorul își va pierde depozitul de bani serios? Ce este în pericol?
Factorul de risc și consecințele variază de la stat la altul.
O mulțime poate merge prost în subscriere . Cumpărătorii de la domiciliu care cred că sunt aprobați pentru un împrumut deoarece împrumutătorul lor le-a dat o scrisoare de pre-aprobare bazată pe o cerere de împrumut poate descoperi ulterior că subscrierea nu va aproba împrumutul. Nu există într-adevăr lucruri cum ar fi împrumuturi ipotecare cu împușcături. Există multe motive pentru a accepta un împrumut. Acei cumpărători acasă care au un contingent de împrumut de obicei pot anula contractul și pot primi o rambursare a depozitului lor de bani serios.
În cazul în care cumpărătorii de acasă nu pot obține un împrumut din cauza situației de apreciere, deoarece aprecierea a ajuns la un nivel scăzut, iar vânzătorul nu va reduce prețul de cumpărare, acesta este, de obicei, motivul pentru anulare. Dar pentru a fi complet protejat în aceste circumstanțe, trebuie să aveți un contingent de împrumut și un contingent de apreciere în loc. Asigurați-vă că vorbiți cu agentul imobiliar înainte de a semna un contract de cumpărare pentru a obține o înțelegere fermă a modului în care funcționează un împrumut în statul dvs.
La momentul scrierii, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California