Cum funcționează un contract de teren pentru cumpărarea de locuințe

De ce cumpărătorii la domiciliu preferă contractele de teren

Contractele de teren pentru cumpărarea locuințelor au fost foarte populare la sfârșitul anilor 1970 și începutul anilor 1980. Pe atunci, contractele de vânzare în rate, numite uneori contracte de faptă, au oferit condiții de finanțare mai atractive față de ratele mai ridicate și standardele rigide de calificare ale creditorilor instituționali.

Contractele de teren au început să dispară atunci când cerințele de împrumut s-au diminuat, iar ratele au scăzut sub 8%. Dar nu au dispărut cu totul și, de fapt, au intrat pe piață în timpul crizei ipotecare.

Proprietarii anteriori care și-au pierdut casele de a-și închide sau au vândut printr-o vânzare în scurt timp au început să se bazeze pe contractele de teren ca o alternativă de finanțare atunci când marile bănci le-au îndepărtat.

Care este contractul de vânzare cu contract de vânzare?

Un contract de vânzări în rate este orice tip de contract care solicită plăți periodice, dar în domeniul imobiliar, acesta este în general menționat ca un contract de teren, un contract de faptă sau un contract de vânzare. Termenul "teren" este înșelător, deoarece un contract de teren poate fi folosit pentru achiziționarea oricărui tip de imobil cu sau fără îmbunătățiri.

Contractul de vânzări în rate indică prețul de vânzare, valoarea avansului, rata dobânzii, suma plăților lunare (sau periodice) și obligațiile fiecăreia dintre părți. Acesta acoperă responsabilități precum cine va păstra locuința, va plăti pentru asigurare și impozitele pe proprietate - care este, în general, cumpărătorul. Contractul va include un recurs pentru vânzător în cazul în care cumpărătorul nu mai face plățile în rate.

: Specifics

• Contractele de teren sau contractele de faptă reprezintă un contract de garanție încheiat între un vânzător, numit Vânzător, și un cumpărător numit Vendee.
• Vânzătorul este de acord să vândă o proprietate prin finanțarea achiziției pentru Vendee.
• Vânzătorul păstrează titlul legal și Vendee primeste titluri echitabile.
• Finanțarea efectuată de proprietar poate include un sold ipotecar existent (vezi mai jos) sau proprietatea poate fi liberă și clară (cea mai bună opțiune).

• După plata integrală, Vânzătorul îi înmânează vânzătorului o faptă asupra proprietății.

Toate contractele de teren (înfășurați)

• Contractele de încheiere conțin o ipotecă existentă.
• Furnizorul face o plată către Vânzător.
• La primirea plății, Vânzătorul plătește plata creditorului subiacent și păstrează restul.
• Dacă ipoteca existentă are o rată a dobânzii mai mică decât rata dobânzii la contract, Vânzătorul câștigă dobânzi suplimentare pe bani care nu aparțin vânzătorului. Acest lucru este cunoscut ca o suprascriere.

În continuare este modul în care funcționează.

1. Spuneți că prețul de vânzare este de 100.000 $.
2. Vendee-ul scade 10.000 $.
3. Furnizorul este de acord să efectueze plăți în valoare de 90.000 $, cu dobândă de 6.5%, care trebuie plătită în valoare de 567 USD.
4. Imprumutul existent este de 50.000 de dolari, plătibil la dobândă de 5%, cu o plată de 268 USD.
5. Vânzătorul câștigă dobândă de 6,5% din capitalul propriu de 40 000 USD, PLUS 1,5% din dobânda ipotecii existente de 50 000 $ și buzunarele de 299 USD pe lună.
6. De asemenea, vânzătorul plătește impozite, asigurare și toate celelalte costuri de proprietate.

Contracte drepte

Nu există o depășire a interesului pentru un contract direct. Furnizorul poate accepta să plătească creditorul existent în mod direct și să efectueze o altă plată către Vânzător, sau Vânzătorul poate trimite o plată Furnizorului, iar Furnizorul va plăti plata către creditorul subiacent.

Să ne uităm la exemplul anterior pe un contract direct:

1. Preț de vânzare de 100.000 $.
2. Vendee scade 10.000 $.
3. Vendee efectuează o plată de 268 USD pe soldul existent de împrumut de 50.000 de dolari, cu o dobândă de 5%.
4. Vendee efectuează oa doua plată către Vânzător pe finanțare deținută de proprietarul de 40.000 $, care are dobândă de 6.5% și se plătește la 253 USD pe lună.
5. Suma ambelor plăți este de 521 USD, ceea ce salvează Vendee-ul de 46 USD pe lună pe parcursul întoarcerii.

Puterea de vânzare

• Unele companii de titluri proiectează și asigură contracte de teren care conțin un furnizor, un vânzător și un mandatar. Va trebui să sunați pentru a găsi o astfel de companie de titlu.
• Ca agent de încredere într-o faptă de încredere , vânzătorul și vânzătorul atribuie dreptul, titlul și interesul mandatarului în scopul asigurării obligațiilor vânzătorului și vânzătorului.
• În cazul în care vânzătorul nu mai efectuează plăți, mandatarul are puterea de a exclude sub puterea de vânzare.

• Procesul de depunere a unei notificări de plată variază de la stat la altul.

Clauze de accelerare în împrumuturile subiacente

Toate creditele de astăzi conțin clauze de accelerare și înstrăinare . Creditorii au avut o istorie lungă de a solicita credite imediat datorate și de plătit în cazul în care cumpărătorii au luat titlu "sub rezerva" la împrumuturile existente . Aceasta deoarece creditorii doreau cumpărătorii să se califice, să plătească puncte de împrumut și rate de dobândă mai mari .

Sue Heimbichner, ofițer de escrow la Chicago Title din Sacramento, a fost în afaceri începând din 1976 și a urmărit popularitatea contractelor de teren vii și plecat. Unul dintre cele mai mari procese din acea perioadă a evoluat de la cumpărătorii care și-au luat titlul sub incidența ipotecilor existente deținute de asociațiile federale de economii și împrumuturi. Congresul a adoptat Legea instituțiilor depozitare din 1982, eliminând efectiv capacitatea de a prelua împrumuturile existente.

Heimbichner spune că creditorii de astăzi tind să arate invers. "Unii creditori sunt bucuroși că au efectuat plățile", a spus ea. Dar nu încercați să preluați împrumuturile garantate de guvern. "Nu vrei să te grăbești cu guvernul", avertizează Heimbichner, "pentru că o să te plictisești". Dacă contractul dvs. de teren conține o ipotecă existentă, trebuie să solicitați sfatul unui avocat imobiliar.

Probele de împrumuturi garantate de guvern sunt Fannie Mae sau Freddie Mac, iar împrumuturile guvernamentale sunt FHA sau VA.

Vendee's Bundle of Rights

În toate scopurile practice, Vendee deține proprietatea și are dreptul de a:

• Deţinere.
• Bucurați-vă de bucurie și folosirea proprietății.
• Excluziune, forțând pe alții să părăsească sediul.
• Revânzare.

Beneficii pentru Vendee

• Nicio calificare, deși Vânzătorul ar putea solicita o copie a raportului de credit al cumpărătorului.
• Flexibilitatea plăților în avans. Suma este negociabilă.
• Durata contractului de teren, rata dobânzii și plățile sunt negociabile.
• Costuri scăzute de închidere . Nu există nici o taxă de împrumut să plătească.
• Închidere rapidă. Tranzacțiile se pot închide în 7 zile sau mai puțin.

Beneficii pentru Furnizor

• De obicei prețul de vânzare mai mare și nici o apreciere. Deși cumpărătorii sunt sfătuiți să obțină o apreciere.
• Dacă sunt impozabile, eventual se pot califica pentru câștig amânat.
• Venit lunar.
• Adesea o rată de rentabilitate mai bună decât conturile pieței monetare .
• Dacă proprietatea este neconformă, este o modalitate ușoară de a vinde.
• Închidere rapidă.

Sfaturi pentru cumpărători

• Obțineți o apreciere.
• Obțineți asigurarea titlului.
• Angajați serviciile unei societăți holding pentru a păstra posesia unei fapte executate și a documentelor originale.
• Vorbiți cu un avocat imobiliar .

Sfaturi pentru vânzători

• Trageți raportul de credit al cumpărătorului.
• Includeți atât numele vânzătorilor, cât și numele vânzătorilor pe polița de asigurare existentă.
• Închiriați o companie de plăți care să se ocupe de colectarea contractelor.
• Vorbiți cu un avocat imobiliar.

Acest articol nu trebuie interpretat greșit ca oferind consultanță juridică. Numai avocații pot oferi consultanță juridică.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, este un asociat de broker la Lyon Real Estate din Sacramento, California.