Cum să cumpărați o ipotecă

Împrumuturile ipotecare vă pot reduce plățile lunare

Pentru mulți debitori , o cumpărare ipotecară poate fi mai avantajoasă decât un împrumut ajustabil cu o opțiune de plată care permite amortizarea negativă ca o opțiune ARM . Achizițiile ipotecare includ întotdeauna principalul și interesul pentru plățile lunare ale consumatorilor. Acest lucru înseamnă de fiecare dată când proprietarii de case plătesc ipotecă, soldul lor de împrumut crește în loc să fie mai mare. Un echilibru mai mic al ipotecilor înseamnă că capitalul este în creștere, chiar și atunci când aprecierea este scăzută.

Caracteristici comune de cumpărare ipotecare

Achizițiile ipotecare funcționează astfel:

• Plățile sunt reduse și se reflectă la o rată a dobânzii mai mică pe un anumit termen.
• Diferența dintre rata de notare "reală" și rata redusă a dobânzii este plătită în numerar de către vânzător sau cumpărător.
• Gândește-te ca o subvenție. Este ca și cum ai scuipa 1200 de dolari în bancă și te retragi 100 de lire sterline în fiecare lună timp de 12 luni pentru a-ți face plățile ipotecare.

3-2-1 Buydown ipotecar

• Aceasta este o ipotecă pe o perioadă de 30 de ani pe deplin amortizată .
• Rata dobânzii crește cu 1% în fiecare an pentru primii trei ani.
• Apoi, rata dobânzii este fixată pentru perioada rămasă.

De exemplu, spuneți că soldul împrumutului este de 350.000 $, iar rata dobânzii este fixată la 6.75% pentru 30 de ani. Vânzătorul (sau dvs.) ar putea "cumpăra" rata dobânzii, achitând o sumă forfetară de 15.853 USD. Asa functioneaza:

1. Rata dobânzii pentru primul an este de 3,75% plătibilă la 1,621 $ pe lună.

1. Rata dobânzii de 2 ani este de 4,75%, plătibilă la 1,826 $ pe lună.
2. Rata dobânzii la al treilea an este de 5,75%, plătibilă de la 2 043 dolari pe lună.
3. Anii patru până la 30 de ani au o rată a dobânzii de 6,75%, plătibilă la 2.270 $ pe lună.

Ca rezultat:

• Economiile primului an (comparativ cu 2.270 dolari pe lună) sunt 649 USD pe lună sau 7.790 USD.

• Economiile din al doilea an (comparativ cu 2.270 dolari pe lună) sunt de 444 dolari pe lună sau 6.332 dolari.
• Economiile treilea an (comparativ cu 2.270 dolari pe lună) sunt 228 USD pe lună sau 2.731 USD.

Adăugați economiile anuale: 7.790 dolari + 6.332 dolari + 2.731 dolari = 15.853 dolari. Prin urmare, costă 15.853 dolari pentru a cumpăra rata dobânzii și plățile pentru trei ani întregi.

3-2-1 Beneficii de credit ipotecar

• Împrumutatul se califică pentru acest împrumut la rata dobânzii de 3,75% și suma de plată de 1,670 $ față de rata reală de 6,75% și plata de 2,270 $.
• În loc să plătească jumătate de plată, ea crește în creșteri mai mici, în jur de 200 de dolari pe an, în primii trei ani.
• Acesta menține plățile reduse timp de 36 de luni pentru debitorii a căror venituri se așteaptă să crească ulterior. Poate că un soț se întoarce la locul de muncă după o pauză sau o persoană se așteaptă să absolve și să aterizeze o slujbă mai plătită cu acest grad nou obținut.

2-1 Cumpărături ipotecare

• Aceasta este o ipotecă complet amortizată de 30 de ani.
• Rata dobânzii crește cu 1% în fiecare an pentru primii doi ani.
• Apoi rata dobânzii este fixată pentru perioada rămasă.

De exemplu, spuneți că soldul împrumutului este de 350.000 $, iar rata dobânzii este fixată la 6.75% pentru 30 de ani. Vânzătorul (sau dvs.) ar putea "cumpăra" rata dobânzii, plătind o sumă forfetară de 8.063 dolari.

Asa functioneaza:

1. Rata dobânzii pentru primul an este de 4,75%, plătibilă la 1,826 $ pe lună.
2. Rata dobânzii la al doilea an este de 5,75% plătibilă la 2 043 dolari pe lună.
3. Anii trei până la 30 de ani au o rată a dobânzii de 6,75 procente, plătibilă la 2,270 $ pe lună.

Ca rezultat:

• Economiile primului an (comparativ cu 2.270 dolari pe lună) sunt de 444 dolari pe lună sau 6.332 dolari.
• Economiile anului al doilea (comparativ cu 2.270 dolari pe lună) sunt de 228 USD pe lună sau 2.731 USD.

Adăugați economiile anuale: $ 6.332 + $ 2.731 = $ 8.036. Prin urmare, costă 8.063 dolari pentru a cumpăra rata dobânzii și plățile pentru doi ani întregi.

Încasări ipotecare permanente

O cumpărare ipotecară permanentă apare atunci când vă cumpărați rata dobânzii la momentul inițierii prin achitarea punctelor de împrumut. Majoritatea cumpărătorilor nu doresc să scoată bani din buzunar pentru a cumpăra o rată, dar uneori are sens.

De asemenea, să presupunem că vânzătorul plătește un cost de închidere de 4% cumpărătorului, iar costurile de închidere ale cumpărătorului se ridică la 2%. Utilizați creditul suplimentar de 2% pentru a cumpăra rata dobânzii!

Notă: În mod obișnuit, creditorii solicită o plată mai mare în avans pentru un cumpărare 3-2-1 și o reducere mai mică pentru un buy-back de 2-1. Există și alte tipuri de ipotecă de cumpărare ipotecare, dar acestea sunt cele mai populare.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.