Definiție: Limba într-o ipotecă sau faptă de încredere care permite creditorului să apeleze la împrumutul imediat datorat și de plătit în cazul în care proprietarul vinde proprietatea sau transferă titlul la proprietate. Aproape fiecare împrumut conține astăzi o clauză de înstrăinare, ceea ce înseamnă că titlurile nu se pot transfera și că un cumpărător nu poate cumpăra sub rezerva unui împrumut existent fără a declanșa o clauză privind vânzarea.
Clauza privind vânzarea este același lucru ca și o clauză de înstrăinare.
Un tip comun de clauză de înstrăinare găsit în multe fapte de încredere este după cum urmează, de la Comisia americană pentru valori mobiliare și burse:
"În cazul în care proprietatea sau orice parte a acesteia sau vreun interes din acestea sunt vândute, transmise sau înstrăinate de către Trustor, în mod voluntar sau involuntar, cu excepția cazului în care legea le interzice, toate obligațiile garantate de prezentul
instrument, indiferent de data scadenței exprimată în acest sens, la opțiunea titularului și fără cerere sau notificare, devine imediat datorată și plătibilă ".
Este practic imposibil să găsim astăzi ipoteci existente care nu conțin o astfel de clauză. Chiar dacă nu ar putea fi formulată în mod verbal, clauza de alienare interzice transferul de bunuri imobile fără a achita ipoteca existentă.
Înapoi, când finanțarea creatoare a fost extrem de populară la sfârșitul anilor 1970 și începutul anilor 1980 în Statele Unite, în special în California, unde sunt licențiat, agenții imobiliari au vorbit adesea despre cazul din 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Acesta a fost un caz de reper în cazul unui contract de vânzare de teren. Acesta a spus în esență că creditorul nu avea dreptul de a solicita împrumutul datorat și de plătit deoarece nu putea dovedi că garanția sa a fost afectată la transferul de vânzare într-un contract de teren .
Numeroși agenți imobiliari au realizat, în perioada respectivă, tranzacții de finanțare creativă în care cumpărătorul a obținut titluri echitabile printr-un contract de teren și a plătit ipoteca subiacentă, pe lângă efectuarea de plăți către vânzător pentru capitalul vânzătorului.
Ratele ridicate ale dobânzii au determinat cumpărătorii să se bazeze pe finanțarea creativă.
Înaintarea rapidă la cazul din 1978 al Wellenkamp v. Bank of America. Această a doua decizie hotărâtoare judecătorească din California a consolidat ceea ce a menționat deja secțiunea 711 din Codul civil din California, potrivit căruia un creditor nu a putut impune o clauză de alienare, numind împrumutul datorat și datorat dacă garanția pentru împrumut nu a fost afectată sau în pericol de a fi afectată. După aceea, multe case se vindeau sub rezerva unei ipoteci la stânga și la dreapta, ca și cum nu ar fi fost ziua de mâine, pas cu pas la ratele dobânzilor de 18% care erau atât de răspândite.
A fost foarte comună închiderea unei tranzacții înapoi în 7 zile. Cumpărătorii au scos 7% până la 10% din prețul de vânzare, suficient pentru plata comisioanelor și a costurilor de închidere, luând titluri supuse ipotecilor și făcând vânzătorului finanțarea de retransmitere sub forma unui al doilea sau al treilea titlu de trust. În unele privințe, era ca și Vestul Sălbatic. Agenții care au înțeles finanțarea creativă au făcut o mulțime de inventar, și sa născut afacerea Seminar rapid Rich .
Dintr-o dată, seminarii creative de finanțare au fost omniprezente. Acesta a fost un nou teritoriu pentru mulți agenți imobiliari și clienții lor. A fost, de asemenea, un climat copios pentru abuz și fraudă.
Dupa Garn-St. Legea germană, o mare parte din schemele de finanțare creativă au încetat încet. Chiar și vânzările de opțiuni de închiriere , create și structurate ca o lacună a clauzelor de înstrăinare, au intrat în incendiu.
În anii următori, ratele dobânzilor au început să scadă, făcând obținerea unei ipoteci noi o opțiune atractivă pentru cumpărătorii de case de prima dată. Acest lucru a pus împrumuturile convenționale și împrumuturile FHA înapoi în acțiune. Au existat încă câteva împrumuturi FHA vechi, care ar putea fi preluate fără o prezumție formală, dar pe măsură ce anii au continuat, există mai puține și mai puține dintre aceste împrumuturi disponibile. Astăzi, nu există nici unul.
Desigur, o parte din aceasta a dus la împrumuturile combo de 80/20 care au contribuit parțial la prăbușirea pieței subprime în 2007. Cumpărătorii care au putut să se oprească o oglindă, fără capacitatea de a rambursa o ipotecă, au fost autorizați să încheie o finanțare de 100%.
Știm cu toții ce sa întâmplat atunci când piața sa prăbușit în 2008. Cerințele ipotecare de astăzi sunt mult mai stricte și este mult mai dificil să obțineți o ipotecă acum.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.