Ce este o rată de ipotecă ajustabilă?
Un credit ipotecar ajustabil , numit ARM pe scurt, este o ipotecă cu o rată a dobânzii care este legată de un indice economic. Rata dobânzii și plățile dvs. sunt ajustate periodic în sus sau în jos pe măsura modificării indexului.
ARM Terminologie
Index
Un indice este un ghid pe care creditorii îl folosesc pentru a măsura modificările ratei dobânzii. Indicatorii obișnuiți utilizați de creditori includ activitatea titlurilor de trezorerie de o, trei și cinci ani, dar există multe altele.
Fiecare ARM este legat de un anumit indice.
margine
Gândiți-vă la marjă ca marcaj al creditorului. Este o rată a dobânzii care reprezintă costul de împrumut al băncii, plus profitul pe care îl va avea asupra împrumutului. Marja se adaugă la rata indicelui pentru a determina rata totală a dobânzii . De obicei, rămâne aceeași în timpul vieții împrumutului dvs. la domiciliu .
Perioadă de ajustare
Perioada de ajustare este perioada dintre ajustările potențiale ale ratei dobânzii.
Este posibil să vedeți un ARM descris cu figuri precum 1-1, 3-1 și 5-1. Prima cifră din fiecare set se referă la perioada inițială a împrumutului, în care rata dobânzii va rămâne aceeași ca și în ziua în care ați semnat actele de împrumut.
Al doilea număr este perioada de ajustare, care arată cât de des pot fi ajustate ratele după încheierea perioadei inițiale. Exemplele de mai sus sunt toate ARM-urile cu ajustări anuale - ceea ce înseamnă că ajustările ar putea avea loc în fiecare an.
Dacă plățile mele pot crește, de ce ar trebui să mă gândesc la un ARM?
Rata inițială a dobânzii pentru un ARM este mai mică decât cea a unui ipotecar cu rată fixă , în care rata dobânzii rămâne aceeași pe durata de viață a împrumutului. O rată mai mică înseamnă plăți mai mici , ceea ce vă poate ajuta să vă calificați pentru un împrumut mai mare.
Cât timp plănuiți să dețineți casa?
Posibilitatea creșterii ratei nu este la fel de importantă dacă intenționați să vindeți casa în câțiva ani.
Te aștepți să crești venitul tău? În acest caz, fondurile suplimentare ar putea acoperi plățile mai mari care rezultă din majorarea ratelor.
Unele ARM pot fi convertite într-o ipotecă cu rată fixă . Cu toate acestea, taxele de conversie ar putea fi destul de ridicate pentru a elimina toate economiile pe care le-ați văzut cu rata inițială mai mică.
ARM-uri
Deși nu puteți dicta ce index utilizează un împrumutător, puteți alege un împrumut și un creditor pe baza indicelui care se va aplica împrumutului. Cereți creditorului modul în care fiecare indice utilizat a fost efectuat în trecut. Obiectivul dvs. este de a găsi un ARM care să fie legat de un indice care a rămas destul de stabil în ultimii ani.
Atunci când comparați creditorii , luați în considerare atât indicele, cât și rata de marjă oferită.
Prețuri reduse și cumpărături
Când cumpărați o casă, este posibil să întâlniți vânzători care oferă să plătească o taxă de cumpărare care permite creditorului să vă ofere o rată inițială mai mică decât suma indicelui și a marjei. Constructorii de case noi oferă uneori acest tip de pachet de achiziții pentru a ajuta oamenii să-și găsească locuințele.
Rata de cumpărare va expira în cele din urmă, iar plățile dvs. ar putea crește semnificativ dacă o rată a ARM este ajustată în sus în același timp cu expirarea reducerii.
Rețineți că vânzătorii ridică uneori prețul unei locuințe cu suma pe care o plătesc pentru a-ți cumpăra împrumutul. Costul suplimentar poate înlocui în timp orice economii de la reducerea inițială.
Rata dobânzii
Rata de reducere a dobânzii limitează cât de mult puteți fi perceput. Există două tipuri de plafoane de dobândă asociate cu ARM-uri.
- Limitele periodice limitează suma pe care rata dobânzii poate să o majoreze de la o perioadă de ajustare la următoarea. Nu toate ARM-urile au limite de rată periodică.
- Capacele globale limitează cât de mult poate crește rata dobânzii pe durata de viață a împrumutului. Capacele generale au fost impuse de lege din 1987.
Plăți de plată
Un plafon de plată limitează cât de mult poate crește plata dvs. lunară la fiecare ajustare. ARM-urile cu plafoane de plată adesea nu au limite de rată periodică.
reportările
Dacă un plafon al dobânzii a menținut dobânda la o ajustare, chiar dacă indicele a crescut, suma creșterii poate fi reportată în următoarea perioadă de ajustare.
Feriți-vă de amortizarea negativă
Amortizarea are loc atunci când plățile sunt suficient de mari pentru a plăti dobânda datorată plus o parte din principal.
Amortizarea negativă apare atunci când plățile nu acoperă costul dobânzii. Suma neachitată este adăugată înapoi la împrumut, unde generează și o datorie de interes mai mare. Dacă acest lucru continuă, ați putea face mai multe plăți, dar totuși datorați mai mult decât ați făcut la începutul împrumutului.
Amortizarea negativă apare, în general, atunci când un împrumut are un plafon de plată care menține plățile lunare din acoperirea costului dobânzii.
Creditorii sunt obligați să vă ofere informații scrise pentru a vă ajuta să comparați și să selectați un credit ipotecar. Nu ezitați să puneți cât mai multe întrebări pe care le aveți pentru a vă ajuta să înțelegeți fiecare aspect al ARM-urilor și al altor împrumuturi la domiciliu care vă sunt oferite.
Obțineți informații despre ipotecile ajustabile
Care sunt riscurile unei rate ipotecare ajustabile? Reducerea riscurilor luați în considerare următoarele probleme înainte de a accepta un ARM.
Prețuri restante - Buydowns
Vânzătorii plătesc uneori o taxă care permite creditorului să vă ofere o rată inițială mai mică decât suma indicelui și a marjei. Rata de cumpărare va expira în cele din urmă.
- Double Whammy
Plățile dvs. pot crește semnificativ dacă rata dvs. este ajustată în sus, în același timp cu expirarea reducerii. - Este o rată redusă în valoare?
Vânzătorii pot ridica prețul unei locuințe cu suma pe care o plătesc pentru a cumpăra împrumutul. Costul suplimentar poate înlocui în timp orice economii de la reducerea inițială.
Rata dobânzii
Rata de reducere a dobânzii limitează cât de mult puteți fi perceput. Există două tipuri de plafoane de dobândă asociate cu ARM-uri.
- Limitele periodice limitează suma pe care rata dobânzii poate să o majoreze de la o perioadă de ajustare la următoarea. Nu toate ARM-urile au limite de rată periodică.
- Capacele globale limitează cât de mult poate crește rata dobânzii pe durata de viață a împrumutului. Capacele generale au fost impuse de lege din 1987.
Plăți de plată
Un plafon de plată limitează cât de mult poate crește plata dvs. lunară la fiecare ajustare. ARM-urile cu plafoane de plată adesea nu au limite de rată periodică.
reportările
Dacă o limită a dobânzii a menținut dobânda în jos, chiar dacă indicele a crescut, suma creșterii poate fi reportată în următoarea perioadă de ajustare.
Amortizare negativă
Amortizarea are loc când plățile sunt suficient de mari pentru a plăti dobânzile datorate, plus o parte a principiului.
- Amortizarea negativă apare atunci când plățile nu acoperă costul dobânzii. Suma neachitată este adăugată înapoi la împrumut, unde generează și o datorie de interes mai mare. Dacă acest lucru va continua, ați putea face mai multe plăți, dar totuși vă datorează mai mult decât ați făcut la începutul împrumutului.
- Amortizarea negativă apare, în general, atunci când un împrumut are un plafon de plată care menține plățile lunare din acoperirea costului dobânzii.
- Amortizarea negativă nu are un impact atât de mare atunci când bunurile imobiliare se apreciază frumos, astfel încât plățile mai mici pot fi mai atractive pentru dvs. decât să plătiți principiul.
Creditorii sunt obligați să vă ofere informații scrise pentru a vă ajuta să comparați și să selectați un credit ipotecar. Nu ezitați să întrebați cât de multe întrebări este nevoie pentru a vă ajuta să înțelegeți fiecare aspect al împrumutului