Cumpararea unei locuinte cu finantare proprietar
Dacă întrebați vânzătorul în mod direct, vânzătorul este probabil să spună nu. Vânzătorii resping adesea sugestia de finanțare a proprietarului, deoarece nimeni nu a explicat beneficiile sau finanțarea propusă de proprietar ca o modalitate de a vinde casa.
Majoritatea vânzătorilor nu vând o casă în fiecare zi. Cunoștințele lor se limitează la practicile convenționale în care cumpărătorul merge la bancă pentru a obține o ipotecă .
Cu toate acestea, pentru un vânzător a cărui locuință nu se vinde sau când liniile directoare ale împrumutătorului sunt înăsprite, finanțarea proprietarului devine brusc foarte populară. Finanțarea proprietarului este cu siguranță o opțiune viabilă pentru unii dintre piețele cumpărătorului . Doar nu atât de mult în piețele vânzătorului.
Ce este finanțarea proprietarului?
Atunci când o parte sau întregul preț de cumpărare, mai puțin plata în avans a cumpărătorului, este efectuată de vânzător, vânzătorul furnizează finanțarea proprietarului. Nu contează dacă proprietatea are un împrumut existent, cu excepția cazului în care creditorul existent ar putea accelera împrumutul la vânzare din cauza unei clauze de alienare . În loc să meargă la bancă, cumpărătorul oferă vânzătorului un instrument de finanțare ca dovadă a împrumutului și efectuează plăți către vânzător.
Dacă proprietatea este liberă și clară, adică vânzătorul are un titlu clar fără niciun împrumut, vânzătorul ar putea fi de acord să efectueze toată finanțarea.
În acest caz, cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord cu o rată a dobânzii, cu o sumă lunară de plată și cu un termen de împrumut, iar cumpărătorul plătește vânzătorul pentru capitalul vânzătorului în rate.
Instrumentul de securitate este în general înregistrat în registrele publice, care protejează ambele părți. Rețineți că unele legi de stat interzic plățile cu baloane.
Unele legislații guvernamentale federale pot guverna de asemenea finanțarea proprietarilor. S-ar putea să doriți să obțineți sfaturi juridice pentru a vă asigura că respectați legea.
Tipuri de finanțare a proprietarilor
Majoritatea tranzacțiilor cu bani de cumpărare sunt negociabile. Vânzătorii și cumpărătorii sunt liberi să negocieze condițiile de finanțare a proprietarului, în conformitate cu legile cu privire la luare de mită și alte reglementări specifice statului. Din nou, puteți dori să solicitați consultanță juridică.
Deși nu există o plată standard necesară, mulți vânzători doresc o plată suficientă în avans pentru a-și proteja capitalul . Plățile în avans pot varia de la foarte puțin la 30% în jos sau mai mult. Vânzătorii simt că capitalul propriu este garantat de plățile în avans ale cumpărătorului, deoarece cumpărătorii au mai puține șanse să intre în blocare dacă au investit o mulțime de bani în avans.
Unele variații ale finanțării proprietarului includ:
- Contractele de teren.
Contractele de teren nu transferă titlul legal către cumpărător, ci oferă titularului un titlu echitabil. Cumpărătorul plătește vânzătorului o anumită perioadă. La plată finală sau refinanțare, cumpărătorul primește fapta.
- Promisiunile și ipotecile.
Vânzătorii pot purta ipoteca pentru întregul sold al prețului de achiziție (minus avansul), care poate include un împrumut subiacent. Acest tip de finanțare se numește "ipotecă totală" sau "faptă de încredere totală" (AITD). Vânzătorul primește o depășire a dobânzii pentru împrumutul subiacent.
Un vânzător poate, de asemenea, să efectueze o ipotecă junior, caz în care cumpărătorul ar lua titlu sub rezerva împrumutului existent sau să obțină un nou ipotecar nou. Cumpărătorul primește o faptă și oferă vânzătorului o a doua ipotecă pentru soldul prețului de achiziție, minus avansul și prima valoare a ipotecii.
- Agremente de cumpărare închiriate.
Vânzarea pe un contract de leasing-cumpărare înseamnă că vânzătorul dă cumpărătorului un titlu echitabil și care închiriază bunul cumpărătorului. La îndeplinirea contractului de închiriere-cumpărare, cumpărătorul primește titlul și obține în mod obișnuit un împrumut pentru a plăti vânzătorului, după ce a primit credit pentru plata integrală sau parțială a plăților de închiriere către prețul de achiziție.
Proprietarii de finanțare Beneficiari pentru cumpărători acasă
- Micul sau niciun calificativ.
Chiar dacă vânzătorul cere un raport de credit asupra cumpărătorului, interpretarea vânzătorului a calificărilor cumpărătorilor este de obicei mai puțin strictă și mai flexibilă decât cele impuse de creditorii convenționali.
- Finanțare adaptată.
Spre deosebire de împrumuturile convenționale , vânzătorii și cumpărătorii pot alege dintr-o varietate de opțiuni de plată, cum ar fi numai dobânda, amortizarea cu rată fixă , plata mai mică decât dobânda sau o plată cu balon . Plățile se pot amesteca și se pot potrivi. Ratele de dobândă se pot ajusta periodic sau pot rămâne la o rată pentru durata împrumutului.
- Flexibilitatea plății în avans.
Plățile în avans sunt negociabile. Dacă un vânzător dorește o plată mai mare decât cea a cumpărătorului, uneori vânzătorii vor permite unui cumpărător să efectueze plăți forfetare periodice către o plată în avans.
- Costuri inferioare de închidere .
Fără un creditor instituțional, nu există puncte de credit sau de reducere care să fie plătite. Nu există taxe de origine , taxe de procesare, taxe de administrare sau oricare dintre celelalte taxe variate diferite pe care creditorii le percep în mod obișnuit, ceea ce economisește automat costurile de închidere a cumpărătorilor .
- O posesie mai rapidă.
Deoarece cumpărătorii și vânzătorii nu așteaptă un creditor să proceseze finanțarea, cumpărătorii se pot închide mai repede și pot obține posesia cumpărătorului mai devreme pe o tranzacție de împrumut convențională.
Proprietarii de finanțare Beneficiile pentru vânzătorii casei
- Preț de vânzare superior.
Deoarece vânzătorul oferă finanțare proprietarului, vânzătorul poate fi în măsură să comande prețul listei complete sau mai mare.
- Pauze fiscale .
Vânzătorul poate plăti mai puțin în impozite pe o vânzare în rate , raportând numai veniturile primite în fiecare an calendaristic.
- Venit lunar.
Plățile de la un cumpărător măresc fluxul lunar de numerar al vânzătorului, care rezultă din venitul plătit.
- Rata dobânzii mai mare.
Finanțarea deținătorilor poate avea o rată mai mare a dobânzii decât un vânzător care ar putea primi un cont pe piața monetară sau alte tipuri de investiții cu risc scăzut.
- Termenul de afișare mai scurt.
Finanțarea proprietarilor atrage un set diferit de cumpărători. Dacă o proprietate nu se vinde conform metodelor convenționale, oferirea finanțării proprietarului este o modalitate de a ieși din marele inventar și de a muta o proprietate greu de vândut care altfel nu ar putea vinde.
În încheiere, înainte de a intra într-o tranzacție cu finanțarea proprietarului, vă rugăm să consultați un avocat imobiliar și să obțineți sfaturi juridice competente. Nu vă bazați pe agentul imobiliar pentru informații, cu excepția cazului în care agentul dvs. este un avocat în domeniul imobiliar.