Un cititor se întreabă: "Soțul meu spune că trebuie să angajăm un negociator de vânzări scurt, dar el nu-i plac agenții imobiliari. Spune că sunt toți afară să vă aducă dvs. Un prieten de-al nostru ne-a referit la un agent care pare să facă multe vânzări pe scurt , dar soțul meu nu-i place, crede că este necinstit, dar crede că toți agenții sunt necinstiți, se pare că este capabilă, inteligentă și cinstită pentru mine. Vreau sa aproba vanzarea noastra scurta , dar ma ingrijoreaza ca atitudinea sotului meu ne retine. Cum putem angaja un negociator de vanzari care sa-i treaca testul sotului meu?
Răspundeți: Răspunsul trist este că sotul dvs. este puțin probabil să aprobe orice negociator de vânzare pe termen scurt pe care îl angajați, probabil pentru că sotul dvs. pare să fi dezvoltat un prejudiciu construit. O parte din acesta se bazează cel mai probabil pe ignoranță, dar o parte este, probabil, scăldată în adevăr.
Unii agenți sunt, așa cum a spus el, afară pentru a vă obține. Dar, în general, nu găsiți aceste tipuri de agenți în afacerea de vânzare cu amănuntul, care funcționează mai puțin ca un negociator de vânzare în lipsă. În mod surprinzător, nu toți negociatorii de vânzare cu amănuntul sunt egali. Mai mult, nu toți negociatorii de vânzări de scurtă durată sunt agenți imobiliari .
Ce este un negociator de vânzare scurt?
Termenul negociator de vânzare pe termen scurt este uneori un nume greșit. Acest lucru se datorează faptului că mulți așa-numiți negociatori de vânzare scurți nu negociază. Ei nu luptă pentru vânzător. Ele prezintă documentele și acceptă actele înapoi. Nu sunt rezolvatori de probleme. Un negociator de vânzare scurt este un rezolvator de probleme, o persoană care lucrează în numele vânzătorului pentru a ajunge la o tranzacție de vânzare cu băncile.
Un negociator de vânzări scurt reprezintă vânzătorul, nu banca. O parte din problema asociată cu negociatorii de vânzare pe termen scurt este adesea persoanele care angajează negociatorul nu sunt siguri dacă negociatorul le reprezintă sau reprezintă banca. În nici un moment negociatorul nu este vreodată un reprezentant al băncii, cu excepția cazului în care vânzătorul nu are negociator de vânzare în lipsă.
Uneori, vânzătorii au impresia că nu au nevoie de un negociator de vânzare scurt. Ei cred că pot negocia vânzarea în lipsă direct cu banca, deoarece banca îi va ajuta să negocieze. Acest tip de gândire este ca și cum ai cere vulpei să-i ajuți pe cineva să păzească casa de găină. Banca nu se află pe partea vânzătorului. De fapt, exact invers.
Obiectivul băncii este să maximizeze profitul pe care îl suportă atâta timp cât nu este propriul său. Ar putea fi pe cheltuiala vânzătorului sau pe cheltuiala cumpărătorului, însă entitatea pe care banca o protejează este ea însăși. Un negociator de vânzare scurt ar trebui să aibă în permanență interesele vânzătorului la inimă. Un negociator etic de vânzare scurtă nu ar vinde niciodată vânzătorul în josul râului pentru a face un buletin rapid.
Este de datoria negociatorului să convingă banca să permită vânzarea în lipsă și să reducă cheltuielile și durerea de cap la vânzător. Cel mai bun rezultat este o eliberare totală a răspunderii pentru vânzător, fără cheltuieli extra-de-buzunar pentru vânzător.
Tipuri de negociere de vânzare scurtă
Cel mai bun negociator de vânzări pe scurt este persoana care reprezintă direct vânzătorul. Această persoană poate sau nu poate primi o taxă în avans. În California, de exemplu, o persoană nu poate negocia o vânzare în lipsă, cu excepția cazului în care persoana respectivă este avocat sau licențiată să vândă proprietăți imobiliare.
Dar acest lucru nu împiedică pe fraierii să se reprezinte ca un negociator de vânzare scurt.
- Agenții imobiliari care sunt negociatori de vânzare în lipsă. Veți găsi unii agenți care negociază vânzări scurte , dar nu se numesc ei înșiși un negociator de vânzare scurt. Ei nu folosesc acest termen pentru că se tem că vor fi acționați în judecată pentru a practica legea. Există o linie perfectă între practicarea legii și negocierea unei vânzări scurte, deci, noi, agenții de vânzări de scurtă durată.
Un negustor de reputație cu reputație rapidă, care este un agent imobiliar licențiat, va sfătui întotdeauna clientul să obțină consultanță juridică și fiscală. Negociatorul va menține clientul în cunoștință de cauză cu privire la procesul de vânzare scurt și nu va lua niciodată decizii fără a consulta clientul. De exemplu, îmi gestionez în mod obișnuit propriile negocieri, pentru că nu am încredere în nimeni altcineva să o facă exact așa cum aș face-o. Dar acest tip de gândire limitează numărul clienților pe care îi pot ajuta.
- Negociatori de vânzare scurți care sunt avocați. Problema cu unii avocați care se ocupă de negocierile de vânzare scurtă este pentru a face un volum de afaceri, uneori avocații trebuie să predea procesarea de zi cu zi grefierilor sau paralegalilor. Acești oameni sunt împingători ai hârtiei. Ceea ce este bine decât dacă persoana respectivă nu are un fond imobiliar sau este incomod în încercarea de a explica documente imobiliare, dar trebuie să negocieze cu băncile.
Înainte de a angaja un avocat pentru a negocia vânzarea dvs. în lipsă, cereți avocatului să negocieze personal vânzarea în lipsă sau dacă negocierea este înmânată în primul rând unui angajat. În general, un avocat va percepe o taxă în avans pentru negocierea vânzărilor în lipsă.
- Negociatori de vânzare cu amănuntul care sunt terți. Ce este un negociator terț? Este o persoană care nu reprezintă vânzătorul. Acest negociator terț ar putea fi un alt agent la compania agentului sau ar putea fi o persoană care nu este licențiată. Primul lucru pe care trebuie să-l aflați este dacă negociatorul terț are o licență imobiliară.
Personal, cred că cu cât o persoană este mai îndepărtată din tranzacție, cu atât este mai puțin probabil ca această persoană să aibă succes. Motivul este că negociatorii terță parte, în general, nu cunosc vânzătorul, nu au vorbit niciodată cu vânzătorul și nu sunt la fel de capabili ca un negociator care cunoaște vânzătorul. Unii negociatori terți vor încerca să perceapă cumpărătorului pentru negociere. Cumpărătorii nu ar trebui să plătească o taxă de negociere terță parte.
SFAT: În practica mea, atât de des, întâlnesc un client care ascunde cu succes prejudecățile. Dacă aflu că un client nu are încredere în mine pentru un motiv nejustificat - și nu există nici un motiv justificat - renunț la reprezentare. Fără încredere, nu există o relație fiduciară . Fără o relație fiduciară, nu aș avea nici o bază de reprezentare. Agenții nu ar trebui să lucreze pentru clienții care nu au încredere în ei și, de asemenea, clienții nu ar trebui să angajeze agenți care nu au încredere în ei.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.