Care este mai profitabil: blocări, vânzări în lipsă sau REO-uri?
Cu toate acestea, fără cunoștințe de specialitate despre cum să se ocupe de achiziționarea unei blocări, vânzări scurte sau REO, s-ar putea să vă aflați pe un teritoriu periculos.
De exemplu, în timp ce multe vânzări pe termen scurt sunt ipoteci, nu toate tranzacțiile Foreclosures sunt vânzări în lipsă și nu orice vânzare în lipsă este în blocare. Pentru a complica mai mult lucrurile, REO-urile nu sunt și vânzări scurte, însă unele vânzări de vânzări pe termen scurt pot rezulta ca REO.
Ce este o proprietate de blocare?
O proprietate de închidere este o casă în blocare - atunci când o notificare de neplată a fost depusă în evidențele publice. Înseamnă că proprietarul a încetat să mai plătească credite ipotecare , iar creditorul a anunțat că, cu excepția cazului în care plățile vor fi actualizate, acesta va vinde proprietatea celui care oferă cea mai mare ofertă.
Creditorii pot exclude din alte motive, dar cei mai obișnuiți creditori ar trebui să depună o notificare de neplată atunci când un împrumutat are cel puțin două plăți în arierate.
În cazul în care proprietarul nu aduce credit curent, creditorul va lua proprietatea departe de proprietar. Ultimul pas pe care creditorul îl ia după o anumită perioadă este să încerce să liciteze proprietatea la o vânzare publică.
Nu toate casele care intră în blocare merg la vânzarea publică, deoarece proprietarii au dreptul de a face plăți înapoi până la un punct, calendarul care variază de la stat la stat.
Investitorii imobiliari și cumpărătorii de case se văd profit în cumpărarea de foreclosures, deoarece pot cumpăra adesea proprietatea pentru suma datorată, ridicând capitalul propriu al proprietarului gratuit.
Modul în care legea din California afectează investitorii de vânzare / privatizare
Statele au legi variate care guvernează executarea ipotecilor, iar altele urmează legea din California . Pentru a înțelege complet drepturile dvs. ca cumpărător de blocare a pieței, contactați un avocat local imobiliar. Cu toate acestea, dați seama că pentru o lungă perioadă de timp în California, un agent imobiliar nu ar putea reprezenta un investitor de blocare a pieței dacă toate cele patru afirmații următoare ar fi adevărate:
- Casa se califică drept resedinta personală a vânzătorului.
- Proprietatea este o casă unică de familie sau de la 2 la 4 unități .
- O notificare de neîndeplinire a obligațiilor a fost depusă în înregistrările publice împotriva proprietății.
- Cumpărătorul investitorului nu va ocupa proprietatea.
Cu toate acestea, în cazul în care oricare dintre aceste patru declarații ar fi fost falsă, un agent din California ar avea dreptul să reprezinte cumpărători, mai ales dacă cumpărătorul urma să ocupe casa. Dar pentru a reprezenta un investitor, legea CA impune ca un agent imobiliar să posteze o obligațiune. Nu există o astfel de obligațiune în statul California. Prin urmare, în calitate de investitor în California, mulți cumpărători au fost forțați să acționeze singuri.
O instanță din California a decis în 2007 că obligația de obligațiuni era inaplicabilă. Asociația de agenți imobiliari din California a pus apoi la dispoziție un pachet special de formulare pe care agenții le pot utiliza pentru a reprezenta investitorii.
Realizați că, în calitate de investitor, sunteți obligat să respectați Legea privind vânzarea capitalului propriu. Printre alte cerințe, vânzătorii care se află în blocare au dreptul să anuleze (anulează) o tranzacție în termen de cinci zile. Investitorii trebuie să dea anunțului vânzătorului acest drept, inclusiv o copie a formularului care va permite vânzătorilor anularea.
Nerespectarea Legii privind vânzările la capitalul propriu acționează cu penalizări severe, inclusiv o dispoziție care oferă vânzătorului dreptul de a anula vânzarea până la doi ani după ce vânzarea către investitor a fost închisă și a fost returnată proprietatea. Ai citit corect. Doi ani.
În calitate de investitor, înainte de a vă decide să cumpărați o locuință în blocare prin efectuarea plăților înapoi către creditor, oferind vânzătorului câțiva dolari și înregistrarea unei fapte, sunați la un avocat imobiliar .
Ce este o proprietate de vânzare în lipsă?
O vânzare pe scurt are loc atunci când un proprietar este în blocare, dar înainte de proprietate merge la licitație publică.
În cadrul unei vânzări pe scurt, un creditor trebuie să accepte să accepte mai puțin decât suma datorată pe proprietate.
Spre deosebire de o blocare a pieței, investitorii cumpără de obicei locuința chiar și mai puțin pentru că investitorii nu plătesc împrumutul existent și nici nu fac plățile înapoi. Investitorii fac un semn de înțelegere cu creditorul existent care să ia mai puțin decât ceea ce a venit creditorul pentru a evita să se ocupe de o blocare a pieței.
Este un mit ca creditorii nu vor face o intelegere cu un investitor, cu exceptia cazului in care vanzatorul a cazut in urma obligatiei vanzatorului de a face plati ipotecare in timp util . Vânzătorii nu trebuie să fie implicați pentru o vânzare în lipsă . Pentru un cumpărător care dorește să ocupe casa, cumpărarea unei vânzări în lipsă are sens financiar.
Ce sunt REO - Imobiliare deținute?
- Cumpărarea unui REO este similar cu cumpărarea unei vânzări în lipsă, cu excepția faptului că proprietatea este deja deținută de creditor.
- Proprietatea a fost dobândită de creditor printr-o acțiune de blocare a pieței.
- Adesea, creditorii vor vinde case repossessed pentru mai puțin decât soldul trecut al împrumutului.
- Proprietățile deținute de bănci sunt numite REO-uri, ceea ce înseamnă că statul r eal este garantat de creditor.
Băncile ajung să dețină proprietatea atunci când nimeni la licitația publică nu licita suficient pentru a acoperi suma datorată împotriva proprietății. Locuințele REO sunt adesea considerate cea mai bună modalitate de a cumpăra o proprietate aflată în dificultate, deoarece vânzătorul este deja în afara imaginii. Este doar investitorul, agentul investitorului, banca și agentul băncii care negociază tranzacția. Unele REO-uri pot fi achiziționate direct de la creditor.
Pentru mai multe informații, solicitați sfatul unui avocat imobiliar.